没有地上物产权证明的土地抵押是否有效?

来源：互联网2016-01-27 10:44:43

　　房屋和土地是房地产的两大基本构成要素，对于两者关系，我国立法采取房地一体原则。该原则强调两者自然属性上的不可分性，具有方便房地产的统一管理，减少因两者分离处分导致的纠纷等优点，但因两者在价值形态和法律形态上的可分性，随着社会的发展，也造成了许多冲突，尤以抵押环节最为难以处理，给当事人、行政机关和司法机关三方带来了困扰。

　　案情摘要

　　1996年，奶牛场以名下土地使用权为工贸公司向信用社贷款提供抵押担保，但并未向办理抵押登记的房地产交易管理中心提供地上房产的产权证明。

　　审理

　　《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条及《城市房地产管理法》第四十八条均规定，土地使用权抵押应具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明。

　　法律要求抵押人具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明，是因为土地使用权的抵押，其地上建筑物、其他附着物所有权随之抵押。

　　现实中往往存在土地使用权属与地上建筑物、其他附着物权属不一致的情况，为避免抵押人将他人所有的地上物一并抵押，损害第三人利益，故法律要求抵押人以土地使用权抵押时，须提供地上建筑物产权证明。

　　本案中奶牛场用以抵押的土地使用权的地上建筑物虽未办理产权证，但房产确属于该场所有，不存在损害他人利益问题，且房地产交易管理中心对该场土地使用权评估时，评估价中不计房价，也未对其房产予以抵押，故奶牛场在抵押手续的办理上虽不符合规定，但房地产交易管理中心已予以认可，并已进行登记，不能以上述原因为由否定抵押成立。

　　评析

　　法律要求抵押人具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明，是为了避免抵押人将他人所有的地上物一并抵押，损害第三人利益。

　　如用于抵押的土地使用权上的房产确属于抵押人所有，不存在损害他人利益问题，抵押人虽未提供地上物产权证明，亦不能以此为由否定抵押成立。

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