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关于印发《兰州住房公积金管理中心住房公积金个人住房贷款操作规程(2017年2月修订)》的通知

兰住金〔2017〕10号

各处室，分中心，管理部，受委托银行：

为便于各分中心、管理部贯彻执行中心贷款政策，结合2016年贷款政策调整内容，中心对《住房公积金个人住房贷款操作规程(2015年12月修订)》再次进行了修订，现印发给你们，请遵照执行。

2017年2月9日

兰州住房公积金管理中心

住房公积金个人住房贷款操作规程 (2017年2月修定)

第一章 总 则

第一条 为规范住房公积金个人住房贷款管理，统一业务操作，提高工作效率，防范和控制贷款风险，根据国务院《住房公积金管理条例》(第350号令)、中国人民银行《贷款通则》(〔1996〕第2号令)、中国银行业监督管理委员会《个人贷款管理暂行办法》(〔2010〕第2号令)、《中华人民共和国担保法》(主席令第50号)、建设部、中国人民银行印发的《住房置业担保试行办法》(建住房〔2000〕108号)及国家相关法律法规，特制定本规程。 第二条 本规程适用于兰州住房公积金管理中心所属新区分中心、各管理部(以下简称中心各分支机构)。铁路分中心参照执行。

第三条 本规程所指住房公积金个人住房贷款是指住房公积金管理中心以职工缴存的住房公积金存款为主要资金来源，委托商业银行按政策规定，向缴存职工发放的用于其家庭购买、建造、翻建或大修基本自住住房和改善性住房的贷款。 第四条 住房公积金个人住房贷款的分类： 一、商品房期房贷款;

二、经济适用房期房贷款;

三、二手房贷款;

四、商转公贷款;

五、现房贷款。

第五条 申请贷款的基本条件

一、借款人应具备的基本条件

(一)具有合法有效的身份证明，未超过国家规定的法定退休年龄;

(二)缴存状态正常，按月连续足额缴存公积金6个月(含)以上。其判定要点为：

1.首次开户缴存日前的上溯补缴不予认可;

2.从时间上界定，自首次汇缴日至申请贷款日的正常汇缴自然月份数已达到6个月或6个月以上;

3.从金额上界定，期间的缴存额必须足额;

4.开户缴存一阶段后存在停缴行为的，申请贷款时以恢复缴存日为首次汇缴日期。

5.外中心转入本中心的缴存职工，缴存金额合并计算，其具体缴存月数由受理、审核人员根据外中心缴存明细推算判定，确定其贷款资格;但计算可贷款额度时，缴存时间系数按照在本中心正常汇缴月数计算。

6.在其他中心缴存的，应提供缴存中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》和《职工缴存使用明细》;

7.一些单位实行按季或按年缴存的，可按其实际缴存方式推定。

8.本中心缴存职工，在外中心曾经缴存一定时间但未转入本中心的，或同时正在外中心开户缴存的，其缴存金额及缴存月数仅按本中心缴存记录为准。

(三)有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力; (四)借款人及共同申请人信用良好，其信用记录符合《住房公积金个人住房贷款适用个人征信信息暂行规定》的规定;借款人及共同申请人任意一人信息记录不符合规定的，不予受理;贷款和贷记卡逾期记录分别考查，有多笔贷款的，逾期记录合并计算，有多张贷记卡的，逾期记录也合并计算。

(五)首套房及二套房按以下规则认定：

1.首套房及二套房的认定以申请人及配偶在中心信息系统的合计贷款记录次数为准。

若申请人及配偶在中心信息系统无贷款记录或有一条贷款记录，申请住房公积金贷款时视同一套房或二套房予以认定;若申请人及配偶由于转让前次贷款所购房产，造成名下目前实际上无房或只有一套住房的，再次购房并申请住房公积金贷款时，可提供本市房地产管理部门出具的夫妻二人名下无房或一套房查询证明，中心相应执行一套房或二套房贷款政策。

2.未婚、离异或丧偶单身职工，有直系亲属作为共同申请人的，只考察主借款人的住房情况。

3.本市其他中心缴存职工按《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》的贷款记录，参照前述规定执行。

4.兰州市以外中心缴存职工，其《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》显示有一次或两次已结清贷款记录的，需提供兰州市及公积金缴存地房地产管理部门出具的夫妻二人名下无房或一套房查询证明，中心相应执行一套房或二套房贷款政策。《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》与个人征信报告关于住房贷款记载不一致的，以个人征信报告为准。

二、所购房屋应具备的基本条件

购房行为在一年以内且满足以下条件：

(一)商品房期房贷款：所购住房已签订《商品房买卖合同》，首次贷款及二次贷款首付资金均不低于总房款的20%。

(二)经济适用房期房贷款：所购住房已签订《经济适用房买卖合同》，首次贷款及二次贷款首付资金均不低于总房款的20%。

(三)二手房贷款：在住房二级市场购买已取得《房屋所有权证》的住房;因离异房产过户需支付房款的住房可按“二手房”贷款受理;买卖双方在同一户籍簿且为亲属关系的，不予受理。

(四)商转公贷款：住房公积金缴存职工家庭在偿还商业银行个人住房贷款期间内申请转为住房公积金个人住房贷款的，称之为“商转公贷款”。商转公贷款按本房抵押方式办理，并符合以下条件：

1.借款人商业银行个人住房贷款所购住房为现房，已取得房屋所有权证;

2.借款人向中心分支机构提出预申请，经分支机构同意后，自筹资金结清商业银行个人住房贷款余额;

3.结清商贷后在3个月之内向中心申请贷款。

(五)现房贷款：职工家庭所购商品房或经济适用房在购买当时因不具备抵押登记条件，未能办理住房贷款，在《房屋所有权证》办妥后的1年以内申请办理住房公积金个人住房贷款的，可按现房贷款的方式受理。

职工申请办理现房贷款，应能提供《房屋所有权证》和房屋销售发票和契税完税发票。

属于解决历史遗留问题已取得《房屋所有权证》，但无法提供房屋销售发票或契税完税发票的，可凭购房合同(协议)和全额付款收据办理。

三、能提供中心认可的有效担保; 四、中心规定的其他条件。

第六条 共同申请人

中心实行共同申请人制度。借款人是已婚的，配偶必须作为共同申请人办理贷款手续;借款人未婚、离异或丧偶单身的，为提高自己的还贷能力，其有稳定经济收入的父、母、子或女任意一人可作为共同申请人办理贷款手续。

共同申请人负有与借款人共同偿还贷款的责任，或在借款人因故无法无力偿还贷款时代替借款人偿还贷款余额的责任。

第七条 贷款额度

住房公积金个人住房贷款可贷额度必须同时符合以下规定：

一、不得高于单笔贷款最高限额：已婚家庭单笔贷款最高限额为60万元，单身职工单笔贷款最高限额为50万元。

二、不得超过所购房屋总价或抵押房屋评估价的一定比例：

1.所购房屋为商品房或经济适用房的，贷款额度不得超过房屋总价的80%(含)。

2.所购房屋为“二手房”的，贷款额度不得超过该“二手房”评估价值的80%(含)。

3.建造、翻建或大修住房的，贷款额度不得超过支付建造、翻建或大修住房实际费用的50%，且不得超过中心确认的市场最高价格。

4.商业银行个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款(简称“商转公贷款”)的，贷款额度不得超过拟转贷余额的100%。

5.现房贷款应以所购房屋做抵押，且不需要对抵押房产进行评估。

现房贷款的贷款额度按不超过房屋销售发票或契税完税发票载明房价的80%，或不超过全额付款收据载明房价的80%执行。房屋总价按房屋销售发票或契税完税发票载明房款取最低值计算。

三、不得高于按还款能力测算的贷款额度。

职工家庭月供支出与收入比统一按不超过60%计算。

四、不得超过按缴存余额、缴存时间计算的可贷额度。

缴存余额、缴存时间测算的可贷额度=申请人及共同申请人公积金账户合计余额×缴存余额系数×缴存时间系数

(一)缴存余额认定

1.借款人与共同申请人不在同一中心的， 其住房公积金缴存余额可以合并计算。

2.已婚借款人的配偶必须为共同申请人，单身借款人可允许父、母、子、女任意一人为共同申请人。

3.借款人及共同申请人缴存余额之和不足1万元按1万元计算。

4.借款人及共同申请人补缴住房公积金的，按补缴后的余额予以认定。

(二)缴存余额系数确定

缴存余额系数暂定为18。

(三)缴存时间认定及系数确定

1.缴存时间以主借款人的住房公积金缴存时间为准。

2.缴存时间(月)与缴存时间系数：

6个月≤缴存时间≤12个月，缴存时间系数为1;

12个月<缴存时间≤18个月，缴存时间系数为1.1;

18个月<缴存时间≤24个月，缴存时间系数为1.2;

24个月<缴存时间≤36个月，缴存时间系数为1.3;

缴存时间>36个月，缴存时间系数为1.5。

五、除全款付清的商品房、经适房及二手房、现房贷款外，其他贷款品种额度不得超过剩余房款。

第八条 贷款期限 住房公积金贷款期限最短不得低于1年，最长期限为30年。实际贷款期限一般不超过借款人法定退休年龄后延5年。即按现行退休政策，男职工不超过65周岁，女职工不超过60周岁。

借款人申请贷款时，受理人员应自受理当日起，根据主借款人出生日期减2个月贷款办理周期计算最长可贷年限，按年取整。

第九条 贷款利率及罚息利率 一、贷款利率按照贷款发放时中国人民银行规定的当期住房公积金个人住房贷款利息执行。首套房、二套房利率均按住房公积金个人住房贷款基准利率执行。

二、中心实行罚息制度。根据人民银行的相关规定，中心对借款人的违约行为计收罚息。借款人未按合同约定日期还款计收罚息的，罚息利率按照借款合同载明利率上浮40%执行;借款人未按合同约定用途使用贷款计收罚息的，罚息利率按照借款合同载明利率上浮100%执行。 第十条 贷款担保 一、贷款的担保方式有抵押、保证两种。 住房公积金个人住房贷款原则上不实行强制性机构担保。贷款担保方式原则上以所购住房抵押担保为主，所购住房不具备抵押条件的，借款人可自愿选择中心认可的住房置业担保机构提供的保证担保。担保机构可以根据《中华人民共和国担保法》的规定，要求借款人提供所购住房作反担保，在所购住房满足抵押登记条件后办理抵押登记手续。

采取所购住房进行抵押担保的，委托银行、中心各分支机构与借款人签订《借款合同》、《抵押合同》。

采取住房置业担保机构保证担保的，委托银行、中心各分支机构、担保机构与借款人签订《借款合同》。

二、住房置业担保属于保证担保，与中心确立了住房置业担保合作关系、签订了《住房公积金个人贷款担保合作协议》的住房置业担保机构，才可为借款人提供住房置业担保。

三、在逾期贷款催收过程中，因借款人及共同申请人无力一次结清贷款的，借款人可追加提供担保人作为连带责任保证人为其提供连带责任保证担保，担保人负有共同偿还该笔贷款的义务。追加提供担保人时，借款人、担保人应向中心提出申请，经贷款管理处审批后办理。该追加担保人必须为本中心正常缴存职工。

第十一条 还款方式

一、借款人根据自身条件自愿选择贷款还款方式。

贷款期限1年的，实行到期本息一次性清偿的还款方法;

贷款期限在2-30年的，采取分期还款方法，即等额本息还款法、等额本金还款法。

二、借款人签订借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后，一般不得更改。借款人确需变更还款方法的，按合同变更的相关要求和程序，经中心分支机构审批后予以办理。

三、到期一次性还本付息法。该还款方式适用于贷款期限为1年的个人住房贷款，即借款人需在贷款到期日还清贷款本息，利随本清。

四、等额本息还款法。即借款人每月以相等的额度平均偿还贷款本息。计算公式为：

每月偿还 还款月数

贷款本息=贷款本金×月利率×(1+月利率)

金 额 还款月数

(1+月利率) -1

每月偿还利息=贷款剩余本金 ×月利率

每月偿还本金= 每月偿还贷款本息金额-每月偿还利息

五、等额本金还款法。即借款人每期需偿还额度相同的本金，同时付清本期应付的贷款利息。计算公式为：

每月还款额=每月偿还本金 + 每月偿还利息

每月偿还本金=贷款本金÷还款期月数

每月偿还利息=贷款剩余本金 ×月利率

第十二条 评估

为客观公正的评价抵押物价值，借款人申请二手房贷款的，由中心准入的房地产评估机构对抵押房产进行评估;

商转公贷款额度以预约时的商业银行贷款余额为准，一般不要求评估，但委托贷款银行及中心分支机构认为办理商贷时房产估价过高的，可以要求重新评估，贷款金额不得超过重新评估价值的80%。

现房贷款应以所购房屋做抵押，且不需要对抵押房产进行评估。

第十三条 住房公积金个人贷款的操作流程

贷前准备 受理、初审 调查、 复核

审 批 抵押办理 发放确认

资金划拨 贷后管理

第二章 贷前准备

第十四条 个人住房贷款合作项目备案。

中心实行商品房、经济适用房按揭贷款项目前置备案制度。

一、项目建设手续完备的商品房、经济适用房按揭贷款项目，建设单位应提供单位资信资料和项目资料，向中心申请项目备案。经中心审核同意后签订《合作协议》。

有些只备案不签订《合作协议》的项目，建设单位需为每位借款人出具《阶段性保证书》;

缴存职工购买此类项目房产申请个人贷款时以所购房产向中心抵押担保。

二、对一些项目建设手续不完备、不具备抵押登记条件的商品房、经济适用房期房项目，建设单位愿意提供必要的配合，在征得购房职工同意通过住房置业担保方式办理贷款后，提供单位资信资料和项目资料，向中心提出住房公积金贷款合作的书面申请。经贷款管理处审核后提交中心主任办公会议审议，审议通过、形成纪要后再行备案。

缴存职工购买此类项目房产申请个人贷款时由住房置业担保公司向中心提供保证担保。

第十五条 个人住房贷款项目审查

中心贷款管理处为商品房、经济适用房个人住房贷款项目审查的归口管理部门。

一、对于项目建设手续完备、能够落实房产抵押的商品房、经济适用房个人住房贷款项目，近郊四区范围内的项目，由贷款管理处(项目备案)贷前调查人员通过问讯、查看资料、实地考察核实等方式进行信息收集和初审，经贷款管理处处长审批后，报请中心分管领导同意后备案并签订《合作协议》。兰州新区及远郊三县一区范围内的项目，由各分支机构(项目备案)贷前调查人员(贷款主管)对申请期房按揭贷款的项目情况进行信息收集和初审，经分支机构领导审批后备案并签订《合作协议》。

二、对于项目建设手续不完备、不具备抵押登记条件的商品房、经济适用房期房项目，中心贷款管理处与住房置业担保机构贷前调查人员共同赴项目地址进行考察，审核建设单位所提交的资料，提出审查意见。在担保机构做出同意受理的决定后，召开中心主任办公会议审议，审议通过后再行备案。

此情形由中心贷款管理处负责备案。

第十六条 个人贷款合作项目的调查

一、项目开发单位资信调查。查看相关资料原件、留存加盖企业公章的复印件。

(一)查看企业法人营业执照、组织机构代码证，了解开发单位的经营状况，掌握企业的经营期限和经营范围，注册资本和法人代表，确定项目开发、销售的合法性，收取复印件一份;

(二)了解企业领导者情况，收取法人代表身份证复印件一份;

(三)查看房地产开发企业资质等级证原件，审查资质等级，了解机构的开发规模、技术力量、资本规模等一系列重要的信息，收取复印件一份;

(四)收取公司章程及股东会(董事会)成员签字的股东会(董事会)决议原件一份;

(五)收取开发单位收款账户的《开户许可证件》或《银行预留印鉴卡》复印件二份。

开发单位为非房地产开发机构的，仅需提供(一)(营业执照)、(二)(法人代表身份证)、(五)(《开户许可证件》或《银行预留印鉴卡》)所列资料。

二、项目情况调查。查看相关资料原件、留存加盖企业公章的复印件。

(一)查看《土地使用权证》及《国有土地使用权出(转)让合同》或拨地文、图及其他用地批文原件，收取复印件一份;

(二)查看《建设用地规划许可证》(即红线定位图)原件，收取复印件一份;

(三)查看《建设工程规划许可证》原件，收取复印件一份;

(四)查看《建设工程开(施)工许可证》原件，收取复印件一份;

(五)查看《商品房销(预)售许可证》(或《经济适用房销(预)售许可证》)原件，收取复印件一份;

(六)查看计划委员会立项文件和房改部门批复文件(仅经济适用房提供)收取复印件(加盖企业公章)一份;

审核要点：

审查资料：查验、检查开发单位提供的项目资料是否齐全;将提交的项目资料的复印件与原件对照，对原件所盖印章进行审查，检查资料的真实性;查看提交资料上有关部门规定的有效期限，确定项目资料是否有效。

实地考察：主要调查了解开发单位提供的资料、数据是否与实际一致，有关文件是否经过政府部门批准，从而保证项目资料的合法性;

工程形象进度：进一步认定开发单位从事房地产开发活动的资格：检查工程的结构是否与《建设工程规划许可证》相符，确保工程非违规施工;检查项目的工程进度是否到达政府部门规定预售的形象进度;考察房屋售价是否与当时、当地、同类物业的市场价格水平相符，查看项目用地或在建工程是否有抵押。

第十七条 按揭项目的审批

一、对项目资料完备，能够进行房产抵押的项目，贷前调查人员认为可以受理的，在调查结束以后即可将项目信息录入综合信息系统并录入调查意见，写明调查情况及意见。

二、贷款管理处处长或管理部主任对是否受理该按揭项目在综合信息系统作出审批意见。同意受理的，即可与开发单位签订《住房公积金个人住房贷款按揭合作协议》。

三、开发单位收款账户的复核由中心财务处核对《开户许可证》或《银行预留印鉴卡》后审批。

四、项目资料不齐备、不具备期房抵押条件、实行住房置业担保的项目，必须经中心主任办公会议审议通过后，才可录入系统。

五、实际情况与初审情况不符或正在操作中的项目因故需要终止的，则项目审查程序自动终止。

第三章 贷款受理及初审

第十八条 商品房、经济适用房期房按揭贷款在项目备案完成并签订《合作协议》后才可受理，项目开发单位愿意为每个借款人提供《阶段性保证书》的，项目备案完成后可以不签订《合作协议》即可受理;二手房贷款、商转公贷款、现房贷款不需备案，贷款受理人员直接受理。

第十九条 受理部门和人员

住房公积金贷款委托银行为住房公积金个人住房贷款的受理部门，委托银行在中心营业大厅派驻工作人员具体办理个人贷款的受理业务。

第二十条 受理程序

一、提供咨询。在借款人咨询时，受理人员应认真解答问题，向借款人介绍住房公积金个人贷款的种类、贷款对象、贷款条件、贷款额度、期限、利率、还款方式、贷款程序及有关担保、抵押方面的要求等情况，宣传住房公积金个人住房贷款业务的优势和特点等。

二、核实借款人及共同申请人公积金缴存及贷款情况。

1.受理人员通过中心住房公积金信息系统查询借款人及共同申请人公积金缴存及贷款情况，并通过人民银行征信系统或征信报告审查借款人及共同申请人征信记录。

2.其他中心缴存职工申请时，还要审查《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》和《职工缴存使用明细》，核实缴存及贷款情况。并根据《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》查询兰州市及公积金缴存地房地产管理部门出具的夫妻二人名下无房或一套房查询证明，中心相应执行一套房或二套房贷款政策。

3.售房单位需要确定借款人贷款金额的，受理人员可向借款人出具《可贷额度测算确认单》。

三、接受申请。借款人决定借款时，即可向中心正式提出借款申请。银行受理人员根据借款人的具体情况，区别不同的贷款种类，指导借款人填写《个人住房公积金贷款申请表》。

四、购房人是缴存职工的，可以由购房人申请个人住房贷款，也可以由其缴存公积金的配偶申请个人住房贷款;购房人未缴存公积金的，可以由缴存公积金的配偶申请个人住房贷款，购房人作为共同申请人提交个人资料、办理贷款手续;

第二十一条 借款人提供申请资料

一、个人资信资料：

(一)身份证明：查看借款人及其配偶身份证件原件、户口簿原件。收取借款人身份证复印件三份，其配偶身份证复印件二份，双方户口簿复印件两份。

(二)婚姻状况证明：已婚的，户口簿能够显示婚姻关系的，可不再查看结婚证;户口簿不能够显示婚姻关系的，需查看借款人结婚证原件，收取复印件两份;借款人属未婚、离婚未再婚、丧偶未再婚的，在申请个人住房贷款时可据实填写《单身职工婚姻状况承诺》并为其承诺的真实性承担法律责任，分中心及管理部据此判断其婚姻状况并办理个人住房贷款。

(三)收入证明：主申请人同意根据本人住房公积金缴存基数确定月收入的，不需单位出具职工月收入证明，也不需要提供银行工资流水单;主申请人不同意根据本人住房公积金缴存基数确定月收入的，仍需单位出具月收入证明，月收入超过3000元的，还需提供近6个月以上银行工资流水单，以月平均工资收入为准确定个人月收入;无法提供近6个月以上银行工资流水单的，其月收入证明高于3000元的，按3000元核定，低于3000的，按实际金额核定。

共同申请人无论是否缴存住房公积金均按主申请人的方式确定月收入。

二、购房资料：根据不同贷款品种、实际购房行为收取相应的购房资料。

(一)商品房期房贷款

1.《商品房买卖合同》原件二份(每份合同附标准层平面图);

2.首付款的发票或收据复印件二份(加盖原章);

(二)经济适用房期房贷款

1.《经济适用房买卖合同》原件二份(每份合同附标准层平面图);

2.首付款的发票或收据复印件二份(加盖原章);

(三)二手房贷款

分为过户前二手房贷款和过户后二手房贷款两种情况。

1.过户前二手房贷款

职工暂未办理房产过户、与售房人共同向中心提出贷款申请的，按过户前二手房贷款情形受理;

(1)售房人名下《房屋所有权证》或《不动产权登记证明》复印件一份;

(2)售房人签署的《房屋出让声明》;

(3)售房人与购房人签订的《房地产买卖契约》或网签《存量房买卖合同》原件一份;

(4)购房人名下《房屋所有权证》或《不动产权登记证明》原件及复印件一份;

(5)收取完税证和房产销售发票复印各件一份或资金监管协议及首付款资金监管票据复印件各一份;

(6)房地产评估报告原件一份。

2.过户后二手房贷款

职工向本中心分支机构预约个人住房贷款，各分支机构作出贷款初步审查后，职工办理房产过户、单独向中心提出贷款申请的，按过户后二手房贷款情形受理。

(1)收取购房人名下《房屋所有权证》或《不动产权登记证明》原件及复印件一份;

(2)收取《房地产买卖契约》或网签《存量房买卖合同》原件一份;

(3)收取完税证、房产销售发票或增值税发票复印件一份;

(4)收取房地产评估报告原件一份;

(5)收取《住房公积金个人住房贷款预约申请审批表》。

(四)“商转公”贷款

(1)收取《商业银行住房按揭贷款合同》复印件一份;

(2)收取《商业银行房产抵押合同》复印件一份;

(3)收取《房屋所有权证》原件及复印件一份;

(4)收取贷款银行出具的近1年的还款明细单原件一份。

(5)收取《住房公积金个人住房贷款预约申请审批表》。

(五)现房贷款

(1)一年以内取得的《房屋所有权证》或《不动产权登记证明》原件及复印件一份。

(2)收取完税证、房产销售发票，或增值税发票(新增)。

属于解决历史遗留问题，无法提供房屋销售发票或契税完税发票的，可凭购房合同(协议)和全额付款收据办理。

三、委托收款及委托按期扣款资料。

借款人在申请贷款时应填写《委托转账付款授权委托书》，内容主要包括以下内容：

(一)授权委托中心及贷款经办银行将贷款资金划入其指定的收款人账户。过户前二手房贷款收款人可以是二手房的售房人，也可以是房产登记部门指定的存量房资金监管账户;

(二)授权中心及贷款经办银行每月从其所提供的在商业银行开立的还款账户中扣划本期应还贷款本息、逾期本息、罚息及提前还款本息;

(三)在借款人向中心提出变更还款账户后，应重新填写《委托转账付款授权委托书》。

四、预约申请资料。

办理二手房、商转公贷款的，借款人可向中心各分支机构提前预约申请，并提交《住房公积金个人住房贷款预约申请审批表》，经委托银行及中心分支机构预审后给予同意贷款的承诺，达到贷款受理条件后再正式受理。未预约即申请过户后二手房贷款、商转公贷款的，不予受理。

五、抵押登记申请资料。

按房地产登记管理部门的要求提供抵押资料。

第二十二条 初审

一、初审人员及初审内容：委托银行派驻中心各分支机构的工作人员是贷款的初审人员，负责对借款人提交的下列申请材料进行审查。

(一)身份证件(户口本、居民身份证和其他有效居留证件)。主要审查以下内容：

1.是否经有权部门签发;

2.是否在有效期内;

3.对于借款人委托他人办理借款手续的，还须审核经过公证的委托书以及代理人的身份证件，审核受委托人是否在委托书每页签字盖手印;

4.证件所提供的借款人身份、年龄等情况是否符合贷款的条件。

(二)借款人偿债能力证明材料：审查借款人偿债能力证明材料是否真实，主要审查以下内容：

薪资收入证明是否由本单位有权部门出具;

(三)借款人婚姻状况证明材料：审查借款人提供的婚姻状况材料是否真实，有无虚假。

(四)购房合同或协议书：审查购房行为的真实合法性，主要审查以下内容：

1.合同原件是否真实、有效、合法;

2.双方责任、权利是否完整、有效;

3.双方签章是否齐全、有效，购房人签章与收款收据交款人姓名是否一致，与借款人姓名是否一致，日期签署是否明确;

4.所购住房是现房或期房、交房日期是否明确;

5.所购住房地址、面积、售价是否明确、合理;

6.对于借款用于建造或大修自住住房的，提供的批准建造或大修住房的手续是否由城建相关部门签发。

(五)《房屋所有权证》或《不动产权登记证明》：审查证书的真伪。

(六)抵押房屋评估报告：审查报告的完整性和估价的准确性。

(七)对审查原件留存复印件的，需核对复印件与原件的一致性并签章确认。

二、预签合同

(一)贷款受理人员应告知当事人合同填写的重要事项，不得就固有条款做文字解释性说明或修改，确有必要对合同条款进行修改的，必须经中心与委托银行相关部门审查。

(二)各分支机构前台受理人员应根据抵押房产的情况，要求借款人、共同申请人、产权人预签《兰州住房公积金借款合同》、《房地产抵押合同》及其他办理房产抵押登记所需的相关文书。

(三)中心实行面签制度。借款人、共同申请人、担保人、产权人、产权共有人均需向受理人员出示身份证原件，经受理人员核验身份证明之后当面签字加盖手印。

主申请人或共同申请人在申请贷款时，因故无法进行现场面签，但能够提供经公证机构公证的授权委托书授权受委托人代办的，中心予以认可。前台受理时应收取由受委托人逐页签名并加盖指纹的公证书原件一份存档。

三、借款人及共同申请人签订《委托扣划公积金提前部分还款申请审批表》，委托中心在贷款发放后第二年开始的三年内使用借款人及共同申请人的公积金进行该笔贷款的提前部分还款，签订《委托扣划公积金提前部分还款申请审批表》时，借款人及共同申请人必须是本人签字申请，不得由他人代签。

第二十三条 录入资料、提交中心复核

经过初审，确认借款人基本符合贷款条件的，即可正式受理申请。受理人员将借款人本人填写的《住房公积金个人住房贷款申请表》上的相关信息录入综合信息系统并提交中心复核。打印《住房公积金个人住房贷款申请表》、《委托转账付款授权委托书》、《个人住房贷款审批表》各一份并签字盖银行业务章，连同借款人提交的贷款申请资料(复印件须盖受理人员私章)分类装袋，向贷款复核人员交件;申请了委托扣划公积金提前部分还款的，一并移交《委托扣划公积金提前部分还款申请审批表》。

若申请人提供的资料不全，受理人员应通知申请人补充材料;对确实不符合贷款条件的，予以退件，并做好宣传、解释工作。

第四章 贷前调查及复核

第二十四条 贷款复核时的调查部门和人员

贷前调查是对借款人提交的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性及借款人的偿债能力、购房行为、担保手段落实情况等进行的调查和评估。中心各分支机构为个人住房贷款的主要调查部门，指定专人负责贷款复核及调查工作。

第二十五条 调查及复核内容

一、借款人的家庭收入情况。审查借款人提供的家庭收入情况证明材料，与借款人面谈或电话交谈，核实借款人家庭收支状况。

二、借款人偿债能力分析。考察影响借款人长期偿债能力的主要因素，包括借款人职业是否稳定、借款人的购房动机是否正常、借款人的还款意愿是否强烈、借款人的品行是否端正等等。对借款人长期偿债能力作出判断。

三、购房行为的真实性。

调查、核实：

(一)收据或交款单上的首付款金额是否达到借款条件要求，票据上的印鉴签章是否真实有效;

(二)期房按揭的，审查借款人所购房屋是否与中心《住房公积金个人住房贷款按揭合作协议》上的楼位相符;

(三)开发企业职工购买本企业所售楼盘申请贷款的，或同一单位多名职工购买本单位所建房屋同时申请贷款的，应实地向相邻业主、开发企业相关部门及借款人家属等核实购房行为的真伪。

四、抵押物的落实情况。

调查、核实：

(一)有抵押物权属证明文件;

(二)有处分权人同意抵押的证明文件;

(三)抵押物的权属清楚，无异议;

(四)同意抵押的书面意见表达明确、具体;

(五)借款人以所购住房作为抵押物的，须将所购住房全额用于贷款抵押。

五、抵押物估价报告书。

审查：

(一)抵押物估价报告书必须为原件，并加盖出具部门印章;

(二)出具部门必须是中心准入的评估机构;

(三)报告书完整，无缺页;

(四)报告书中住房价格、面积、地址、结构、楼层、朝向等关键内容表述清楚;

(五)关键数据完整，准确。

六、复核借款人提交的申贷资料是否与受理初审人员录入综合信息系统的资料信息一致，复核初审人员打印的《住房公积金个人住房贷款申请表》、《个人住房公积金贷款审批表》等资料信息是否与系统信息一致。

第二十六条 填写调查及复核意见

一、写明对购房行为的落实情况;

二、写明对抵押物担保的落实情况;

三、写明对贷款金额、期限的倾向性意见。

四、对其他中心缴存职工的缴存及贷款核实情况及购房套数在《个人住房公积金贷款审批表》中签署核实意见。

第二十七条 复核人员确认该笔贷款各项纸质资料与信息系统录入信息一致，确认初审通过的贷款金额、贷款期限、还款方式等符合中心规定后，在《个人住房公积金贷款审批表》上签字，并在业务系统中录入调查复核意见，提交贷款审批人员审核签批。未通过复核的，在综合信息系统作退回处理并将贷款申请资料退回银行受理人员作处理。

第五章 贷款审批

第二十八条 住房公积金个人贷款实行初审、复核、审批三级审批制度。凡符合中心政策规定的贷款，实行银行受理人员初审、中心复核人员复审，中心各分支机构负责人审核签批。特殊情况提交主任办公会议决定。

第二十九条 分支机构负责人作为贷款审批人员负责审核签批。

一、审查借款人资格和条件是否符合公积金贷款条件的要求;

二、审查借款用途是否符合公积金贷款用途的规定;

三、审查借款人申请期限是否符合公积金贷款期限的规定;

四、审查借款人所提供的资料是否正确、完整、合规;

五、审查复核人员对借款人资信状况的调查意见是否准确合理;

六、审查抵押物是否落实，估价是否合理;

七、审查担保落实情况;

八、其他需要审查的事项。

九、审核签批。分支机构负责人确认初审、复核通过的贷款金额、贷款期限、还款方式等符合中心规定后，在《个人住房公积金贷款审批表》上签字，就贷款金额、期限、利率签署意见，并在综合信息系统中进行审批通过处理，需要特殊注明的事项，在补充意见栏中注明。并将个人贷款资料移交贷款复核人员，由其向各银行受理初审人员分发进行后续业务办理。

未通过复核的，在综合信息系统作退回处理并将贷款申请资料退回贷款复核人员处，由其向贷款受理初审人员移交补充相应资料。

第六章 合同打印及盖章

第三十条 个人住房贷款审批通过后贷款受理初审人员即可进行《借款合同》及《抵押合同》的打印。需打印《借款合同》一式四份，《抵押合同》一式两份。

贷款受理初审人员按下述要求打印：

一、对一些必须增订明确和删减的条款或字词，不能空而不填或做选择性删减，凡不需要填写的空格需用斜线拉去;

二、合同填写应使用套打方式，字迹要清楚端正，书面要保持整洁;

三、在合同中不得使用简称、缩写、代称、不规范的简化字;不得使用模棱两可和抽象的字或词如大约、立即等;

四、涉及金额应是具体确定的，大小写不得随意涂改;

五、涉及主体为法人的应写全称，并与加盖公章一致;

六、一份合同不得因打印不清晰后再次在原合同上进行补打。

第三十一条 盖 章

一、担保方式为房产抵押担保的，由委托银行和中心分支机构在《借款合同》及《抵押合同》上盖合同专用章。贷款受理初审工作人员在综合信息系统进行抵押登记资料移交，并将《借款合同》、《抵押合同》各一份及抵押登记申请资料移交至代办机构，由其进行房产抵押。

二、担保方式为担保机构保证担保的，由委托银行、中心分支机构在《借款合同》上盖合同专用章。盖章完成后贷款受理初审工作人员将《借款合同》、一份个人贷款申请资料移交至担保机构。担保机构在《借款合同》上盖章后返还三份至贷款受理初审工作人员处。

三、在中心财务处完成资金划拨，贷款资金划入收款单位(收款人)账户后，合同正式生效，合同生效日与该笔贷款在中心综合信息系统发放一致。

第七章 担保的落实

第三十二条 房产抵押担保的落实

一、房产抵押办理机构：中心委托代办机构办理房产抵押。所产生的代办费用由中心向代办机构支付，不向借款人收取。

二、抵押登记：

对于采取所购房产抵押的贷款，借款人贷款申请经三级审批通过后，委托银行贷款受理初审人员将抵押登记资料移交给代办机构工作人员，由代办机构办理抵押登记。抵押登记手续必须在抵押房产所在地的房地产抵押登记部门办理。

(一)用期房抵押的，以取得《期房抵押权预告登记书》为落实房产抵押登记依据;

(二)用取得《房屋所有权证》的现房抵押的，以取得《房屋他项权证》为办理抵押登记依据;

(三)住房公积金个人住房贷款抵押权人设定为中心，住房公积金组合贷款抵押权人设定为中心和委贷银行共有。

(四)贷款房产抵押登记的面签由房产交易中心驻中心各分支机构的工作人员办理。

(五)房产抵押登记所需要的资料要件由委托银行贷款业务经办人员收取并向代办机构移交。

(六)代办机构收取贷款房产抵押登记资料要件并审核，审核无误后在综合信息系统中进行抵押登记资料接件处理。

(七)代办机构向房产交易登记机构申请办理贷款房产抵押登记手续，并根据抵押登记进度和取得的资料在综合信息系统中录入《抵押登记申请收件收据》、《期房抵押权预告登记书》或《他项权利证》等相关信息，并将收件收据复印件一份，期房预告登记证或他项权利证原件及复印件一份移交批后处理岗工作人员。

第三十三条 保证担保的落实

对借款人自愿选择担保机构保证担保的贷款，由担保机构办妥担保手续，收取相关费用，在《借款合同》上盖章，在综合信息系统抵押信息管理收件收据栏中录入“确认保证担保”，最后提交中心贷款批后岗工作人员。

第八章 贷款发放

第三十四条 经各分支机构审核批准并达到中心关于贷款放款条件的相关规定后，批后处理岗工作人员即可打印《委托贷款通知单》一式二联交予委托银行并通知其办理贷款发放确认。

过户前二手房贷款以网签《存量房买卖合同》原件为申请要件的，因过户与抵押同时办理，可以先发放贷款后落实抵押，批后处理岗工作人员在确认《房屋所有权转移并一般抵押权登记收件收据》无误后即可打印《委托贷款通知单》一式二联，交予委托银行并通知其办理贷款发放确认。

第三十五条 贷款发放确认

一、贷款发放确认工作办理人员：委托银行派驻中心各分支机构的工作人员同时承担贷款发放确认工作。

二、委托银行贷款发放确认工作人员再次确认资金收款是否符合以下规定：

(一)提供了全额付款发票或收据的商品房、经济适用房、商转公贷款、现房贷款，贷款资金收款人可以是借款人本人;

(二)提供了首付款收据或发票的商品房、经济适用房，贷款资金收款人必须是售房单位;

(三)过户后二手房贷款贷款资金收款人可以是借款人本人，也可以是借款人指定的中介公司;

(四)过户前二手房贷款收款人可以是二手房的售房人，也可以是房产登记部门指定的存量房资金监管账户;

确认无误后打印《个人住房公积金贷款发放确认单》一式四份，盖银行业务章;

三、借款人确认内容：

本人及共同申请人的个人信息、购房信息、贷款还款方法、收款人、收款账户、还款账户等信息与真实情况是否一致。办理贷款发放确认手续时，借款人不能办理的，可以由共同申请人办理。

确认无误的，借款人或共同申请人在打印的《个人住房公积金贷款申请表》及《个人住房公积金贷款发放确认单》四份签字确认发放贷款;

信息有误的，作退回处理，重新受理并提交审核审批;需退贷的，还须由借款人本人写明退贷原因，签字申请退贷，进行退贷处理。

四、以上工作完成后，银行工作人员即可在综合信息系统中进行发放确认操作，并向借款人出具《个人住房公积金贷款发放确认单》、《借款合同》、《还款计划表》等资料。向综合复核岗移交《个人住房公积金贷款发放确认单》一份，其余两份分别留存至中心、本行贷款档案中。

五、贷款发放确认后，贷款受理初审工作人员应将中心及本行留存的个人住房贷款档案资料各一份分别整理移交。

第三十六条 资金划拨由中心财务处统一负责。综合信息系统在贷款发放确认、综合复核岗核对后将其归类到待发放贷款中，自动提交至财务处工作人员处。财务处工作人员进行资金划拨，确认资金到账后系统同步进行贷款开户处理(起息)。

第九章 贷后管理

第三十七条 贷后管理包括贷款的按期还款、提前还款、个人信息变更、合同变更、利息计算、利率调整、逾期催收管理、借款人贷款还清后撤销抵押权等。

第三十八条 按期还款

住房公积金贷款的按期还款主要采用委托扣款方式进行。委托扣款：即中心及委托经办银行通过借款人在商业银行开立的委托扣款账户中扣划应还贷款本息。

一、申请贷款时，借款人应签署《委托转账付款授权委托书》。

二、借款人应按照借款合同约定的还款方式和还款计划偿还贷款本息。除1年期贷款按到期日一次性还本付息外，2-30年期贷款均按分期还款的方式按月还款。

三、委托扣款方式应遵循以下扣款入账原则：

(一)借款人正常还款且还款账户资金充足时，一次性扣划当期本息的合计;

(二)借款人正常还款且还款账户资金不充足时，按先偿还利息，剩余资金偿还本金的规则分配入账;

(三)借款人逾期还款且还款账户资金充足时，一次性扣划累计罚息、逾期利息、逾期本金、当期应还本息的合计;

(四)借款人逾期还款且还款账户资金不足时，所扣资金按如下规则分配入账：按从最早一期逾期的罚息、逾期利息、逾期本金分配入账，资金有剩余的，再从倒数第二期逾期的罚息、逾期利息、逾期本金分配入账，以此类推直至偿还本期应还利息、应还本金分配完所扣资金。

(五)放款当月不扣款;

(六)贷款还清“销户”、“核销”后不扣款。

委托银行委托扣款完成后，由综合信息系统自动核对入账.

第三十九条 提前还款

提前还款是指借款人具有一定偿还能力时，主动向中心提出提前全部或部分偿还贷款的行为。提前还款是一种违约行为，应向中心分支机构及贷款委托经办银行提出申请。

借款人申请的，应持本人身份证件原件提出申请，留存复印件一份;共同申请人代办的，应持借款人及本人身份证件原件提出申请，留存复印件各一份。提前还款经审批后办理，委托银行经办人员在办理过程中打印《提前还款申请审批表》并签署意见，由申请人提交分支机构审批人员审批。业务办理完毕后审批人员将《提前还款申请审批表》及身份证件复印件归档保存。

提前还款分为提前部分还款和提前结清两种情况，且办理时借款人系统还款状态必须为“正常还款”。

一、提前部分还款

借款人可申请提前部分还款，每次额度不得低于5千元。可采用以下方式还款。

(一)指定日期自筹资金扣款：借款人使用自有资金申请提前部分还款，必须根据《提前还款申请审批表》的要求将资金按时存入还款账户内，中心按时扣款。每年可申请一次;

(二)公积金提前部分还款：

1.中心缴存职工可以使用借款人及共同申请人公积金账户余额申请提前部分还款。每年可申请一次，可采用柜面直接申请或分段签订委托协议的方式办理。借款人或配偶应携带自己的身份证件、配偶的身份证原件、结婚证原件前来办理并留存复印件一份。

2.他人为借款人、借款人配偶代办公积金提前部分还款的，必须提供本人及借款人、借款人配偶身份证、结婚证原件及复印件各一份;

3.申请使用共同申请人(直系亲属)的公积金进行提前还款的，必须由共同申请人(直系亲属)本人持身份证件一同申请，并留存身份证件复印件一份，不得代办。

柜面直接申请的，委托银行经办人员打印《提前还款申请审批表》，由借款人或贷款共同申请人签字确认，经中心审批后办理。

通过分段签订委托协议办理的，委托银行经办人员打印《委托扣划公积金提前部分还款申请审批表》,由借款人、贷款共同申请人一同签字确认申请，经中心审批后办理。

(三)借款人提前部分还款后剩余贷款可选择“还款期限不变月还款额降低”的合同变更方式，也可以选择“还款期限缩短月还款额不变”的合同变更方式。

二、提前还清：住房公积金个人贷款发放后次日起，借款人申请提前还清的，由委托银行贷款受理初审人员初审并打印《提前还款申请审批表》，借款人签字后将《提前还款申请审批表》交与分支机构贷款复核岗工作人员，贷款复核岗审批通过后留存《提前还款申请审批表》。

提前结清时主要以指定日期扣款的方式办理，也可以使用公积金提前还款的方式办理。借款人办理撤押时，委托银行经办人员打印《个人住房公积金贷款还清凭证》，盖章交予借款人。

第四十条 贷款信息变更

在借款还款期间，借款人申请变更本人及共同申请人等贷款关联人的通讯地址、工作单位、联系电话、家庭住址、个人收入等信息时，予以办理。贷后催收人员提交信息变更申请的，也予以办理。以上业务不需复核审批，银行工作人员直接在系统中做变更。

借款人在借款还款期间需要变更还款账户的，由银行工作人员受理并打印《委托转账付款授权委托书》，借款人重新签署后交予贷款复核人员，复核人员转交存档保存。

第四十一条 贷款合同变更

借款人可以因个人原因提出申请变更《借款合同》、《抵押合同》约定的内容，包括提前还款、添加或解除共同申请人、抵押物变更、延迟贷款期限、缩短还款期限、借款人变更等，经贷款委托经办银行和中心分支机构初审、审批后予以变更。合同变更时贷款必须处于“正常还款”状态。在办理贷款合同变更业务时，委托银行经办人员必须审查借款人提交的证明文件，在综合信息系统中进行变更后打印《合同变更申请审批表》签署意见并盖章，由申请人提交分支机构审批人员审批。业务办理完毕后经办人员将《合同变更申请审批表》及证明文件归档保存。

一、添加或解除共同申请人

借款人在合同履行期间发生婚姻变更，可申请添加或解除共同申请人;不得将直系亲属添加为共同申请人。

二、抵押物变更

他房抵押贷款因抵押物价值贬值、面临灭失或已灭失，使中心的贷款资金安全风险加大时，借款人必须办理抵押物变更。在进行抵押物变更前必须落实其他房产的抵押登记。本房抵押的贷款不允许办理抵押物变更。

三、延长贷款期限

个人贷款允许延长贷款期限，但延长后的还款期限不得超过30年，且还款期限不得超过借款人法定退休年龄后延5年。原贷款期限为5年期(含)以下时，不得延长至5年期以上。限延长贷款期限必须满足以下条件。

(一)借款人因家庭经济原因，需要延长还款期限，必须由借款人本人向中心提出书面申请并提供相关证明资料。

(二)借款人若有拖欠贷款本息、罚息的情况，延长期限前必须先清偿所欠贷款本息、罚息。

(三)经分支机构审批同意后，必须按照重新确定的期限落实抵押登记后再在综合信息系统办理变更手续。

四、缩短贷款期限

借款人申请添加共同申请人或个人收入提高申请贷款信息变更后，可同时申请缩短贷款期限。缩短贷款期限时，原贷款期限为5年期(不含)以上的，不得缩期为5年期以下。

五、借款人变更

1.借款人在还款期间因离异发生债务转移或因死亡发生债务继承时，经分支机构批准，允许未缴存或缴存公积金的共同申请人变更为主借款人，承担偿还住房公积金个人住房贷款债务的义务。离异的，以民政部门备案的《离婚协议》或法院的离婚判决(或其他法律文件)生效日期为准，满一年后方可允许办理借款人变更手续。

2.借款人在还款期间因本人家庭与他人发生债务纠纷，导致贷款所购房产事实上已被他人使用或占有，双方已达成书面协议或经法