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江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告

苏地税规〔2015〕8号

根据《中国人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税的若干问题公告如下：

一、关于土地增值税清算单位问题

土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位,并报主管税务机关备案。对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位,并报主管税务机关备案。

解读：放水了，看来看去，土地增值税的清算单位在江苏是怎么认定都是可以的，可以大可以小，看来大地产商与小地产商的差别化待遇会越来越明显。

同一清算单位中包含普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的，应分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率和应纳税额。

二、关于土地成本分摊问题

土地成本是指取得土地使用权所支付的金额。土地成本仅在能够办理权属登记手续的建筑物及其附着物之间进行分摊。在不同清算单位或同一清算单位不同类型房产之间分摊土地成本时，可直接归集的，应直接计入该清算单位或该类型房产的土地成本；不能直接归集的，可按建筑面积法计算分摊，也可按税务机关认可的其他合理方法计算分摊。

解读：江苏一直要求地下建筑面积均摊土地成本，但是这是明显违反地方性法规的，如，苏州有地方性法规，地下建筑物的土地分摊成本为地上的30%以上。看来地税局终于顶不住了。

三、关于人防工程成本费用扣除问题

依法配建并经验收合格的人防工程，允许扣除相关成本、费用。

解读：苏地税规20121号原规定是明显违反人防法的，我在《房地产税收面对面》（朱光磊著）中固执指出了，现在时过境迁，书中指责仍在但是江苏新规已出，以证明我的指责不是没有依据的。开发商没有权利公告人防属于全体业主，税务机关在逼良为娼。现在知错能改，善莫大焉。

四、关于车库（车位、储藏室等）问题

（一）能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用。

（二）不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行。

（三）随房附赠的车库（车位、储藏室等），无论能否办理权属登记手续，房地产开发企业均应按销售合同上的房产类型计算成本费用。

解读：这一段的规定与海南省的文件完全相同，区别是海南发布在先。也为税务筹划带来了许多的空间。但是是非常合理的。也是符合一些实际案例的，例如别墅自己附属的车位，如果按原来的文件，属于其他房产，但是现在就可以按别墅来进行清算，符合房地产开发的习惯。以及出现过许多这种案例，一个住宅小区，最后清算出了非住宅房产，因为车位就是属于非住宅房产。

五、关于装修支出问题

房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出，可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等），不计收入也不允许扣除相关成本费用。

六、关于新建房问题

房地产开发企业建造的商品房（不含已列入固定资产或作为投资性房地产的房屋），应按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。非房地产开发企业自建房屋，自房屋竣工之日起3年内（含）转让的，可按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。

解读：现在判断，投资性房地产与自用房地产，然后是按旧房清算的。这段内容其实最早海南也有内部掌握口径是这么规定的。但是放宽了非房地产公司自建房的清算方法，非房地产公司自建自用或者出租的房产，可按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税，意思是不是说，有两种选择，可以按新建，也可以按旧房呢？需要案例实证。

本公告自2016年3月1日起施行，《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔2012〕1号）第一条、第二条、第四条第（一）项、第五条第（二）项和第（三）项，《江苏省财政厅江苏省地方税务局转发〈财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知〉的通知》（苏财税〔2007〕45号）第四条同时废止。

江苏省地方税务局

2016年1月8日