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来源：网易新闻

        另一面专题：“房企拖欠土地增值税”是误读

        导语：近日，央视报道称全国房企8年间拖欠土地增值税达3.8万亿元，并称其欠缴行为影响房价。但实际上，该报道非常不专业，不仅混淆了财务概念，将合规的"应交未交"误读为"拖欠"，而且其3.8万亿欠缴总额的算法也存疑问。

        60秒读懂专题：土地增值税征收实行先按比例预缴，在达到结算条件时再进行清算，多退少补。而在具体操作中，清算周期可长达数年。企业在预缴后根据会计要求，预提应交未交的土增税成本并列入报表中，符合税法规定。因此，在未达到结算条件时，“应交未交”并不等于“拖欠”，不能混淆“预提”和“欠缴”的概念。另外，报道称“全国房企拖欠总额3.8万亿”的数据计算方式也存疑，并无税务部门的证实。

        将企业合规的“应交未交税金”等同于“欠缴”是混淆概念，房企并非拖欠增值税

        报道称在各上市房企的企业年报上均发现应交而未交的土地增值税，欠税总额惊人，这种说法将企业合规的“应交未交税金”等同于“欠缴”是混淆了概念。根据企业会计制度，房地产企业在"应交税金"科目下设"应交土地增值税"明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况。企业实现利润后，要按照权责发生制的原则将应纳税金进行预提处理，这些应交的税金在尚未缴纳之前会暂时停留在企业。因此，未达到税法规定的结算条件时，这些“应交未交”的部分可以不交，且并不等同于“拖欠”。

        土地增值税征收实行先预缴，再清算，公司自行计提的部分也不等于最后实际应缴额

        《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”因此公司在按照比例预缴增值税之后，后期自行测算出预提的数字列入报表，但实际该交多少土地增值税，应在达到结算条件时，由国家税务机关对此进行核算，公司再缴纳。

        征收土地增值税具体操作困难，清算周期可长达数年，长期未交不奇怪

        根据现行的《土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税最后清算的部分操作较难。一般情况，主管税务机关要等到房地产开发项目全部竣工并完成销售的85%以上才能对之进行清算。又因房地产开发项目多是滚动开发的，从拿地、开发到竣工一般都要2-3年的周期，财务成本核算又较复杂，清算工作难度较大。如果遇上销售不利，也要等到项目取得销售许可证满三年后才能对之进行清算，因此土地增值税的清算周期短者2-3年，长者5-6年。

        报道中“为了利息拖欠税费”的说法很勉强，拖欠罚款将数十倍于利息收入

        报道中介绍应交而未交的目的之一是为了获取银行利息，其测算SOHO中国按60亿元的“拖欠额”来算，年获利息可达1.8亿元。但根据《税收征管法》第六十四条，纳税人不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。若根据60亿元的“拖欠额”来算，最少30亿的罚款和1.8亿元的利息相比，房企为银行利息拖欠税款的风险未免太大了。

        土地增值税由房地产所处当地征收，房企总部所在地的地税局不清楚情况属正常

        央视报道称，房地产企业敢这样做，是没有感受到来自税务部门确实的压力。并举例称，其记者在分别向管辖富力地产的广州地税局和碧桂园总部所处辖区内的顺德税务部门了解情况时，对方均称不掌握该房企土地增值税的数据。实际上根据《土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税是向房地产所在地的税务部门申报缴纳，而企业年报的数据是全国各地项目情况的汇总，房企总部所在地的地税局也只掌握当地项目的土增税情况，因此广州地税局回应称“超出其管辖范围”属于正常。

        利用税法空白少交税或拖延结算条件是是合理的纳税筹划

        央视的主要采访对象，北京律师李劲松在今年5月便向媒体爆料房企拖欠增值税，其指责某些房企转让土地多次以达到少交税的目的，但上海交通大学安泰经济与管理学院会计系副教授朱军生认为那是一种“纳税筹划”：“利用税法的空白，房企做一些不违法的避税，算是打擦边球，和老百姓的假离婚是一个道理。”同样，地产老总任志强也称，不排除项目公司合法利用税法中的规定拖延应结算的条件，如将预售的条件结点拖后，大项目分别领取预售证，等待现房或准现房时才开始销售等，但不违背税法就行。

        “全国房企拖欠总额3.8万亿”的数据计算方式存疑，并未获税务部门证实

        报道称根据2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%进行推算，2005年至2012年8年间全国房地产企业土地增值税拖欠总额超过3.8万亿元，这种粗糙估算结果可信度存疑。而实际上，2010年便有学者称2005年到2009年全国流失的土地增值税高达2.52万亿，其提供的依据是全国的土地增值税税额仅占全国房企销售额的1.29%，而开发商应缴土地增值税额应占其销售收入的15%至30%。但《21世纪经济报道》评论员刘晓忠质疑，2012年全国房地产销售额为6.44亿元，而各项税收总收入达10128亿元，已经占销售总额15.7%的比例。而土地增值税征收额较低，更多应是高地价和公共税费成本压缩土地增值空间，导致土地增值税税基低。另外，当年“流失2.5万亿”的算法也并没有得到国税总局的肯定。

        认为“缴清土地增值税有助于减低房奴负担”是一厢情愿，税费早已包含在房价里

        李劲松认为“拖欠”的税金直接影响房价，其初衷是让“房企缴清土地增值税有助于减低房奴负担”，但该想法未免一厢情愿了。上海财经大学教授胡怡建认为，从长远角度看，土地增值税并非可持续税种。从严征收土地增值税有利于减少房地产企业的投资冲动和利润预期，但在供求失衡的情况下，任何税收都会存在负税人，即土地增值税最终还是免不了转嫁给消费者的结局。