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广东省汕尾市城区土地利用总体规划（2010－2020 年）

一、总则 

（一）规划目的 

贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，重点保障基础设施建设及城镇发展用地需求，统筹城乡土地利用，优化土地利用结构和布局，强化建设用地空间管制和土地用途管制，提高土地利用效率和产出效益，为汕尾市城区经济社会可持续发展提供用地保障。  

（二）规划依据 

1、《中华人民共和国土地管理法》； 

2、《广东省基本农田保护区管理条例》；       

3、《广东省土地利用总体规划条例》； 

4、《土地利用总体规划编制审查办法》（中华人民共和国国土资源部令 第 43 号）； 

5、《关于印发〈广东省各级土地利用总体规划审查审批办法〉的通知》（粤国土资规保发〔2009〕198 号）； 

6、《转发国土资源部关于加强市县乡级土地利用总体规划成果核查工作的通知》（粤国土资规保电〔2010〕30号）； 

7、《关于市县镇级土地利用总体规划修编有关问题指导意见的通知》（粤国土资规划发〔2010〕207号）； 

8、《县级土地利用总体规划编制规程》（TD/T1024-2010）； 

9、《县级土地利用总体规划制图规范》（TD/T1021-2009）； 

10、《广东省汕尾市土地利用规划（2006-2020 年）》；与本规划相关的其他法律法规、政策文件、技术标准和部门、行业规划。 

（三）规划范围 

本规划的规划范围为汕尾市城区行政辖区内的全部土地，包括新港街道、香洲街道、凤山街道、红草镇、马宫镇、东涌镇和捷胜镇，土地总面积 28266公顷。 

（四）规划期限 

本规划以 2009 年为规划基期年，规划期限为 2010-2020 年，其中规划近期目标年为 2015年，规划远期目标年为 2020 年。 

二、土地利用规划目标 

（一）严格保护耕地特别是基本农田 

在保障城市生态安全和基本农业生产前提下，严格保护耕地特别是基本农田。至 2020 年，耕地保有量不低于 2652公顷。规划期间基本农田保护任务不低于 559公顷。 严格控制建设占用农用地规模和建设占用耕地规模。至2020年，建设占用农用地规模控制在 3677 公顷以内，建设占用耕地规模控制在 1258公顷以内。 

（二）严控建设用地规模 

结合汕尾市城区区位状况、资源条件和发展目标，按照经济合理和因地制宜的原则，优化建设用地布局，提高土地资源对经济社会发展的保障能力。至2020年，建设用地总规模控制在 9119 公顷以内，城乡建设用地规模控制在 6052 公顷以内，城镇工矿用地规模控制在4578公顷以内。 

（三）推进节约集约用地 

严格落实上级规划下达给汕尾市城区的各项建设用地控制指标，统筹安排城乡建设用地，从根本上转变土地利用方式，控制建设用地利用程度、建设用地投入强度以及建设用地利用效益指标，提高建设用地利用效益。 

1、建设用地利用程度指标 

至 2020年，人均城镇工矿用地控制在 109平方米/人以内。 

2、建设用地投入强度指标 

至 2020年，单位建设用地固定资产投资达到167 万元/公顷。 

3、建设用地利用效益指标 

至 2020年，地均地区生产总值达到108 万元/公顷，单位建设用地二三产业增加值达到 319万元/公顷。 

（四）加强土地整治 

1、补充耕地 

至 2020年，全区通过土地开发、坡度 25 度以下园地山坡地改造等方式补充耕地，补充耕地义务量为1258公顷。 

2、加大“三旧”改造力度 

加大“三旧”改造力度，优化城乡建设用地布局，提高建设用地节约集约利用水平。至 2015 年，改造旧城镇、旧厂房和旧村庄规模为 135公顷，其中旧城镇改造面积为 63 公顷，旧厂房改造面积为38公顷，旧村庄改造面积为 34 公顷。 

3、建设用地整理 

推进建设用地整理，优化城乡建设用地布局。至 2020 年，全区建设用地整理面积为 17 公顷。 

三、建设用地空间管制 

（一）允许建设区 

全区划定允许建设区面积为 6052 公顷，占土地总面积的比例为21.41%，主要分布在香洲街道、凤山街道、新港街道、红草镇和东涌镇。 

管制规则： 

1、区内土地主导用途为城、镇、村或工矿建设发展空间。 

2、区内新增城乡建设用地受规划指标和年度计划指标约束，应统筹增量与存量用地，促进土地节约集约利用。 

3、规划实施过程中，在允许建设区面积不改变的前提下，其空间布局形态可依程序进行调整，但不得突破建设用地扩展边界。 

4、允许建设区边界（规模边界）的调整，须报广东省国土资源厅审查批准。 

（二）有条件建设区 

全区划定有条件建设区面积为 1202 公顷，占土地总面积的4.25%，占 2020 年全区城乡建设用地规模的 19.86%，主要分布在红草镇、马宫镇、东涌镇和捷胜镇中心区周边。 

管制规则： 

1、区内土地符合规定的，可依程序办理建设用地审批手续，同时相应核减允许建设区用地规模。 

2、土地利用总体规划确定的农村土地整治规模已完成，经评估确认拆旧建设用地复垦到位，存量建设用地达到集约用地要求的，区内土地可安排新增城乡建设用地增减挂钩项目。 

3、规划期内建设用地扩展边界原则上不得调整。如需调整按规划修改处理，严格论证，报广东省人民政府批准。 

（三）禁止建设区 

将汕尾市城区内的饮用水源一级保护区以及法律法规禁止建设占用的其他区域划为禁止建设区，包括宝楼水库、赤岭水库、琉璃径水库和赤沙水库水源保护区及地质灾害危险区等。全区划定禁止建设区面积为412 公顷，占土地总面积的 1.46%，饮用水源保护区的保护范围详见《汕尾市城区土地利用总体规划（2010-2020 年）编制说明》附表一。 

管制规则： 

1、区内土地的主导用途为生态与环境保护空间，严格禁止与主导功能不相符的各项建设。 

2、除法律法规另有规定外，规划期内禁止建设用地边界不得调整。 

（四）限制建设区 

将允许建设区、有条件建设区和禁止建设区以外的区域，包括规划期间拟改造为农用地的建设用地划为限制建设区。全区划定限制建设区面积为 20600公顷，占土地总面积的 72.88%。 

管制规则： 

1、区内土地主导用途为农业生产空间，是发展农业生产，开展土地整治和基本农田建设的主要区域。 

2、区内禁止城、镇、村建设，控制线型基础设施和独立建设项目用地。 

四、土地用途分区 

（一）基本农田保护区 

全区划定基本农田保护区面积为 639 公顷  ，占土地总面积的2.26%，其中基本农田面积 592 公顷，包括上级规划下达的基本农田保护任务 559 公顷和为规划期内不易确定具体范围的项目占用预留的基本农田面积 33 公顷，多预留基本农田面积占全区基本农田保护任务的 5.90%。全区基本农田保护区主要分布在东涌镇、红草镇和捷胜镇。 

管制规则： 

1、区内土地主要用作基本农田和直接为基本农田服务的农田道路、水利、农田防护林及其他农业设施；区内的一般耕地，应参照基本农田管制政策进行管护。 

2、区内现有非农建设用地和其他零星农用地应当整理、复垦或调整为基本农田，规划期间确实不能整理、复垦或调整的，可保留现状用途，但不得扩大面积。  

3、禁止占用区内基本农田进行非农建设，禁止在基本农田上建房、建窑、建坟、挖砂、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动；禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。 

4、多划定的基本农田，可用于规划期间补划不易确定具体范围的建设项目占用。 

（二）一般农地区 

全区划定一般农地区面积为5640公顷，占土地总面积的19.95%，主要分布在东涌镇、红草镇、马宫镇和捷胜镇。 

管制规则： 

1、区内土地主要为耕地、园地、畜禽水产养殖地和直接为农业生产服务的农村道路、农田水利、农田防护林及其他农业设施用地。  

2、区内现有非农建设用地和其他零星农用地应当优先整理、复垦或调整为耕地，规划期间确实不能整理、复垦或调整的，可保留现状用途，但不得扩大面积。 

3、禁止占用区内土地进行非农建设，不得破坏、污染和荒芜区内土地。 

（三）林业用地区 

全区划定林业用地区面积为 10653 公顷，占土地总面积的37.69%，主要分布在东涌镇、红草镇和捷胜镇。 

管制规则： 

1、区内土地主要用于林业生产，以及直接为林业生产和生态建设服务的营林设施。 

2、区内现有非农建设用地应当按其适宜性调整为林地或其他类型的营林设施用地，规划期间确实不能调整的，可保留现状用途，但不得扩大面积。   

3、区内零星耕地因生态建设和环境保护需要可转为林地。 

4、未经批准，禁止占用区内土地进行非农业建设，禁止占用区内土地进行毁林开垦、采石、挖沙、取土等活动。 

（四）城镇村建设用地区 

全区划定城镇村建设用地区面积为 5821 公顷，占土地总面积的20.59%。主要分布在东涌镇、香洲街道、凤山街道和红草镇。 

管制规则： 

1、区内土地主要用于城镇、农村居民点建设，与经批准的城市、建制镇、村庄和集镇规划相衔接。 

2、区内城镇村建设应优先利用现有低效建设用地、闲置地和废弃地。 

3、区内农用地在批准改变用途之前，应当按现用途使用，不得荒芜。 

（五）独立工矿区 

全区划定独立工矿区面积为231 公顷，占土地总面积的0.82%。本区土地主要用于工矿业生产及为其服务的设施建设用地，集中分布在东涌镇、马宫镇、红草镇和捷胜镇。 

管制规则： 

1、区内土地主要用于采矿业以及不宜在居民点内安排的工业用地。 

2、区内土地使用应符合经批准的工矿建设规划。 

3、区内因生产建设挖损、塌陷、压占的土地应及时复垦。 

4、区内建设应优先利用现有低效建设用地、闲置地和废弃地。 

5、区内农用地在批准改变用途之前，应当按现用途使用，不得荒芜。 

（六）风景旅游用地区 

全区划定风景旅游用地区面积为 909 公顷，占土地总面积的3.22%。汕尾市城区内风景旅游用地主要分布在东涌镇、新港街道、马宫镇和凤山街道。 

管制规则： 

1、区内土地主要用于旅游、休憩及相关文化活动。 

2、区内土地使用应当符合风景旅游区规划。 

3、区内影响景观保护和游览的土地，应在规划期间调整为适宜的用途。 

4、在不破坏景观资源的前提下，允许区内土地进行农业生产活动和适度的旅游设施建设。 

5、严禁占用区内土地进行破坏景观、污染环境的生产建设活动。 

（七）生态环境安全控制区 

全区划定生态环境安全控制区面积为412 公顷，占土地总面积的1.46%，主要包括赤岭水库、琉璃径水库、赤沙水库和宝楼水库等水源保护区。 

管制规则： 

1、区内土地以生态环境保护为主导用途。 

2、区内土地使用应符合经批准的相关规划。  

3、区内影响生态环境安全的土地，应在规划期间调整为适宜的用途。  

4、区内土地禁止进行与生态环境保护无关的开发建设活动，原有的各种生产、开发活动应逐步退出。 

五、重点建设项目 

根据上级规划和相关规划，结合经济社会发展的趋势，统筹安排重点建设项目。全区重点建设项目情况详见附表五以及附图六。 

（一）能源项目 

汕尾市城区将促进电源与电网建设，保证电力供应与输送顺畅。规划期间，重点建设的能源项目主要有马宫镇、东涌镇、红草镇等镇的 110 千伏输变电工程、东涌镇 220千伏输变电工程、华润电力风能汕尾新港 48 兆瓦风电场工程建设项目、龙源风电场和大唐东坑风电场。能源项目用地总规模为20 公顷。 

（二）水利项目 

汕尾市城区将加强水利建设，重点建设汕尾市区防洪（潮）工程、红草镇至马宫镇堤围加固续建项目、东涌镇油田水库等加固工程以及红草八孔闸、十孔闸，南西截洪重建工程，宝楼水库、赤坑水库、琉璃径水库等水库加固工程以及红草镇、东涌镇、捷胜镇和马宫镇的农村饮水安全工程。水利项目用地总规模达到 105 公顷。 

（三）交通项目 

汕尾市城区重点推进厦（门）至深（圳）铁路汕尾市城区段、龙川至汕尾铁路汕尾市城区段和广州至汕尾铁路汕尾市城区段铁路项目建设；加强省道241 品清至遮浪段、汕尾至江西寻乌（省界）高速公路汕尾段、汕尾新港跨海大桥、凤飞山至捷胜公路、县道125线埔边至长沙湾、省道242 线西闸至埔边段、马宫环海公路以及自然村水泥路等公路项目建设；并进行汕尾新港、马宫渔港和捷胜渔港等港口码头项目建设。交通项目用地总规模 534 公顷。 

（四）工业项目 

结合汕尾市城区发展工业的目标，逐步完善工业园区配套设施建设，加强珠三角产业转移承接能力。重点建设的工业项目主要有深圳（汕尾）产业转移工业园（包括原新湖工业园）。工业项目用地总规模为 422公顷。 

（五）环保项目 

汕尾市城区将完善市政设施、环保项目的建设，重点进行香洲街道社区服务中心、香洲街道体育健身园建设项目、大伯坑垃圾处理场、小伯坑垃圾处理场等项目建设。市政环保项目用地总规模为 68公顷。 

（六）教育项目 

汕尾市城区将继续完善教育配套设施，重点推进华师附中、红草职业技术学校、东涌职业技术学校等学校，文昌中学、红草一中、红草二中、田家炳中学扩建等项目建设。教育项目用地总规模为 265 公顷。 

（七）旅游项目 

充分利用自然资源的优势，大力发展旅游业。重点进行环品清湖旅游商住开发项目建设、完善银龙湾旅游区、金町湾旅游区、“三山一湖” 景区和捷胜镇得道庵旅游区等旅游区的配套设施。旅游项目用地总规模为 1010 公顷。 

六、规划实施保障措施 

（一）加强规划对土地利用的整体控制 

1、落实耕地保护责任制 

按照本规划确定的目标和任务，明确各镇（街道）耕地保护责任，建立和完善耕地保护责任的考核体系，将实际耕地保有量、基本农田保护任务、补充耕地的面积和质量作为耕地保护责任目标考核的重要内容。通过签订基本农田保护责任书，落实保护责任，强化基本农田保护责任目标体系，将基本农田保护区片内的地块落实到具体单位和个人。 

2、做好相关规划与土地利用总体规划的相互衔接 

各部门编制的城市、村镇、交通、水利、能源、旅游、生态建设等相关规划，应当与土地利用总体规划相互衔接，必须符合保护耕地和节约集约用地要求，必须符合土地利用总体规划确定的用地规模和总体布局安排。严格依据土地利用总体规划，从严审查各类规划的用地规模和标准，切实落实土地用途管制制度。 

（二）健全规划实施管理制度  

1、强化年度计划控制 

按照土地利用总体规划，编制和实施土地利用年度计划，不断完善用地计划分类编制和管理制度，加强计划执行情况的评估和考核。严格考核年度土地利用计划的执行情况，实际用地超过计划的，扣减下一年度用地计划指标，防止超计划批地用地，切实维护土地利用计划的严肃性。  

2、严格建设项目用地预审 

加强和改进建设项目用地预审，强化建设项目批准（核准）前的土地规划审查和许可，凡不符合土地利用总体规划、不符合国家供地政策及有关建设用地控制指标的，不得通过建设项目用地预审。建立建设项目审批部门协调联动机制与信息共享机制，项目建设单位申报审批或核准需要申请使用土地的建设项目时，必须附具土地预审意见，没有预审意见或预审未通过的，不得审批或核准建设项目。  

3、加强农用地转用管理 

土地利用总体规划一经批准，具有法定效力，任何单位和个人不得违反。不断完善以土地利用总体规划为基础的土地用途管制制度，城乡建设、土地开发等各项土地利用活动，必须符合土地利用总体规划确定的土地用途，涉及农用地转用的，必须严格依据土地利用总体规划和年度计划进行审查，取得农用地转用许可。 

4、加强规划实施动态监管 

实行专项检查与经常性的监督检查相结合，采用卫星遥感等技术手段扩大规划实施情况的监测范围，及时发现、制止违反土地利用总体规划的行为，定期公布各地规划执行情况。  

（三）合理实施土地整治工程 

1、保障土地整治资金投入 

探索采用政府出资、公司运作的模式和引入社会资金等多种方式进行土地整治。从农业土地开发资金收入、耕地开垦费和新增建设用地土地有偿使用费中筹集资金，用于开展土地开发、坡度 25 度以下园地山坡地改造、“三旧”改造、建设用地整理等土地整治工程。 

2、编制土地整治专项规划 

依据本规划，坚持“政府领导、部门合作、上下结合、公众参与、科学决策”的原则，科学编制土地整治规划，合理确定土地整治项目实施的原则、时空安排、资金预算及安排、相关政策措施等，以专项规划指导土地整治工程的具体实施。土地整治规划既要落实好土地利用总体规划的部署安排，服务于土地整治工程和项目的实施，促进耕地保护和节约集约用地目标的实现；又要体现新要求，围绕新农村建设和推进城镇化，构建农村土地综合整治平台，促进城乡统筹发展。 

（四）加强宣传，提高社会对土地利用总体规划的认识  

充分利用各种媒体，对规划的主要内容进行广泛宣传，提高全社会依法依规用地意识，增强全民对科学用地、节约用地、保护资源重要性的认识，使遵守土地利用法律、规划、政策成为全社会的自觉行为。

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