土地流转专业平台

来源：法治周末

        征管弹性源于执行困难

        “按照税收征管法律规定，所有税收必须应收尽收，但事实上税务机关对于土地增值税的征管是有弹性的。”郑继来告诉记者。

        据国税总局有关负责人介绍，2007年，全国土地增值税收入同比增长74.3%；2008年增长33%；2009年增长33.9%；2010年增长77.6%；2011年增长61.4%；2012年增长31.8%；2013年1至10月，组织收入2710.78亿元，增长22.2%。

        从数据不难看出2007年和2010年两个财年的土地增值税收入增长较快，而此后的两年到三年中会出现一个明显的放缓，这背后是何原因？

        记者发现，2006年12月底，国家税务总局发出《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求各地税务部门严格进行土地增值税清算。2010年5月，国税总局再次发文，要求各地进一步做好土地增值税的清算工作，文件中再次增加对开发商避税的应对措施。

        章林晓表示：“土地增值税这些年执行的情况很不好，2007年为了对房地产市场进行调控，国税总局打响了土地增值税严格征管的第一枪，当年土地增值税增长比较快，随后增长速度很快下降，2010年的情况也大致相同。”

        土地增值税清算条件分两类：一是必须清算的情形，包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求清算的情形，包括已竣工项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的；取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人注销登记的。

        郑继来表示，各地税务部门都有任务，为了长期保持一种匀速的增长，在税收任务完成的情况下，并不会急于清算土地增值税，换句话说征管的力度是有弹性的。

        “执行起来太复杂，操作性差，执行起来成本太高，以2007年和2010年为例，税务部门集中精力对土地增值税进行清算，其他方面的人手就会不足。”章林晓认为这样的做法并不具有可持续性。

        土地增值税难以根治高房价

        土地增值税究竟会对房价起到怎样的作用，各方的观点不一。

        “土地增值税设立的初衷是为了防止开发商一味囤地而不开发，导致土地资源的闲置和浪费，意在促使开发商加快开发周期，更好地满足市场需求。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，“目前来看，土地增值税并没有很好地体现其价值。房企要缴纳的税费越多，房企避税的想法就越强烈。”

        郑继来认为：“如果严格按照规定征收土地增值税，房地产企业的现金流会紧张，开发商捂盘惜售的现象会得到遏制，从而抑制房价。”

        不过，中山大学岭南学院财政税务系主任林江有不同看法：“即使地方税务机关努力在征收土地增值税，在供求失衡的情况下，相关税负最终还是会转嫁到购房者身上，直接或者间接助推了房价的上升。”

        刘少军同样表示：“从房价的角度讲，土地增值税毕竟是价格的构成因素，从长远的趋势看是会推高房价的。”

        财政部数据显示，2012年中国房地产总体税收首次突破万亿元大关，占地方总体财政收入的比重进一步提升至16.6%。

        任志强曾在接受媒体采访时表示：“2008年，我们调研了北京等一线大城市的70个项目，发现地价大约占到平均售价的一半多一点，大概是54%至55%的比例，再加上25%的所得税、增值税，包括地价和各种税费在内的成本可能占到房价的70%左右。”