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各县（市、区）人民政府，市直有关单位：

为化解三明市商业办公地产库存压力，进一步优化用地供应结构，促进房地产市场平稳健康发展，根据省政府《关于化解房地产库存的若干意见》（闽政〔2016〕11号）、省政府办公厅《关于加快化解商业办公房地产库存的通知》（闽政办〔2016〕108号）、省国土厅省和住建厅《转发国土资源部住房和城乡建设部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（闽国土资综〔2015〕157号）和市政府《关于化解房地产库存促进房地产市场稳定健康发展的指导意见》（明政〔2016〕10号）精神，经市政府研究同意，现就加快化解我市商业办公地产库存提出以下意见：

一、化解对象

允许符合城市规划、土地利用总体规划，规划技术条件可行，不影响消防安全的商业办公地产项目，根据市场需求进行转型或调整商住比例。土地出让合同已明确不得改变用途，或要求整体经营、自持的商业办公用地部分除外。

二、化解商业办公地产库存政策

（一）鼓励购买新建商业办公用房。凡购买新建商业办公商品房的，契税实行先征后奖，由地方财政按其缴纳的契税地方实得财力全额奖励。

（二）鼓励商业办公地产调整转型。在符合城市规划和土地利用总体规划的条件下，根据市场需求，支持房地产开发企业将商业办公等非住宅地产（含SOHO）整体或部分转型。鼓励转型方向如下：

1.允许商改住。2015年12月31日前，通过公开招拍挂出让方式取得、未构成闲置土地，且已全部缴清土地出让金的商业办公用地，在符合容积率、建筑密度、绿地率等规划许可条件，并满足停车位及各项公共服务设施配套的前提下，可转型为商品住宅用地，调整商住比例。

2.允许业态转型。用于发展健康养老、文化教育、家政服务、客栈民宿、短租公寓、长租公寓、众创空间、社区医疗等满足群众需求的业态，或发展其它符合市场需求的项目，暂不变更土地用途的，免补缴土地出让金。

3.允许分割转型。已对外销售的地产项目，若宗地内含多个分地块，其中未售地块在符合日照、车位配备、公共服务设施配套等规划条件的前提下，可按程序变更用途。

4.允许分割销售。土地出让合同有约定设置集中式商业（不包含自持部分），但未具体约定商业分割比例和形式的地产项目，集中式商业用房可按层、间进行分割销售并办理产权。

三、操作程序

（一）提交申请。市区房地产开发企业要求项目调整转型的，应向项目属地政府提出申请，由项目属地政府转报市政府研究。经市政府研究，同意调整转型的项目，由市规划局、市国土局、市住建局依法依规予以办理规划许可、用地登记、项目报建和销售等相关变更手续。各县（市）可参照执行。

（二）规划调整。规划部门依照省委办公厅、省政府办公厅《关于进一步规范经营性房地产用地出让工作的实施意见》（闽委办〔2014〕18号）等文件要求，按程序调整出具新用途的规划设计条件，重新办理规划调整审批手续。

（三）用地变更。国土资源部门根据规划部门出具的新用途规划许可条件，对转型项目地块进行地价评估，重新核定土地出让金。国土资源部门按照《国有建设用地使用权出让评估技术规范（试行）》规定实行双评估，以市（县）政府批准改变土地用途的时间为评估基准日，评估出新用途土地价格和旧用途土地价格，并按下列要求进行结算：对评估出的新用途土地价格采取与该区域最近一年相同土地级别公开出让的最高成交价格进行对比，取其高的价格；对评估出的旧用途土地价格采取与其原成交价进行对比，取其低的价格，以二者的差价确定应补交的土地价款。土地评估费用纳入土地出让成本，由提出申请的企业承担。

国土资源部门参照土地评估地价和转型地块在签订出让合同时点同一供地圈内同级别、同用途、同类型项目销售（备案）均价推算的楼面地价，提出转型地块土地出让建议价格，经市（县）财政评审中心评审确认后，提交市（县）政府批准执行。

国土资源部门根据市（县）政府的批准意见与申请企业签订土地出让补充合同，依法办理用地变更登记手续。宗地价格高于原出让合同价款的，由申请企业在签订土地出让补充合同之日起3个月内缴清土地价款。宗地价格低于原出让合同价款的，按原土地出让合同价款确定土地出让价款（不予退还差价）。

申请企业完成以上程序后，可按正常程序办理项目报建、开工、预售和竣工验收备案等手续。

（四）其它事项。

1.调整规划条件、变更土地用途后的土地使用年限，起始日期按原出让合同交地之日确定，终止日期按国家法定最高年限确定。

2.转型项目不得多次反复申请转型。原土地出让合同有特别约定的定向商业业态并有约定不予销售面积的，其不予销售部分不得申请转型。

3.涉及功能用途变更的建筑，应满足现行消防技术规范标准的要求（含疏散楼梯）。申请企业应依法重新申报消防设计审核、消防验收或消防设计备案和消防验收备案手续。

4.调整、变更、转型应严格履行专家论证、公示（听证）等程序，依法依规办理规划、用地、建设、销售等手续，不得以政府会议纪要等形式替代规定的程序。

四、科学控制商业办公供地结构

各县（市、区）要科学编制土地出让方案，优化土地供应结构，严格根据当地社会经济发展现状、城市规划、人口等因素做好商业办公地产市场需求预测，结合当地商业办公用房库存数量，控制当地商业办公用地特别是商业综合体的供地数量。商业办公库存去化期限超过24个月的县（市、区），应减少商业办公供地规模，超过36个月的应暂停出让商业办公用地。已实施房地产项目建设履约保证金或项目用地开发利用履约保证金制度的县（市、区），对新出让的经营性商业办公用地，可免收开发企业的履约保证金。要通过规划、土地、金融、税收等政策引导，鼓励开发企业自持物业，鼓励引进专业物业机构运营已建成的商业办公用房。

五、加强交易及库存监测分析

各县（市、区）要全面建立房屋交易（包括二手房）网签备案制度，市本级和各县（市）要在2016年年底前完成房屋交易网签系统建设，实现省、市、县域三级联网。要加强在建在售商业办公房地产交易跟踪监测，提高市场分析的实效性和精准性，实时掌握市场交易及库存动态。要统一商业办公房地产库存统计口径，房地产开发企业自持的商业办公用房面积和配套可售车库（位）面积不再计入库存统计范围。房产管理部门、不动产登记机构应当建立信息共享机制，确保业务有序衔接。

六、落实去库存主体责任

各县（市、区）政府应根据《三明市人民政府办公室关于分解落实房地产库存化解工作任务的通知》（明政办〔2016〕73号）的要求，建立联席会议制度，落实地方的主体责任。要密切注意防控市场风险，进一步梳理排查商业办公房地产风险项目清单，建立台账，跟踪项目建设和销售情况，采取针对性措施，防止出现“烂尾”项目。

各县（市、区）政府要根据当地商业办公地产库存等实际情况，按照“细分、精准、配套”和“一县一策、一企一策、一盘一策”的原则，参照本《意见》，抓紧制定加快化解本地商业办公房地产库存的具体办法，报市住建局备案。

三明市人民政府办公室

2016年10月26日

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《意见》确定了化解商业办公地产库存政策。鼓励购买新建商业办公用房,凡购买新建商业办公商品房的,契税实行先征后奖,由地方财政按其缴纳的契税地方实得财力全额奖励。鼓励商业办公地产调整转型,在符合城市规划和土地利用总体规划的条件下,根据市场需求,支持房地产开发企业将商业办公等非住宅地产(含SOHO)整体或部分转型。鼓励转型方向如下:一是允许商改住。2015年12月31日前,通过公开招拍挂出让方式取得、未构成闲置土地,且已全部缴清土地出让金的商业办公用地,在符合容积率、建筑密度、绿地率等规划许可条件,并满足停车位及各项公共服务设施配套的前提下,可转型为商品住宅用地,调整商住比例。二是允许业态转型。用于发展健康养老、文化教育、家政服务、客栈民宿、短租公寓、长租公寓、众创空间、社区医疗等满足群众需求的业态,或发展其它符合市场需求的项目,暂不变更土地用途的,免补缴土地出让金。三是允许分割转型。已对外销售的地产项目,若宗地内含多个分地块,其中未售地块在符合日照、车位配备、公共服务设施配套等规划条件的前提下,可按程序变更用途。四是允许分割销售。土地出让合同有约定设置集中式商业(不包含自持部分),但未具体约定商业分割比例和形式的地产项目,集中式商业用房可按层、间进行分割销售并办理产权