土地流转专业平台

新《城市房屋拆迁管理条例》中的产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。那么当产权调换遇上“—房二签”，该如何处理？ 

具体案例：

某市的胡先生，在该市某地段有一处商业用房，建筑面积为79.8平方米，用于经商使用。2011年年初被当地政府征收，胡先生和征收部门签订了“房屋征收安置协议”，该协议中有这样一个条款：“安置房坐落于某街区43号房，建筑面积为87.2平方米。”协议签订后，胡先生即搬出了原有的房屋。2013年待该安置房建成后， 胡先生却发现，该安置房已经被另外一户被征收人占用，经过打听得知，这户被征收人2010年年底就和征收部门签订了“房屋征收安置协议”，该房就是协议约定的安置房。为此，十分气愤的胡先生找到房屋征收部门，要求其给个说法。房屋征收部门给予的答复是，由于当年工作失误，才出现“一房二签”的事实，为了弥补该事实，决定将另外一处88.1平方米的安置房给予胡先生。胡先生对此却不满意，以为该房屋地理位置太偏，不利于自己的经商。 

详细解答：

面对在征收活动中出现的“一房二签”的情形，可以分为三种情况处理： 

一、在“一房二签”中，如果其中一签已经进行了交付且已经办理了房产所有权登记，就应当认定该房屋所有权产权登记合法有效，这份协议也是有效的，房屋征收部门应当依据协议的约定或者法律的规定向未办理产权登记的另一方承担违约责任。 

二、在“一房二签”中，如果两起签约均未办理房屋所有权产权登记，在司法实践中，通常会确认签订置换协议在前的那一纸协议的效力，而将在后的另一起协议认定为无效，房屋征收部门应向后一起签订置换协议的被征收人承担违约责任。 

三、在“一房二签”中，前后签订房屋征收协议的两个被征收人，也可以通过自愿友好协商的方式，达成一致意见解决此问题。 

相关法律：

《民法通则》第六十条：民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。 

第一百三十四条：承担民事责任的方式主要有： 

（一）停止侵害； 

（二）排除妨碍； 

（三）消除危险； 

（四）返还财产； 

（五）恢复原状； 

（六）修理、重作、更换； 

（七）赔偿损失； 

（八）支付违约金； 

（九）消除影响、恢复名誉； 

（十）赔礼道歉。 

以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 

人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、 拘留。 

附：产权调换的三个问题

在房屋拆迁案件中，拆迁人与被拆迁人实力不对等是一个不争的事实，即使在双方就拆迁补偿安置方式达成共识的情况下，拆迁人也往往会利用自己的强势地位来阻碍被拆迁人合法利益的实现。在这里有必要就产权调换中的几个问题，提醒被拆迁人加以注意。

问题一：产权调换时，调换房屋的面积。

在商品房价格普涨的今天，调换房屋的面积对于拆迁当事人双方利益均具有直接的重大的影响。这中间有两种情况应加以注意，一是对于人均居住面积不到本地政府规定的标准的，被拆迁人可直接依据政策的规定，要求调换房屋的面积达到国家规定的标准;二是调换房屋的面积原则上是以被拆迁房屋面积来确定，而不是以被拆迁房屋的价值来确定，除非被拆迁人主动放弃面积上的利益。当前一些拆迁人以拆迁补偿货币化为借口，在产权调换时，按被拆迁房屋的价值来确定最终还房的面积，实际上是变相剥夺被拆迁人的合法权益，不符合《城市房屋拆迁管理条例》的规定。

问题二：原地还房。

不同级别的地段，房屋价值会出现明显的差异，同一级别的地段，也可能会因为房屋的所处的具体位置、朝向、楼层等因素，而出现巨大的差异。原地还房中的原地，应当作何理解，这实际上在《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》关于产权调换规定的章节中已有明确，原地，应当就是被拆迁房屋的原址。实际生活中，一些拆迁人为了牟取更大的利益，往往会对原地作出与规定不相一致的理解，认为原地，就是指与被拆迁房屋处于同一地段，有的甚至将原地理解为与被拆迁房屋处于同一级别的地段。更有甚者，一些拆迁人利用自己特有的优势地位以此观点影响到房屋拆迁行政管理部门，最终给被拆迁人造成无法弥补的损失。根据《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，只有基于公共利益、军事设施建设需要以及城市规划确定的不适宜原地还房的，才可另行安置房屋，因此，除以上所列三种情形以外，原地还房均应在被拆迁房屋原址还房。

问题三：产权调换协议。

根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁当事人就拆迁补偿安置达成一致意见，应当订立拆迁补偿安置协议。虽然从合同法的角度来讲，拆迁补偿安置协议属于无名合同，但是由于《城市房屋拆迁管理条例》作为一部专门用于规范房屋拆迁的行政法规，对协议的名称已作出明确规定，因此，选择产权调换时，双方签订的协议名称应当为拆迁安置补偿协议，而不应以其他名称不替代，协议的内容中，也应当明确调换房屋的位置、面积、楼层、用途等内容。现实生活中，我们注意到一些拆迁人提供的产权调换的协议名称五花八门，其中有一种叫着《商品房置换合同》。表面上看，协议的内容都是产权调换，但是协议形式不同，所获得的保障程度也是不同的。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置用房的，应予支持。该条司法解释实际上是赋予了拆迁补偿安置协议的优先效力，当拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护。正是因为司法解释对拆迁补偿安置协议所赋予的特别效力，才使得被拆迁人有权优先于第三人获得约定的房屋，可以依拆迁补偿安置协议对抗第三人，从而在实体利益上得到保障。如果忽视这一点，将本应为拆迁补偿安置的协议搞成了《商品房置换协议》，其优先权可能因此而丧失，最终房屋被拆迁，约定的房屋无法取得，闹得鸡飞蛋打。另外，国家针对房屋拆迁所获得产权调换房屋在税收上是给予优惠的，而针对商品房置换所获得房屋是没有优惠的，这也是事关被拆迁利益的一个方面。