土地流转专业平台

温州困境，曙光在哪儿？

近日，温州再次陷入“房产”浪潮，只是此次可并没有炒房那么简单，这让大多数的温州市民苦恼万分。事件起因在于部分温州市民购置上世纪20年产权的房子，据时间推算，这部分房子到期或即将到期。据统计，仅温州鹿城区内就有600多套房子面临20年土地使用期到期的问题。若想继续使用，需要缴纳高额土地出让金。相关市民透露，花100万买了个20年产权的房子，而被告知的“续期费”竟高达30~50万不等。

若到期则在重新缴纳土地出让金之后可以给房子的土地使用权续期。那么温州这“20年”产权又从何而来？是制度缺失还是监管漏洞？追根溯源，在上世纪90年代初期，国家开始推行土地出让权，当时温州市国土资源局按20~70年进行分档，在实行的过程中，由于法律和市场不够完善，一些房产商开始在利益的驱动下钻法律的空子，从而造成了如今的困境。

根据我国《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条【使用权续延】：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

同样，对比来看一下《中华人民共和国物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

我们会发现对于这里的“续延土地出让金”的额度，有的地方多，有的地方少，目前并没有国家法律明文规定“交纳相应的土地出让金”。

而温州此次20年房产权到期所要支付的高额的“延续土地出让金”也在全国内引发热议，掀起了一股“70年房产权到期迷惘+恐慌症”的浪潮。那么，温州要走出这一房产困境的曙光在哪呢？关键是健全法律制度，加强房地产的监管力度，使房产交易更加透明，并平衡房产商和产权人之间的利益关系。

70年房屋产权期限，意指什么？

通过调查发现，很多人对“房屋产权”的内容并不是很清楚，事实上，房屋产权分为两部分：

①房屋所有权——永久期限，房子在，产权就在，居民就是房子的主人。

②土地使用权——开发类型不同，土地权的使用年限也不同。

而根据我国《宪法》和《土地管理法》，城市市区的土地为国家所有，居民享有的只是土地使用权。我们常说的70年房子产权，这70年指的就是70年的土地使用权。更详细点说就是，开发商从国家的手里购买了70年的土地使用权，然后再出售给居民。

根据1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》中有关土地使用权期限的规定，用地土地使用权的年限分为40年、50年和70年，具体如下表1所示：

表1

70年产权到期，何去何从？

目前，结合中国国情及房地产市场情况，业内人士给出了4种方案，如下表2所示：

表2

设定房屋产权期，原因何在？

说到这个问题，就得首先回溯到中国上个世纪的改革开放，当时所呈现的整体状态就是“摸着石头过河”，把当时世界上的国家的土地改革都“摸”一下，最终选定以香港为模板风风火火踏上了中国的土地改革之路。当时，在土地使用权制度上，对几个重点进行了明示：

第一，土地所有权是国家的；

第二，企业和居民想要使用地，得获得国家批准的“土地使用权”，且有一定年限限制。

在年限上，当时的香港以99年为上限，按年头逐年减少。而中国内地在参考香港的模式之后，把人的工作年限和当时的计划经济体制考虑在内，将土地使用权年限设为50年，后来经过再次改革才更改为70年（居住用地）。

综上所述，我们发现70年房产权到期并没有人们想象中的那么可怕，只是在“续缴土地出让金”这一层面上国家应采取重视，制定合理的制度，缓解国民的不解和恐慌，达到“恒产与“恒心”之间的平衡。