土地供给决定房价的未来

来源：互联网2013-09-27 09:25:00

来源: 南方日报

近日，国土资源部召开部分城市房地产用地管理和调控工作座谈会。针对近期全国各地地王频出的现象，国土资源部副部长胡存智指出，一些地方在债务压力下，集中推出优质地块，忽视了有关均衡供地的要求，一些地方政府默许甚至助推出现高价地，影响市场预期，抬升房价地价。国土资源管理部门将加大高价地的防范力度，在房价持续较快上涨、供需紧张的城市，增加住宅用地供应，特别在北上广等一线城市，要调增并公布住房用地供应计划。

没有迹象显示中央有加大房市调控的可能，但国土资源部的表态是在向市场释放信号，即国土部不会放任地方政府在土地财政上的予取予求。然而，国土部门的政策有多大效果仍值得观察。事实上，从过去的经验来看，虽然国土部门近几年一直声称保障土地供给，但在执行层面，土地供需矛盾越来越大，尤其在一线城市，土地供给不足是地王频出的主要原因之一。

如果要反思，最根本的当然是反思土地出让制度。在土地供给垄断的条件下，政府控制土地并通过招拍挂制度，将土地价格最大化。这种制度的好处是可以通过竞争将土地资源盘活，同时让政府获得土地财政用于当地其他社会建设。但这种制度也极容易成为高房价的推手，原因在于一些地方政府过于依赖土地财政，通过各种方法对市场上土地供给数量的控制进而控制土地的价格。正如国土部门所揭露的，有地方政府助推出现高价地，有些地方政府眼看地价下滑，便拥地不推，或者在推地时完全不透明，不告知未来的推出计划，造成人为恐慌、哄抢。

在基本土地出让制度无法改变的前提下，在实际运作中问题最大的则是土地供给制度。我国城市土地总供给规模其实不少。问题在于，国土部门供给的数量、规模以及组成到底是怎样，往往都无法给市场一个明白账。市场讲究的是供求关系，土地市场虽然是垄断的，但如果对供给有清晰的预计，那么价格就会呈现经济学上的均衡，相反，如果供给总量市场无从得知，往往就会推高市场对价格的预期。在我国国土部门公布的土地供给数据中，很多供地指标无法分清已征与未征、已开发与未开发、增量与存量，同时也无法分清商品房与保障房的供给差别，更分不清政府储备与市场储备、企业储备的情况，企业看到的只是一笔糊涂账。因此每年当国土部门号称已完成了年度的土地供给计划时，市场中的经营主体却无法从这笔糊涂账中看出市场中的土地供给关系。可以说，土地供给制度的缺陷也部分推高了地价。

国土部门存在的意义就在于规划和管理土地。它既要面对它自身，又要面向市场。面对自身，它应该加强监管，除了监管商人、企业、购房投资者，还应该对手握土地推出权、规划权的部门进行监管；面对市场，它应该彻底公开透明，完善土地供给制度。如此，地价和房价才有控制的可能。

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