农村宅基地上建筑的房屋能否买卖？

来源：互联网2015-11-05 10:47:09

　　农村宅基地上建筑的房屋能否买卖？我们来看下面这个案例：

　　1999年1月，林某与李某签订一份《买卖房屋契约》，将自己的一套房产卖给李某，价款为7.8万元。之后，李某交付林某7.8万元，林某也将该房及集体土地建设用地使用权证交付给李某。李某取得房屋后，对房屋进行装修、扩建加盖。

　　2010年7月，林某诉至法院，请求判令房屋买卖合同无效。

　　本案争议的焦点在于，在农村宅基地上建筑的房屋可否买卖，签订这种买卖合同是否有效，以及若合同无效应当如何返还原物及孳息的问题。

　　本案讼争的建设用地是农村集体土地，农村集体土地属农村集体所有。农村集体给予村民的宅基地有福利性质，相应的，其使用权有村民身份性。在房地一致的格局下，房屋买卖必然涉及宅基地的买卖，即处分房屋的同时也会处分宅基地。作为集体经济组织的成员，只享有对集体所有土地的使用权，擅自转让土地给他人从事非农业建设则会损害集体经济组织的利益。本案中，林某与李某签订的买卖合同即为此类处分宅基地的合同，应当认定为无效。

　　根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，李某应当将讼争房屋的集体建设用地使用权凭证返还给林某，林某将购房款7.8万元返还给李某。

　　有关添附物的处分问题，即李某对房屋的装修、扩建加盖的部分的处分问题，由于添附物基于原物存在，故李某返还原物时，添附物也将归林某所有。由于现有房屋的重建成本相比购房价有所增加，故在李某返还房屋时，林某应当在重建成本基础上对价补偿。

　　有关市场评估价增值的问题，由于房屋依法不能进行市场交易，政府也未对其进行征收、征用，故不存在市场评估价增值的问题。

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