武义县人民政府关于切实加强宅基地管理破解农民建房难的实施意见

来源：金华市国土资源局2016-06-06 15:05:19

各乡镇人民政府、街道办事处，县政府各部门：

为进一步加强和规范农村宅基地审批、管理，着力破解农民建房难问题，改善农民居住条件，保障农民财产权利，促进我县社会经济的和谐稳定，根据《关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）、《关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》（浙政办发〔2014〕73号）精神，现结合我县实际，制定如下实施意见：

一、加大政策支持，着力破解要素制约

（一）落实用地专项指标。对上级下达的农民建房单列指标、地质灾害避让搬迁、欠发达地区异地搬迁、历史文化村落保护等专项指标必须全部用于农民建房及配套设施；城乡建设用地增减挂钩指标用于新农村建设的部分，不低于当年挂钩指标总数的60%。根据需要，每年在省下达的切块计划指标中再安排一定比例用于农民建房项目。

（二）优化用地规划空间。按照土地利用总体规划和城乡建设规划，进一步优化农村居民点设置。加快村镇建设规划编制工作，依据现状与新增建设用地布局，有效衔接城镇、村庄建设规划，合理划定城镇、村庄建设扩展边界，切实保障农民建房用地空间。

（三）倡导集约节约用地。县城核心区范围内的10个村级集体经济组织和城乡结合部的27个村级集体经济组织停止新批独门独院宅基地，集中兴建多层、高层公寓式农村居民住宅；城乡结合部的27个村级集体经济组织，在不使用新增建设用地指标的前提下，特殊情况经县政府批准，可以建设少量多拼联排住房；鼓励其他有条件的村集体实行农民住房公寓安置。农民住房公寓安置操作细则由县政府另行制定。鼓励兴建老年公寓，改善老年人居住条件，65周岁以上老年人，不再使用新增建设用地指标用于安排宅基地。

（四）探索宅基地有偿回收。各村级集体经济组织可根据本村实际，制定宅基地有偿回收政策，提高村民腾退闲置宅基地的积极性，推进农村闲置宅基地、危旧房治理改造工作。对拆除连片农村闲置住房或危旧房达到一定规模的，县政府予以资金奖励，乡镇街道也可根据实际予以补助。

二、发挥主体作用，规范宅基地分配管理

（一）充分发挥村级集体经济组织主体作用。各村级集体经济组织要综合考虑申请农户现有住房面积、房屋质量等因素，通过村民代表大会研究讨论等方式，统筹安排宅基地，实现宅基地分配公平、公开、透明。

（二）重点解决无房户、危房户、住房困难户住房问题。对父母、儿女两代均无房的无房户或父母、儿女两代虽有房，但住房面积总计在一户限额以内的困难户，以及只有唯一住房且承重结构严重损坏、危及人身安全的危房户，村级组织要优先予以安排宅基地。确无土地指标的，可以通过拆扩建、拆旧建新、村民之间调剂等途径予以保障。

（三）加强已供农户建房用地分配工作。2011年前已供地的农户建房项目用地，村级组织应于2014年底前分配落实到户；2011年到2013供地的农户建房项目用地，应于2015年前分配落实到户；2014年后的农房项目，应于农房项目用地转用批准之日起二年内分配落实到户。现有农户建房项目用地未分配落实到户的村，原则上暂停安排新增农户建房用地指标。

（四）探索宅基地有偿使用。在可分配宅基地基本满足宅基地需求且符合“一户一宅”的前提下，可对一些地理位置较好的宅基地，通过“选位”等方式，开展宅基地有偿使用分配，所获收益全部归村集体经济组织所有，资金用途由村集体经济组织成员民主协商、民主自治方式决定。

三、明确资格标准，简化审批流程

农村宅基地审批管理必须严格执行“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的原则，农村居民（必须为村级集体经济组织内部成员）一户只能申请一处宅基地，且其面积（包括附属用房和庭院用地）不得超过规定限额标准。

（一）“一户”认定标准：

1．“户”及“一户人口”原则上以公安部门户籍登记为准，但对户籍未分户登记的独子、多子家庭，儿子达到法定婚龄但未婚的，儿子可按另立一户先进行用地报批；已婚的，其与妻及子女计为一户人口，按另立一户先进行用地报批。入赘（上门女婿）的，经婚姻登记，且丈夫户籍已迁入妻子所在村集体经济组织，女儿和女婿及其子女可按一户先进行用地报批。

除入赘（上门女婿）外，宅基地申请应向男性村民户口所在村集体经济组织提出。

上述对象的建房用地批准后，凭《用地批准书》再予以向公安机关申请办理户籍立户登记手续。

2．已领取《独生子女证》的，其独生子女可按2人计算。服兵役前属本村集体经济组织内部成员的士兵，退役后户口迁回原籍且自谋职业的，以及在服刑、劳教前属本村集体经济组织内部成员的人员可计入建房申请人口数。

（二）宅基地限额标准

1．宅基地限额标准结合申请建房户的家庭人口确定。具体为：使用新增建设用地，家庭人口4人以下的（含4人），最高不得超过77平方米，4人以上的，最高不得超过88平方米。使用原有建设用地，家庭人口4人以下的（含4人），最高不得超过96平方米，4人以上的，最高不得超过120平方米；其中，城乡结合部的27个村级集体经济组织经批准建设多拼联排住房的，家庭人口4人以下的（含4人），最高不得超过88平方米，4人以上的，最高不得超过96平方米。

2．2014年3月27日以前发生的违法用地申请补办用地审批手续的，宅基地限额按原规定限额标准（耕地125平方米每户，非耕地140平方米每户的标准执行）。

（三）有下列情形之一的，宅基地申请不予以批准：

1．子女分户，原有宅基地面积已达到分户后各户限额标准面积（按使用新增建设用地标准计算）总和，再申请新宅基地的；

2．出卖或以其他形式转让农村住宅，再申请宅基地的，但经村集体经济组织同意，调剂给符合宅基地申请条件的村民除外。接受调剂者调剂后的宅基地总面积不得超过本意见规定的限额标准面积（按使用新增建设用地标准计算）。

3．接受调剂住房者调剂后或继承事实发生后继承者的宅基地总面积已达到或超过限额标准面积的（按使用新增建设用地标准计算）；

4．户口虽已合法迁入，但原籍宅基地未退还当地村集体的；

5．农民建房用地地质灾害危险性评估结果为不适宜的；

6．政府扶养照顾的孤寡老人、五保户申请宅基地的；

7．申请拆旧建新，但申请人未先拆除旧房，并办理宅基地注销登记手续的以及本意见实施前已审批拆旧建新，申请人已建新但未拆旧的，不予以办理新宅基地的登记手续。如因房体建筑结构的整体性或文物保护原因而确实无法拆除，经村、乡镇（街道、度假区）确认属实，并经村公示15日后无异议的，当事人须将旧宅的宅基地使用权、房屋所有权变更登记到本村集体经济组织。

（四）下放审批权限

按照“农户申请、村级审查、乡镇审批、县管转用”的模式，县政府委托乡镇（街道、度假区）行使农民建房建设项目用地供地审批，实施细则由县国土局另行制订。

用于安排农村居民建房（包括下山脱贫、地质灾害搬迁）的新增建设用地，免收新增建设用地有偿使用费。

四、尊重历史事实，妥善处理遗留问题

（一）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，经调查确认并办理认可审批手续后，可按现有实际使用面积确定宅基地使用权。

（二）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，农民建房未经批准或少批多建的，于1987年1月1日前已经当地政府或政府有关部门处理，且处理后至今未再未批先建的，根据处理凭据（用地收费和处罚发票），按实际使用面积确定宅基地使用权。若至今未处理的，可由村集体经济组织出具证明，并经村公示30日后无异议的，按25元每平方米的标准进行处罚。处罚后，按实际使用面积确定宅基地使用权。

（三）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施起到2010年6月30日前发生的农村村民住宅违法用地，已按《武义县违法用地行为处理实施细则》（武政办〔2010〕46号）规定处理，并符合《武义县规范违法用地补办手续实施办法》（武整治办〔2011〕1号）补办条件的，按规定程序及要求予以补办。

对在此期间内发生但至今未处理的农村村民住宅违法用地，属于县城及建制镇总体规划确定的建设用地范围【《关于授权委托乡镇街道办理农村村民住宅规划审批的实施意见》（武政办〔2012〕35号），下同】外的，经所在地村、乡镇(街道、度假区)调查确认属实，并经村集体经济组织公示15日后无异议的，按2010年度整治政策予以处理，但不得享受从宽处理政策。符合《武义县规范违法用地补办手续实施办法》（武整治办〔2011〕1号）补办条件的，按规定程序及要求予以补办；属于县城及建制镇总体规划确定的建设用地范围内的，经所在地村、乡镇(街道、度假区)调查确认属实，并经村公示15日后无异议的，报经县建设、行政执法部门同意后，按2010年度整治政策予以处理，但不得享受从宽处理政策。符合《武义县规范违法用地补办手续实施办法》（武整治办〔2011〕1号）补办条件的，按规定程序及要求予以补办。

在此期间内发生的属于《武义县违法用地行为处理实施细则》第四条“免予处罚的情况”的农村村民住宅违法用地，在建房户符合宅基地申请条件（省、县重点公路项目拆迁安置的，不受一户一宅政策限制），占用土地为非基本农田的情况下，建房户可持相关材料申请补办宅基地审批手续。

（四）2010年7月1日至2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）期间发生的农村村民建房违法用地，对建房者符合宅基地申请条件，且所占用土地符合土地利用总体规划和村镇建设规划的，经所在地村、乡镇(街道、度假区)调查确认属实，并经村集体经济组织研究同意和公示15日后无异议的，按2010年度违法用地整治时的罚款标准上浮30%予以处理，并不得享受从宽处理政策。处理后，按宅基地“一户一宅、限额标准”的审批条件，按违法占用地前的地类对被处理农户的宅基地补办用地审批手续。其中对涉及占用耕地的，以乡镇（街道、度假区）为单位上报县政府先行办理转用审批手续。

申请补办宅基地审批手续的农村村民，必须先无偿拆除其原有的农村住房，并办理原有宅基地使用权注销登记后，各乡镇（街道、度假区）方可予以受理宅基地补办审批手续。因房屋结构的整体性或文物保护原因不能拆除的，经村、乡镇（街道、度假区）确认属实后，申请补办农户须将原宅基地使用权、房屋所有权变更登记给本村集体经济组织。

（五）2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）下发前，农村村民违法占用的宅基地面积超过限额面积标准，但因房屋建筑结构的整体性而确实无法拆除的，经村、乡镇（街道、度假区）核实确认，并经村公示15日后无异议的，按限额面积予以办理宅基地补办审批手续，但应在用地呈报表当中对实际用地范围及补办审批用地范围作出明确标示及划分。确权登记时，根据批准的用地范围、面积进行登记发证。对违法超占部分应在土地登记簿、土地权利证书记事栏内注明超占面积，超占部分待今后拆建、翻建时予以拆除。违法超占部分在宗地图中用虚线予以标示。

（六）2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）下发后发生的农村村民违法建房用地，严格按法律法规和政策规定处理。

（七）2014年5月1日《武义县关于进一步加强农村住宅建设管理的若干意见（试行）》（武政办〔2014〕23号）实施前批准的属于县城及建制镇总体规划确定的建设用地范围外的农村住宅，其实际占地面积未超批准面积，但实际用地范围与批准用地范围不相符的宅基地，经当地村集体经济组织同意并经公示15日无异议，报经当地乡镇（街道、度假区）政府同意后，直接予以办理宅基地确权登记手续。