土地流转专业平台

广东省国土资源厅11月23日发布了《关于完善农村集体建设用地保障机制的通知（征求意见稿）》，如果说农村宅基地改革以前还处在单兵作战的阶段，那么广东这个通知则是全国首个全省推行农村宅基地有偿使用和无偿退出政策的。

不管农民是否愿意，这个政策都会到来，只是没想到来的这么快！意义重大，说明了什么？下面摘录几个重点。

1、哪些宅基地会有偿使用？

历史上形成的超标准占用宅基地和一户多宅，以及非本集体成员通过继承房屋或其他方式占有和使用宅基地等情形，实行有偿使用。

2、宅基地使用收多少钱？

村民依法申请使用宅基地的，村集体经济组织可探索实行有偿选位、择位竞价机制。有偿使用根据超起征面积实行阶梯累进式收费，费用的计收标准由各村集体经济组织自行制定。

3、哪些宅基地将被无偿收回？

户外厕所、闲置废弃畜禽舍、倒塌房屋、影响村内道路及公共设施建设的院落等建筑物或构筑物，实行无偿退出。

4、哪些宅基地有偿收回？

村庄拆旧建新中，历史上形成的宅基地面积超出本村规定的部分和“一户多宅”的多宅部分，及非本集体经济组织成员通过继承或其他方式在农村占有和使用的宅基地，可由村集体经济组织统一有偿回购，并有偿调剂给本集体内部其他成员。

通知全文如下：

关于征求《关于完善农村集体建设用地保障机制的通知》的公告 

一、开展农村地籍调查等基础工作

结合第三次全国土地调查工作，积极开展农村地籍调查，摸清农村土地利用和产权现状，为全面加快“房地一体”的农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作、编制村土地利用规划、统筹新农村建设奠定良好基础。结合农村集体经营性资产股份合作制改革，鼓励采取确权确地、确权确份额、确地和确份额相结合等确权模式，量化集体土地资产。

二、编制村土地利用规划

加快编制村土地利用规划，统筹安排农村各项土地利用活动，促进村土地规范、有序和可持续利用。落实乡级规划空间管控任务，对村土地利用主要指标实施严格管控。在农村土地制度改革试点、新农村建设、新型农村社区建设、土地整治和特色景观旅游名镇名村保护的地区，可增加相应指标和规划任务。合理划分村生态空间、农业空间和建设空间，建设空间内设置有条件建设区，通过设置“弹性”空间合理引导村庄建设，形成相对集中、集约高效的村庄建设布局。将落实村土地利用规划纳入村规民约，严格规范农村新住房和其他配套设施建设。

三、盘活存量农村建设用地

（一）实施农村集体建设用地“流量”管理

在各地级以上市范围内，农村集体建设用地总规模原则上不予增加。市域范围内各村之间的集体建设用地规模增减由各地级以上市人民政府统筹安排。对于集体经济发达，有新项目建设用地需求的农村，市、县政府可预留一定数量的增减挂钩指标作为农村新建项目的腾挪用地指标，项目建设完毕后，使用腾挪指标的村集体须将相同面积（价值）的集体建设用地交由当地县级政府进行复垦。

（二）鼓励村庄集约建设

坚持节约集约原则，优化建设用地布局，因地制宜推进村庄建设适度集中，加大村庄建设用地挖潜力度，改造提升低效用地。鼓励集中布局建设新村，城乡结合部人口密集的农村，允许农村集体经济组织通过统一建设农民公寓等高层住宅保障农民“户有所居”。

（三）推动农村土地拆旧复垦

鼓励根据村土地利用规划，按照人居环境治理、风貌整治、生态环境修复、乡村景观建设等要求，制定片区或整村农村集体建设用地综合整治方案。农村拆旧复垦节余的建设用地指标，通过省指标交易平台进行公开交易。实施细则由省国土资源厅另行制定。

（四）拓宽存量农村建设用地利用途径

在保障村民合法居住权的前提下，允许通过农村土地综合整治、宅基地整理等节约的建设用地采取入股、联营等方式，支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合发展。探索农村集体经济组织以出租、合作、入股等方式盘活利用空闲农房及宅基地。严禁将农村集体建设用地违法违规开发房地产或建私人庄园会所。鼓励集体建设用地规模较大的农村，利用“三旧”改造政策，依托集体资产管理平台，引入投资经营主体，推动农村配套建设改善、集体物业改造和产业转型升级。

四、完善宅基地政策

（一）明确宅基地使用标准

坚持“一户一宅”原则。村集体经济组织应在《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十六条确定的宅基地面积标准范围内，根据村土地利用规划确定的宅基地规模和布局，因地制宜确定本集体宅基地使用标准、建设时序和管理办法。

（二）探索建立宅基地有偿使用机制

村民依法申请使用宅基地的，村集体经济组织可探索实行有偿选位、择位竞价机制。历史上形成的超标准占用宅基地和一户多宅，以及非本集体成员通过继承房屋或其他方式占有和使用宅基地等情形，实行有偿使用。有偿使用根据超起征面积实行阶梯累进式收费，费用的计收标准由各村集体经济组织自行制定，通过村民大会或村民代表大会表决同意后实施。

（三）建立完善宅基地有偿和无偿退出机制

村庄拆旧建新中，历史上形成的宅基地面积超出本村规定的部分和“一户多宅”的多宅部分，及非本集体经济组织成员通过继承或其他方式在农村占有和使用的宅基地，可由村集体经济组织统一有偿回购，并有偿调剂给本集体内部其他成员。允许以宅基地置换国有土地上的住宅、厂房、商业服务、商务办公等房屋。退出宅基地时，由市县国土部门向该宅基地原使用权人核发置换权证。置换权证可抵押、公开交易或置换上述房屋。全部退出宅基地的村民，可适当提高补偿和补助标准。

户外厕所、闲置废弃畜禽舍、倒塌房屋、影响村内道路及公共设施建设的院落等建筑物或构筑物，实行无偿退出。

五、完善农村新产业新业态用地政策机制

（一）推动征地制度改革

推动南海区征地制度改革试点工作，制订政府公益性用地的《土地征收目录》，探索建立程序规范、补偿合理、保障多元的征地制度，缩小对农村土地的征收征用范围，保障农村新产业新业态发展的用地需求。

（二）完善集体建设用地市场管理工作机制

推进南海区农村集体经营性建设用地入市试点工作，构建交易平台、地价体系、信息系统“三统一”的城乡建设用地市场体系，到2018年年底前在南海区基本实现农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股与国有土地同等入市、同价同权。试点工作完成后，在全省推广建立集体建设用地市场管理工作机制。

（三）保障乡村旅游业用地需求

允许休闲农业、生态农业旅游项目在不破坏土壤耕作层的前提下，在其他农用地上架高搭建建筑物。对农业生产者在其他农用地上搭建或安装没有永久性承重、不破坏耕作层的大棚，并继续用于种植的，属于保护性栽培，没有改变用途，不占用基本农田的，按原地类管理。为发展乡村旅游业拓宽农村道路，拓宽后不超过6米的，在不占用基本农田的前提下，不需办理农转用和征地手续。乡村旅游业发展涉及使用农牧渔业种植、养殖用地的，不征收（收回）、不转用，按现用途管理，由经营主体与土地权利人依法协调种植、养殖、管护与旅游经营关系。

（四）推动贫困地区光伏产业发展

对深度贫困地区脱贫攻坚中建设的光伏发电项目，以及国家能源局、国务院扶贫办确定下达的全国村级光伏扶贫电站建设规模范围内的光伏发电项目，各地在编制土地利用总体规划和年度土地利用计划中应予以重点保障。对于符合本地区光伏复合项目建设要求和认定标准的项目，变电站及运行管理中心、集电线路杆塔基础用地按建设用地管理，并依法办理建设用地审批手续；场内道路用地可按农村道路用地管理；光伏方阵使用永久基本农田以外的农用地的，在不破坏农业生产条件的前提下，可不改变原用地性质；采用直埋电缆方式敷设的集电线路用地，实行与项目光伏方阵用地同样的管理方式。对于使用永久基本农田以外的耕地布设光伏方阵的情形，应当从严提出要求，除桩基用地外，严禁硬化地面、破坏耕作层，严禁抛荒、撂荒。

（五）积极规范推进利用集体建设用地建设租赁住房试点工作

鼓励试点地区镇村集体经济组织通过联营、入股等方式建设运营集体租赁租房项目。项目建设要以存量用地为主开发。镇村集体经济组织要依据村土地利用规划，充分利用盘活的空闲宅基地和其他农村集体建设用地，建设开发租赁住房，发展出新型农村社区，壮大集体经济收入来源。试点城市国土部门要研究土地使用的合同范本，明确行政监管要求、权利义务关系和违约责任；要梳理和优化用地管理环节，对宗地供应计划、签订用地合同、批复用地许可、不动产登记、项目开竣工、改扩建等环节实行全流程管理，研究与市场动态监测监管系统有效对接，将项目用地纳入供后监管。

（六）保障农村其他业态用地需求

积极支持农产品冷链、初加工、休闲采摘、仓储等设施及乡村旅游所配套的停车场、旅游驿站建设。支持民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构依法使用农民集体所有的土地。将农村新产业新业态用地项目纳入土地利用总体规划修改情形，由地级以上市人民政府审批。在建设用地总量不突破，不占用永久基本农田的前提下，各地级以上市人民政府可预留建设用地总量的一定比例用于农村新产业新业态发展。

六、保障措施

（一）农村土地节约集约利用相关工作必须突出村民主体地位，切实维护村民权益。在村土地利用规划编制和执行、土地整治、集体土地分配、宅基地有偿使用和退出、村民建房监督、村民矛盾纠纷调处等工作中充分发挥镇村集体经济组织和村民理事会的作用。

（二）市县国土资源主管部门须高度重视，积极采取有效措施，确保农村地籍调查以及村土地利用规划等基础工作在2018年年底前完成。

（三）加大政策宣传和解读力度。市县国土资源主管部门应积极主动研究本政策，确保系统内领导和工作人员熟知政策，并通过电视、报纸、村公告栏等平台对本政策进行宣传，提高项目单位和村民对政策的知悉程度。 

>>推荐阅读：广东省农村集体建设用地规定有哪些？用地的审批程序有哪些？