土地流转专业平台

　　农村宅基地使用权能否进行流转？

　　土流网答：首先，宅基地使用权不得抵押和转让。关于宅基地使用权的转让和抵押问题，现行法律和国家有关政策采取了原则禁止的态度。我国只有国有土地使用权可以进行转让和交易，而农村集体土地只有通过征用变为国有土地才可以上市交易。城镇居民在农村购买房屋和宅基地，因为买卖涉及的集体土地使用权是限制流通物，所以双方的买卖合同应确认无效。这既有利于保证法律与政策的衔接，也有利于对违法行为进行有效的遏制、规范和引导。

　　其次，在农村集俸经济组织内部，应当允许转让宅基地，以解决宅基地总量不足和少数人拥有多处宅基地问题。主要理由是：(l)虽然法律和政策原则上禁止宅基地使用权的转让，但相关的规定主要是针对城镇居民购买农村房屋或宅基地的情况，由于继承、婚嫁等原因，有些农民拥有不止一处宅基地，如果完全禁止宅基地转让，可能会造成由于缺少宅基地而无限侵占耕地的情况，同时拥有多处宅基地的农民可能会造成宅基地的闲置和浪费，无法使有限的宅基地资源发挥应有的作用。(2)《土地管理法》第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这一规定表明，农民是可以出卖住房的。而按照我国现行房地产制度，出卖房屋的，宅基地使用权也应当一并转移。(3)《物权法》第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”这一规定实际是明确了宅基地使用权是可以转让的。但是，应当明确的是，村民转让宅基地使用权后，不得再申请宅基地。

　　再次，宅基地使用权原则上禁止抵押。宅基地使用权的抵押一般都是由抵押住房而来，如果允许抵押宅基地，存在诸多问题。比如，因实现抵押权而丧失宅基地使用权的村民，如不能再次分配宅基地，其居住将难以解决；在实现抵押权时，房屋可以查封，但地不能卖，也将导致抵押权无法实现。因此，《担保法》明确规定宅基地使用权不得抵押。既然法律已有明确规定，无论在集体经济组织外部，还是集体经济组织内部，均不得将宅基地进行抵押。而且，不仅宅基地使用权不能抵押，在宅基地上建造的房屋也不能抵押，否则由于存在宅基地不得抵押的法律规定而使房屋的抵押权人不能实现房屋的抵押权。

　　最后，司法实务中处理宅基地使用权纠纷时，应当把握以下原则：

　　1．宅基地使用权不得单独转让，在下列情况下，转让农村住房或宅基地使用权的，应当认定无效：

　　(1)城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效。

　　(2)法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人的主体资格，应认定无效。

　　(3)向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅墓地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。

　　(4)受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应当认定无效。

　　2．转让宅基地使用权，必须具备以下条件：

　　(1)转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；

　　(2)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；

　　(3)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；

　　(4)转让行为须征得本集体经济组织同意；

　　(5)宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。