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深圳市地方税务局关于发布土地增值税征管工作规程（试行）的公告

深圳市地方税务局公告2015年第1号

　　为规范我市土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)等有关规定，我局制定了《深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程（试行）》，现予以发布，自2015年7月1日起实施。

　　特此公告。

　　深圳市地方税务局

　　2015年5月7日

　　深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程（试行）

　　第一章 总则

　　第一条为加强土地增值税征收管理，充分运用信息化技术强化征管，建立土地增值税风险管理传导反馈机制，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关法律法规，制定本规程。

　　第二条2005年11月1日（含当日）以后签订房地产销售合同取得的收入属于土地增值税征收范围。

　　第三条市地方税务局负责统筹协调我市范围内土地增值税的征收管理。

　　各区地方税务局负责辖区内房地产开发项目的土地增值税具体征收管理，包括项目登记、预缴、清算等工作。

　　各稽查局负责查处辖区内房地产开发企业、房地产项目的偷、逃、骗、抗土地增值税税收违法行为，包括查补少预缴土地增值税、房地产开发企业和房地产项目清算后偷逃土地增值税等。

　　第二章 房地产项目登记

　　第四条市、区地方税务局及各稽查局（以下简称主管税务机关）应当加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应当从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理、纳税服务以及纳税人项目开发同步。

　　第五条房地产开发以国家有关部门审批、备案的项目为单位办理项目登记。

　　第六条项目登记程序如下：

　　（一）初始登记。

　　纳税人自房地产项目立项，即取得房地产项目立项批文起30日内登陆电子税务局或前往主管税务机关办税服务厅办理项目初始登记，并向主管税务机关提供以下资料：

　　1.房地产项目立项批准文件；

　　2.土地受让合同；

　　3.《土地增值税项目登记表》；

　　4.项目开发计划（包含开发时间、竣工时间、分期开发计划等）；

　　5.合作开发相关资料（包含合作方、分配比例、分配方式等）；

　　6.税务机关要求提供的其他资料。

　　（二）补充登记。

　　纳税人自项目初始登记之后，项目开发完工之前，每次取得以下资料均应当在取得资料之日起30日内，登陆电子税务局或前往主管税务机关管理科办理项目补充登记，并向主管税务机关提供以下资料：

　　1.建筑工程预算书；

　　2.建筑工程施工合同；

　　3.房地产预售许可证（录入全部可售房产信息，包含预售、现售房信息）；

　　4.工程造价情况备案表、工程量清单；

　　5.建设工程项目竣工综合验收备案证明；

　　6.建筑工程竣工结算；

　　7.房屋测量成果报告表；

　　8.销售计划；

　　9.税务机关要求提供的其他资料。

　　（三）变更登记。

　　凡已登记项目信息变更的，纳税人应当在信息变更后10日内登陆电子税务局自行更改，并将更改情况反馈主管税务机关。

　　第七条纳税人在电子税务局办理项目登记后，系统自动生成项目编码。项目编码为房地产项目征管档案编码，由区地方税务局编码、项目立项批准文号、年份、流水号组成。纳税人按此编码进行土地增值税预缴、清算申报、税款补缴、减免税办理等。

　　第八条主管税务机关管理科在纳税人办理项目初始登记后3个工作日内确定房地产项目管理员。管理员应当在10个工作日内完成项目初始登记资料核对，对项目登记信息不完备的向纳税人发送《税务事项告知书》，并在规定的期限内完成修改、补录。

　　管理员应当将办理项目登记以及补充、变更登记的程序以及规定完整详细告知纳税人。

　　第九条管理员应当及时跟踪，了解项目进展情况，在项目取得预售许可证后应当对纳税人项目登记中未核对的信息进行核实。

　　管理员通过电子税务局向纳税人发送《税务事项告知书》，通知纳税人提交项目登记信息书面资料；纳税人可以通过邮寄方式寄送主管税务机关，也可以上门报送资料。管理员应当在收到书面资料起10个工作日内完成项目登记信息核对。

　　第十条市地方税务局风险管理部门定期将已办理项目登记名单与政府立项审批部门审批立项名单进行比对，产生风险任务，发送项目主管税务机关应对。

　　第三章 税款预缴申报管理

　　第十一条房地产开发企业开发的房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。即在项目全部竣工结算前开发销售和转让房地产取得的收入先按预征率征收税款，待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。

　　第十二条房地产开发企业预缴土地增值税的纳税义务发生时间以合同签订时间为准。纳税人在房地产销售合同签订次月纳税期限内就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。未按规定预缴的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定，从规定的缴纳税款期限届满次日起，加收滞纳金。

　　第十三条对可不预缴土地增值税的房地产开发项目，实行申报前管理。

　　（一）可不预征对象：预计增值额不超过扣除项目金额20%的普通标准住宅项目。

　　（二）纳税人应当提交的资料包括：

　　1.预计收入测算表；

　　2.预计成本费用表；

　　3.土地使用权证及受让合同；

　　4.工程建筑承包合同；

　　5.其他需要提交的资料。

　　（三）管理程序

　　由主管税务机关在30个工作日内发送《税务事项告知书》，将处理结果告知纳税人。

　　（四）不预征房地产开发项目管理：

　　项目竣工结算后，只要符合可清算条件，主管税务机关应当立即进入清算程序，发送《税务事项告知书》，通知纳税人在90日内申报清算。

　　第十四条税务机关风险管理部门定期将纳税人房地产销售预缴土地增值税情况与纳税人实际销售情况比对，产生风险任务，发送主管税务机关应对。

　　对没有按时预缴的，主管税务机关经核实，向纳税人发送《税务事项告知书》，责令其限期向房地产项目所在地税务机关补缴税款，并按《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定加收滞纳金。

　　第四章 项目清算申报

　　第十五条土地增值税清算，是指符合清算条件的纳税人依照税收法律、法规、规章及其他有关土地增值税的规定，自行计算房地产开发项目应当缴纳土地增值税额，根据已预缴土地增值税数额，确定补缴或退税额，填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产开发项目应当缴纳土地增值税税款的行为。

　　纳税人对其清算申报以及提供的相关资料负责。主管税务机关根据纳税人的清算申报以及提供的相关资料进行土地增值税项目清算。

　　第十六条房地产开发项目以项目登记为单位进行清算。

　　对开发期超过3年的项目，纳税人可以根据其开发进度，选择会计核算相对独立的部分进行分期清算，并将分期计划报送主管税务机关。

　　对清算时房地产项目成本未完全确定或结算的，再次清算时可以将上次已清算的收入、成本费用合并清算，计算应当缴纳的土地增值税。

　　第十七条符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：

　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　（三）直接转让土地使用权的。

　　第十八条对符合下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：

　　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（起始时间为最后一张预售许可证取得时间）；

　　（三）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　（四）经主管税务机关日常征管工作中发现问题，认为需要进行土地增值税清算的；

　　（五）广东省税务机关规定的其他情况。

　　第十九条对于符合第十七条规定的项目，纳税人应当在满足第十七条规定之日起90日内向主管税务机关进行土地增值税清算申报。

　　属于分期清算的，纳税人应当在项目完成销售、满足清算条件之日起90日内就剩余部分进行清算申报，完成全部项目的清算申报。

　　第二十条对于符合第十八条规定的项目，主管税务机关确定需要进行清算的，由主管税务机关发送《税务事项告知书》，通知纳税人清算申报，纳税人应当在收到《税务事项告知书》之日起90日内办理清算申报。

　　第二十一条符合第十七条规定的，纳税人自行办理清算申报，填报《土地增值税清算申报表》及其附表，并缴纳税款。
如委托中介机构鉴证的，还应当提交《土地增值税清算税款鉴证报告》。

　　第二十二条纳税人办理土地增值税清算申报时，计算与清算项目有关的扣除项目金额，应当根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及相关法律法规的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，应当提供合法有效凭证；没有合法有效凭证的，不予扣除。

　　纳税人应当根据税收法律、法规和有关税收规定正确计算应当缴纳的土地增值税额，如实填写《土地增值税清算申报表》及其附表，完整填报相关资料、数据，并对申报表和所提供资料、数据的真实性、准确性和完整性负法律责任。

　　第二十三条纳税人建造普通标准住宅出售，经过清算增值额未超过扣除项目金额20%的，可以按照规定申请免征土地增值税。纳税人向主管税务机关递交《土地增值税清算申报表》和《退税申请表》办理退税。

　　第二十四条符合第十七条应当清算的纳税人应当于符合清算条件之日起90日内向主管税务机关申报土地增值税清算。如存在工程结算或扣除项目凭证尚未完全取得的情形，纳税人可以向主管税务机关申请延后清算申报。延后清算申报的时间最长不得超过90日。

　　纳税人办理延后清算申报提交申请的同时还应当提交未结算工程合同以及未取得扣除项目明细。延后清算申报申请由主管税务机关审核确定。

　　第二十五条纳税人在办理土地增值税清算时可以委托税务中介机构对其清算申报表进行审核鉴证，由受托税务中介机构出具《土地增值税清算税款鉴证报告》。

　　对于税务中介机构按税收法律法规、土地增值税有关政策和税务机关规定的要求和格式进行审核鉴证的，其出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》主管税务机关可以采信。主管税务机关有权对《土地增值税清算税款鉴证报告》和鉴证工作底稿进行抽查。

　　第二十六条房地产项目和房地产项目公司的注销，按市地方税务局规定的注销程序办理。

　　请继续阅读：深圳市地方税务局公告2015年第1号:土地增值税征管工作规程(试行)(二)