土地流转专业平台

针对大量农村宅基地闲置和低效利用情况，各地积极探索农村宅基地退出机制，以充分利用好农村宅基地资源，拓展农村的用地空间。不过，当前宅基地退出机制还存在一些问题，需要进一步改善。 

存在的问题—— 

收回制度不健全，农民退出闲置宅基地没有积极性 

宅基地收回制度不健全，缺乏可操作性。对宅基地使用权实行收回是宅基地退出的重要途径，现行《土地管理法》第六十五条确立了宅基地收回制度，并原则性规定了宅基地使用权收回的几种情形，但对宅基地收回涉及的具体政策界限、收回程序等却没有作出相应规定，更没有明确宅基地收回时的补偿标准等相关问题，实际管理中真正收回的宅基地寥寥无几。这就导致农村宅基地的使用长期处于增量供应状态，存量盘活利用几乎为零。 

宅基地无偿无限期使用和限制流转，导致农民退出闲置宅基地缺乏动力。现行农村宅基地是村民基于本村集体成员的特殊身份，通过申请方式无偿取得、长期使用。一方面，宅基地取得的无偿性、使用的无限期性以及无留置成本，使村民更倾向于尽可能多地占有宅基地，而非集约高效利用土地。另一方面，宅基地流转的限制，使许多已经或准备移居城镇或他乡的村民，不能通过让渡宅基地使用权实现宅基地财产权益，导致这些宅基地长期闲置，造成“空心村”等现象。 

对主动退出宅基地的缺乏补偿与激励，农民没有退出闲置宅基地的意愿。农民出于传统观念以及房屋产权保护意识，不愿轻易自行退出闲置宅基地，如果退出，必须给予一定的经济补偿。但这部分补偿资金如何解决，是制约宅基地退出的一个重要因素。是村集体补贴？还是地方财政解决？或是在土地出让金收入中解决？都是值得探讨的问题。 

拆旧复垦进展缓慢，操作有难度。现行政策鼓励村民居住向中心村和小城镇集中，通过实施农村宅基地整理复垦工程，推动农户退出宅基地，但由于缺乏具体配套政策措施和有效的激励机制，加之社会经济条件制约，农村宅基地整理复垦整体进展缓慢。同时，每个村、组每年都会有一定数量的宅基地退出，分散零星，农村宅基地退出并不容易整体统一实施。 

对策和建议—— 

建立合理的农村宅基地退出机制，补偿必须到位 

健全农村宅基地复垦、整理、置换机制。宅基地整理、复垦政策配套不够健全，难以构筑宅基地退出有效运作平台。目前，通过实施土地综合整治项目等能够有效促进农村宅基地退出，但存在局限性。首先是资金配套政策，农村宅基地的整理复垦资金需求量大，且具有明显的公益性，国家及地方政府一定量的公共财政投入保证政策是必要条件。不少地方在实施农村宅基地的整理复垦工程中要求资金自求平衡，不利于农村宅基地的整理复垦工作开展。此外，还有村庄建设规划与土地利用总体规划等相关规划协调问题，宅基地的整理复垦实施过程还往往涉及跨村安置、退出宅基地补偿、集体土地权属调整、土地整理后的收益分配等诸多问题，农民退出宅基地后在城镇社区安置还涉及户籍、城乡社会保障差异、就业等问题，都需要有配套政策及制度支持。 

建立农村宅基地收回补偿制度。建立农村宅基地收回补偿制度是以当事人取得宅基地的合法与否为前提，对于宅基地取得不合法的，原则上应无偿收回。补偿制度建立的核心是国家、集体、农户三者均认同的补偿标准及补偿方式。同时，从激励农户主动退出宅基地及农户长远生计考虑，还需从社会保障、就业等方面出台政策，对农户提供保障。宅基地的退出必须遵循自愿、有偿原则，成熟一个退出一个，不得强迫农民退出，也不得在退出过程中压价、克扣补偿费用，侵害农民利益。 

建立农村宅基地退出机制。一是引导机制。在编制好乡镇规划和土地利用总体规划的基础上，结合新型农村建设，通过建立农村宅基地流转机制和实施农村宅基地的整理、复垦，引导农户退出宅基地。二是压力机制。主要是针对违法取得、超标超占的宅基地及非本集体经济组织成员占用的宅基地，实行无偿收回。三是激励机制。本着鼓励农民将空闲宅基地退出的理念，在土地出让收益中，拿出相应的费用作为对退出宅基地的农民补偿。通过落实福利政策和补偿使农户主动退出宅基地后的福利不低于宅基地持有的福利，从而引导农户自愿放弃或退出闲置宅基地。比如，对经省厅验收合格的新增耕地给予每亩3万元奖励资金，使退出宅基地的农民在宅基地复垦和房屋拆迁中能得到合理补偿，调动农民的积极性。 

简化办理程序，严把政策关。建议以年度为单位，先对全市宅基地退出进行验收，验收合格后汇总出退出总量，作为下一年度的建设用地指标，数量上不分多少，不规定区域，无需先申报计划再确定区域等在现实中难以操作的程序。这样，更加符合农村宅基地退出的实际，有利于操作。与此同时，严格把好政策关：一方面，要把好退出质量关。接到集体建设用地复垦申报后，应以第二次土地调查成果资料为基础，经实地调查后认定退出宅基地的面积和房屋状况。另一方面，把好复垦验收关。房屋拆迁复垦后，国土资源管理部门组织相关局委及工作人员对退出宅基地复垦情况进行验收，必须达到当地同等地域耕地质量标准才能认定合格。