土地流转专业平台

来源：广州日报

    大屏幕上实时滚动播放着土地流转信息，有面积还有价格。春节刚过，这是记者在武汉农村综合产权交易所(以下简称农交所)看到的一幕。

    有意租地的人都可以到武汉农交所查看信息和洽谈。此外，武汉农交所还创新推出三权分离模式，土地所有权属村集体、承包权属于农民，经营权用于流转和交易。企业可以凭相当于土地经营权证的鉴证书去抵押贷款，这刺激了武汉大宗农地流转交易。截至2013年底，农交所共组织各类农村产权交易1669宗，交易金额99.69亿元。

    武汉农交所的模式引发了全国关注。去年7月，习近平总书记专程来到武汉农交所视察，国家发改委、监察部、农业部领导也多次前来调研，全国20多个省100多个城市也前来考察。近日，广州日报记者专访了武汉农交所总经理孙晓燕。

    广州日报：请介绍一下目前武汉农交所的基本情况和交易量？

    孙晓燕：农交所于2009年4月30日正式挂牌成立，属于武汉市农业局的二级单位，是一个国有独资公司，属于非盈利性的企业。财政上有支持，相当于政府出钱买服务。目前农交所的交易品种有10项，包括农村土地承包经营权、农村集体经济组织“四荒地”使用权、农村集体林地使用权和林木所有权等。

    成立农交所的目的就是为了盘活农村的各种生产要素。对于农民来说，交易成本基本上是零。截至2013年底，农交所共组织各类农村产权交易1669宗，交易金额99.69亿元，涉及农村土地面积98.16万亩。联合金融机构发放农村综合产权抵押贷款11.47亿元。

    20多次才谈下抵押贷款

    广州日报：农交所是在怎样的背景下成立的？

    孙晓燕：为进一步深化改革，促进武汉“两型社会”综合配套改革实验区建设，武汉市委市政府决定成立农交所。在借鉴成都、重庆等地经验基础上，武汉农交所交易品种更加细化，有10个品种，整合了林业部门、国土部门和水务部门的涉农项目。

    为了把业务开展起来，一开始我们加大宣传，局里干部职工也积极推动进行项目进场。同时增加配套服务，例如抵押融资等，吸引项目进场交易。市场成功的关键是要让农村资产充分实现其价值，后期服务也要跟进。之所以能实现一定的交易量，是与后期的配套服务分不开的。

    广州日报：进场交易的土地可以获得鉴证书，凭此可以申请抵押贷款。这是如何做到的？

    孙晓燕：首先要选择一个银行进行合作，农商行是第一个吃螃蟹者。农商行总部在武汉，主要做涉农业务，了解农业，知道风险点在哪里，而且与整个农业口有长期的合作，条件比较成熟。为了促成这个业务，农业局领导带着我们去农商行沟通了20多次。最后决定从三家试点开始做起。农商行看到我们这么大决心，就决定做这个业务。

    第一次贷款规模1400万元，其中包括企业1000万元，合作社200万元，个人200万元。经过2009年成功试点，2010年正式推出了这个贷款品种。现在其他一些银行也陆续跟进了。这几年已经抵押贷款11.47亿元，每年业务增长都很快。

    鉴证书用途相当于经营权证

    广州日报：武汉农交所的一个创新是三权分离，为什么会有这种想法？

    孙晓燕： 武汉市的农业是都市农业，要求规模化，要求有实力的企业来投资，保证菜篮子供应。国家法律规定土地承包www.tuliu.com经营权是不能过户的，只能在集体经营组织之间进行承包权的再发包。这就带来一个问题，外来投资者只有一份合同，没有证书，无法确权。面对这种情况，我们跟进了服务，将土地承包经营权作了一个概念上的分解。三权分离，土地所有权属村集体、承包权属于农民，经营权用于流转和抵押。

    在农交所完成交易之后，我们出具一分产权交易鉴证书，这相当于土地经营权证，也是一份完成交易的凭证。银行也认可这份鉴证书，可以拿鉴证书去银行抵押贷款。目前针对这种抵押，武汉市还出台了抵押贴息政策。但目前银行为减低风险，土地抵押贷款都是短期的，不会超过三年，一般是两年左右。

    广州日报：鉴证书来代替经营权证是一个创新？

    孙晓燕： 国家还没有明确农村土地经营权作为一个物权，我们进行了创新，与银行间商定了一个模式，把鉴证书作为一个权证来进行抵押。银行为什么认可这份鉴证书？有几个原因：一是，农交所是政府成立的机构。二是，农交所有完善的交易管理办法和规则。三是，农交所背后有强大的农业资源。当然不是说拿了鉴证书就一定能贷到款，只是一个前提条件，银行还会进行抵押物评估。

    贷款后，鉴证书后面会有一个抵押备注，而且，当地经管部门也会留存一份。每次抵押，当地经管部门都会知道，有利于抵押物监管。

    广州日报：以前流转的土地能否重新来办鉴证书？

    孙晓燕： 农交所成立之前的流转土地，因为没有鉴证书，所以无法贷款。以前流转的土地可以补办鉴证手续，但一定要补齐资料，没有开村民代表大会的一定要开，只有手续齐全之后，才能发证。

    广州日报：刚看到一则土地流转信息出现在大屏幕上，价格是一年每亩400元，挂牌价格是如何确定的？

    孙晓燕：土地流转有一个指导价格，这是根据最近半年来的实际成交价格确定的。挂牌价格不是最终成交价格，实际成交价可能高也可能低。征得大部分村民同意后，村里就可以将土地拿到农交所来挂牌。如果很多投资人都看中了同一块地，将采取拍卖或招标的方式交易。如果租地没有什么附加条件，一般采取拍卖方式，价高者得。如果还有很多附加条件，例如修路或投入基础设施等，可以采取招标的方式，谁给的条件最优惠就给谁。挂牌20天为一个周期，如果投资者有意向就可以摘牌，具体可以同出让方协商。

    记者手记：

    30年前，包干到户的联产责任承包制是农民的发明创造，30年后的土地流转同样是农民的发明创造。对于政府来说，我们应该做的工作是，总结经验，调整政策，规范操作，推广成熟有效的做法，改变农地抛荒的现象，探索持续增加农民收入的途径。

    从我们的调查可以看到，全国许多省土地流转大潮涌起，很好地盘活了农村资源，在一定程度上增加了农民收入。但同时，我们也看到，真正能赚到钱的土地流转项目并不多，具备可持续赚钱能力的项目更少。如果没有政府的补贴，生存艰难。

    除了给土地流转创造一个合规便利的平台和环境外，更重要的一点，是帮助流转后的农业项目能可持续盈利。这才是带动农民真正增收的关键。为什么搞农业不赚钱？我们需要反思，这不仅需要加大投入基础设施建设，提供农业技术保障，提供风险保障机制，还需要减少农作物的种植、交易、运输成本，帮助建立品牌、拓展国内和国际市场等。在这方面还有很长的路要走。