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土地证是证明持证人对一定面积的土地享有所有权或使用权的书面文件，是持证人享有土地所有权或使用权的法律凭证。那么无证土地买卖是否有效？应如何处理？

无证土地买卖涉嫌非法转让土地，是违反土地管理法律、法规的行为，其土

地转让协议无效。

根据《土地管理法》第七十三条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

土地使用权无证买卖应如何处理？

问：A公司以出让方式取得一宗商业用地使用权，已经交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证。在建设项目刚刚完成一小部分时，便将土地使用权连同在建项目转让给B公司。B公司接手后未进行实际开发，也未取得土地使用权证又将土地使用权连同建设项目转让给C公司。现A、B两公司因未按规定参加年检已被吊销营业执照，法定代表人也不知去向，C公司沿用A公司的有关建设手续已将该项目基本建成，在申请办理权属过户登记时遭到登记主管部门拒绝，理由是B公司并未取得土地使用权证，无权转让土地使用权，B公司与C公司签订的土地使用权转让合同是无效的。请问，登记主管机关拒绝办理权属过户登记的理由成立吗？这种情况应如何处理？

答：在未取得权属证书的情况下就转让土地或房产的情况在全国范围内普遍存在，而且常常会形成多次的连环转让。除了首次转让时转让方有可能已经取得权属证书外，其余各次转让，转让方可能并无权属证书，而只是将与前手的转让合同作为转让依据，到最后一个受让方要求办理权属过户登记时，登记主管部门便往往以《城市房地产管理法》第38条“未依法登记领取权属证书的”，“不得转让”为依据，认定转让行为违法，并拒绝办理权属过户登记。然而这种处理方法过于简单，会造成很多后遗症。这些年，城市中的许多建设工程形成烂尾，并多年得不到解决，与这种简单僵化的处理方法不无关系，而且拒绝办理权属过户登记真正惩罚的是实际投资建设者和最终购买物业的人，这种惩罚并不公平。

2007年生效的《物权法》已经实行合同效力和物权效力相区分的原则，未办理权属登记虽然不能取得物权效力，但并不影响设立物权的原因——合同的效力。最高人民法院相关司法解释也并不认为凡违反法律规定的行为均属无效，而只有违反法律、行政法规“效力性强制规定”的行为才可认为无效，而在司法审判实践中，人民法院并未将《城市房地产管理法》第38条规定视为“效力性强制规范”。转让方虽未取得权属证书，但只要能够证明其对房地产有处分权，并且具备办证条件的，仍可认定转让合同有效。此外，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权转让合同纠纷案件法律适用问题的解释》还规定了“合同效力补正”原则，即使因某种审批程序方面的缺陷（比如未办理权属证书）可能使合同无效的，只要在起诉前补办了权属证明或者有批准权的人民政府同意转让的，其合同效力即可补正。

不过，有的登记主管机关并不直接拒绝办理权属过户登记，而是要求必须由转让方到场并出具相关证明，甚至要求每一次转让都必须纳税。如果发生在前的交易环节，纳税主体不能交税，则由最后申请办理权属登记的受让方一并补交，否则不予办理过户登记。现在很多城市一些房屋已实际入住使用多年，但却迟迟不能办理权属登记，无法取得产权证书，与登记机关对待连环交易的这种强制性要求不无关系。因为在我国，房地产开发的早期，许多房地产公司都是炒合同、炒批文的项目公司，自己往往并不实际开发，而是通过空手转让获利，没有了可转让的项目，一些公司也就自生自灭了。在土地出让采用公开竞价方式之后，一大批竞争实力不强，拿不到土地的房地产公司便被自然淘汰，这样的公司，你不仅找不到负责人，即使找到，让其配合办理相关手续或者补交税款难度也很大。而让最后实际开发或者最终买受人补交历次交易过程中的全部税费，不仅税费负担太重，而且也有失公平。这样，连环的不动产交易到了最后一环就形成一个死结，解不开这个结，不仅实际投资人和物业买受人是受害者，而且国家也受损失——由于不能补办相关手续，常常造成土地的闲置和工程的烂尾，即使已经投入使用的物业，一些本可收取的税费（比如房产税）等也难以收取。

如何解决土地等不动产连环交易的权属过户登记问题，单纯的“堵”和消极不作为既不能解决老问题，新的连环无证交易还会不断产生。之所以许多当事人不愿意办理转让的权属登记手续，重要原因之一就是法律规定的转让条件过于严苛，比如25%开发量的规定，就阻碍了交易自由，现在看来这一规定已实无必要，应当及时取消。我们的法律特别强调政府“管”的职能，而少有服务的意识。将不动产登记和征税两种行政权力捆绑在一起，将登记作为征税的手段，就凸显了行政权力的强势。此种做法看似对强化征税权力有效，但实际上却限制和减少了交易，从绝对量上其实是减少了税收。因此，为避免继续产生新的连环无证交易，首先应当减少限制，放宽条件，简化手续，并降低流转环节的税费，从而在鼓励交易的同时又使当事人能够自愿办理权属登记。

对于已经形成的无证连环交易，不应轻易否认中间转让环节转让合同的效力。按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条规定，“有批准权的人民政府同意转让”，也是转让合同效力补正的依据之一，即在没有取得土地使用权证书的情况下，只要有批准权的人民政府同意转让，签订的土地使用权转让合同也可认定为有效。因此，只要土地使用权出让金——获得土地使用权必须支付的对价没有拖欠，或者实际投资人自愿补交的，并且能够提供相关交易和投资证明，政府主管部门就应当同意转让，并为实际投资人或者物业持有人办理权属过户手续。至于中间交易环节，登记主管部门完全可以不必过问。如果中间交易存在瑕疵或者争议，即便已经完成了权属变更登记，相关权利人也完全可以通过申请“更正登记”、“异议登记”或者提起民事诉讼获得救济。而交易环节的税收，我国法律对于如何征收，如何对偷逃税行为进行惩罚，早有明确规定，不能将该税收负担转嫁给实际投资人或最终物业买受人，更无须不动产登记主管部门借助登记权力代行税收管理职能。