土地流转专业平台

　　宅基地流转改革，这是中国农村土地改革的重中之重，也是城镇化发展转型倒逼的结果。那么宅基地究竟怎么改革?只有平衡政府、企业、农民三者的利益的方案，才会持久延续。小产权房转正无望的根本原因是动了政府的大奶酪，政府是不希望中国广阔的宅基地直接入市的。

　　城乡建设用地“增减挂钩、异地置换”，通常的操作程序是：1、农村集体建设用地确权到组、到户;2、资金注入，农民拿宅基地永久性使用权置换房产、社保或现金。然后完成远郊农村的“拆旧建新”， 推动农村集中居住建设，腾挪出用地指标;3、在近郊完成常规的征地拆迁;4、新增建设用地指标在公开市场上“招拍挂”，完成土地出让。

　　就“增减挂钩、异地置换”的具体操作流程总结概括如下。

　　一、召开全体村民大会，投票决定项目是否实施。

　　二、土地确权及项目区整体规划设计，编制项目可行性研究报告。

　　三、项目最终报经省国土资源厅立项批准后方可实施。

　　四、一般由县委常委常务副县长牵头，召集政府办、国土、规划、发改委、水务、环保、旅游、农业、林业、电力、管委会、交通、财政、民政、人社、住建、商务、文物、银行、镇政府、企业等各个单位负责人，开项目实施协调会议，出红头文件，支持配合项目的发展。

　　五、根据立项文件确定集中居住区位置，招标设计单位进行集中居住房的初步设计方案，方案主要体现集中居住房户型设计、立面效果图、集中居住小区整体布局、集中居住房用地面积、容积率和建设规模。

　　六、项目实施业主(乡镇政府)在立项实施规划文件中规划的拆旧区范围内的拆迁户召开动员大会，并与各拆迁户签订拆迁意向书和集中居住房户型意向书。

　　七、根据拆迁户签订的集中居住房户型意向书，确定集中居住房的用地面积、容积率、建筑规模、户型设计和房屋设计方案。报县国土局审查后上报县规划局审批。

　　八、确定测绘、地勘、造价咨询和图审单位。

　　九、落实集中居住区的征收和补偿。

　　十、集中居住房的地勘和设计进场。

　　十一、根据图审单位审查后的集中居住房设计图纸和集中居住小区配套设计图纸编制造价咨询(工程量清单和预算控制价)，并送财政部门评审。

　　十二、根据财政评审金额，拟定融资建设方案。

　　十三、乡镇政府与拆迁户签订正式房屋拆迁和补偿合同，同时签订集中居住房户型选定合同。

　　十四、开展集中居住房和配套基础设施建设，政府成立协调小组负责在实施过程中的协调工作。

　　十五、集中居住房完成后经建设部门和集中居住户验收后交付，建设部门出具房屋建设质量报告。

　　十六、拆迁户入驻集中居住房，原宅基地房屋拆迁并复耕，农业部门出具耕地质量报告。

　　十七、编制施工结算资料送审计部门审计，编制竣工验收资料，待审计部门出具审计报告后上报省国土资源厅验收。

　　十八、完成近郊的土地征收工作，招拍挂，获得土地出让金。

　　十九、土地出让金返还用于弥补项目区征收拆迁、集中居住房建设及基础设施建设的资金投入。

　　实践中每个省份每个地区的具体情况不一样，操作起来会有细微的差别。地方政府一般都会以“新农村建设”、“小城镇开发建设”、“城乡统筹发展”、“城乡一体化发展”等等名义，推动项目的开展。不论以什么名义开展，实质都是运用“增减挂钩”这一招。这样的项目操作起来，实施时间较长，涉及的法律专业领域非常广，需要专业的法律服务团队提供专业的法律服务。