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来源： 凤凰网房产

    近来中国很多地方出现了“百年不遇”的极端高温天气，在长三角，更是严重，上海、杭州出现高于40度的气温，网上各种各样晒路边“煎蛋煎肉”照片。伴随全国多地今夏频现极端高温，还有火热的土地市场。

    土地市场火热如盛夏

    目前的土地市场尤其以三大板块特别“炎热”：迄今为止北京年内土地出让金累计已达943.8亿，8月份突破千亿指日可待。

    中国房产信息集团（CRIC）数据显示，7月全国53个重点城市平均成交楼面地价平均高达3030元/平方米，较上月提升28%，同比上涨59%，创近一年来新高。值得一提的是，北上广深四个一线城市7月的土地成交均价为7025元/平方米，环比增长72.7%，同比更是暴涨181.5%，同样创下近41个月来新高。

    其实，正如我在去年所料，2013年房地产市场复苏步伐会越来越明显，重点城市土地市场出现火热。这次与2011年略有不同的是，目前虽然地价、房价均保持上涨态势，但市场并未预期楼市调控政策会再度趋紧。相反，个别城市因市场低迷已开始酝酿松绑，业界也没有预期中央会对此举进行叫停，现在看来的确也没有出台的迹象。

    房地产市场火热事出有因

    房地产市场由明显复苏到目前一级土地市场的火热，都是经济内在情况的表象。表象背后的动因，其实不外如下6点：

    （1）中国国内宏观经济下行压力增大，而且随着人民币对美元的升值加速，越来越大，房地产对经济的带动作用正迫于无奈被重新审视；

    （2）限购等调控措施过于行政化和短期化，管理层拟引导房地产市场健康可持续发展，不得不考虑建立更长效的市场调节机制代替现有的行政干预；

    （3）新兴经济体资本向欧美回流，已经引发亚洲部分经济体出现严重危机迹象，再调控，恐防重蹈2007-2008年初覆辙；

    （4）地方债务危机严重，而地方财政如再无法从房地产市场“补血”，问题一触即发；

    （5）至2010年4月的调控以来，已经消化了很多2008-2009年土地市场存量土地，房地产市场供应量已经出现大幅度减少，房价、地价因为供求关系而上涨。

    （6）2010年调控集中核心一线城市额，结果当时很多大型房企跑到很多“非三大板块”的二、三线城市做开发，但当中不少被套住了，最终他们还是认定在三大板块的一线城市开发是相对安全的，所以都回来了。

    下半年楼市展望

    目前随着越来越多的大型房企，将发展的战略重心缩小至三大板块的一、二线城市，必然增加这些地区的土地需求量，土地价格上涨趋势显著，同时，由于地方债务问题，政策层面对于当前土地市场一般不会太多干预手段，因此房企积极拿地的格局很难被扭转，预计下阶段土地市场仍将保持高温状态。

    可以预见，2013年的房地产市场由复苏走向另一轮行情，下半年仍然会在平稳中向上走。

    但是，也不是全国一样，而是结构性分化越来越严重。

    上半年全国房地产销售面积总体增加28.7%，销售额同比增加43.2%，这样的增长速度很快。下半年由于已经冲高，去年下半年高基数，所以估计步伐会稍微放慢。

    鉴于房地产对地方经济的重要作用，一旦中央对楼市量价齐涨局面“按兵不动”，且对地方放松调控之举不加干涉，地方可能纷纷效颦，通过刺激楼市来增加土地出让收入，以缓解地方债的还债压力。

    至于大家仍然关心的调控，估计新一届管理层日后出台的措施，也是越来越倾向用“更为正确”、“更为新的”、“更多金融工具”来有的放矢调控，不会再出现“全国一道菜”的调控。

    三中全会后房地产调控或将升级，土地流转破冰日渐行渐近。