购买国有土地使用权口头协议是否有效？

来源：互联网2016-11-18 17:27:50

案情介绍

2011年大理某基督教堂以24.6万元价格购买了杨某的面积253.9平方米国有安置用地一块，达成口头协议。教堂交付了全部款项，办理土地手续时，杨某反悔，称中间人赵某承诺过户时可以协商加价，要求加价15万元。教堂不同意，故将杨某诉至法院。

审理查明一、2011年基督教堂委托教友赵某与杨某口头协商转让地块，随后请人代写了《转让文约》杨某签字。二、基督教堂支付给杨某夫妇共24.6万元。之后，杨某将《转让文约》交由基督教堂保管，作为证约凭证。三、双方订约并付款时，涉案地块的产权证照尚未办理完毕，土地证颁发后，杨某一方反悔，经大理古城基督教堂多次催促，仍不交付涉案土地并协助办理过户手续。

法院认为，一、本案双方当事人口头协商一致，确定了建设用地使用权转让合同的主要内容。基督教堂未在《转让文约》上签字，《转让文约》系杨某夫妇认可口头合同及其主要条款并承诺履行的方式，并非合同文本，起到证明口头合同存在的作用。因此本案双方当事人并未订立书面合同;二、根据法律规定，当事人双方转让国有建设用地使用权的，应当采用书面形式订立合同;三、本案当事人虽未依法采用书面形式订立合同，但有证据证明双方订立了口头合同，对合同的主要条款达成一致，并且合同价款已经支付完毕，该合同成立。杨某“过户要加价”的主张无事实及法律依据，不予采纳。判决杨某协助办理土地过户手续。

案情分析

转让国有建设用地使用权应当订立书面合同，本案双方当事人并没有订立书面合同，违反了法律规定。但由于双方已经履行了合同的主要义务，视为合同成立。根据《合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”通过这个案件，建议必须签订土地使用权转让合同，以免双方反悔没有证据加以证明，或者证据不足的情况下导致无法办理土地证书。

相关法律规定

《合同法》

第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面

形式的，应当采用书面形式。

《城市房地产管理法》

第四十条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

第四十一条房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

显示全文