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当今社会，房屋类型五花八门，让购房者挑花了眼，但不是挂着“出售”俩字的房子都能通过合法买卖的、在选择房屋时一定要注意它的性质，这五类房屋买卖无效，你了解吗？

1、被收回土地使用权的房子

当下，国家大力推动农村城镇化发展，一直在对农村土地进行征用，国家行使有偿收回土地使用权后，该地上的房屋已不归前房主，不能进行买卖。如果和拆迁户进行了这样的房产交易将得不偿失。

随着近年来农村土地流转、宅基地有偿退出等政策的不断试点，不少人心里都有一个疑惑，那么根据目前政策,农村房屋买卖中承包地和宅基地可以出售吗?

农村土地可以出售吗?

农村土地分为很多种，承包林地、承包耕地、承包荒地等等，目前我国农村地区的土地是不能私自出售买卖的，但是能够进行土地承包经营权流转，土地承包经营权流转，是指在农户土地承包权不变的基础上，承包方将自承包的村集体的部分或全部土地以一定的条件转移给第三方经营，原承包方或第三方向村集体履行原承包合同的行为。

农村房屋不同于城镇房屋，所以常有人会问：农村房屋可以买卖吗?根据法律规定，农村房屋是可以买卖的，但不能随意买卖，限制较多。以下是小编收集到的关于农村房屋可以买卖吗的相关分析解答，希望对您有帮助。

农村房屋可以买卖吗？

《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。

农村房屋买卖主要是指以农村房屋为标的物进行的交易活动。农村房屋买卖是需要具备一定条件的，除了满足国家规定的基本条件外，房屋买卖的双方也必须具备相应的身份标准，比如必须是中华人民共和国公民等。需要注意的是此类房屋买卖的问题常出现在合同上，买卖合同的效力认定是最常见的问题之一。

农村宅基地买卖政策是怎么规定的？

根据宅基地使用权随房屋转移的原则。农村房屋发生买卖、继承、赠与等法律事由的，其所占宅基地的使用权随房屋所有权而转移。

目前很多城市都推出限购措施，限购限贷措施必然会影响到房屋买卖合同的效力问题，那近日推出的限购政策对房屋买卖合同有哪些影响？

1、法院系统的观点很明确，因限购政策导致无法过户，无法贷款，当事人可以请求解除合同并要求返还购房款和定金。

最高人民法院办公厅《关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》法办[2011]442号(2011年10月9日)其中第第三条规定：房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人的确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款，对其请求可予支持。房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，如果经审查，当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记，对其请求可予支持。

随着国家发展，城镇化的推进，中国出现了这样的城镇化趋势，即村组村民往乡镇集市迁移、乡镇集市的人往县城迁移、县城人往市里迁移、市里人望省会城市迁移、省会人望北上广或国外迁移。而在村民往集镇迁移最为普遍，这也是当前国家脱贫的内容。那么问题来了，非集镇集体村民在集镇购买宅基地上房屋签订的买卖合同有效吗？法律后果又是什么？

带着这个问题，我们作如下分析：

日前：最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议。中共中央政治局委员、中央政法委书记孟建柱同志专门作出重要批语。最高人民法院院长周强出席会议并讲话。各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院以及计划单列市中级人民法院派员参加会议。中央政法委、全国人大常委会法工委、国务院法制办等中央国家机关代表，部分全国人大代表、全国政协委员、最高人民法院特邀咨询员、最高人民法院特约监督员以及有关专家学者应邀列席会议。

在朔州市的审判实践中发现，随着城乡一体化建设的飞速发展和城市规模的扩大，越来越多的农村被列入了拆迁范围，一些城市周边的农村土地价值已今非昔比，农民原来花几十元批下来的宅基地，现在却价值上升几千倍，甚至上万倍，原来村民们认为根本不值钱的宅基地变成了他们“一夜暴富”的寄托。在巨大利益的推动下，有些村民在未经任何规划审批的情况下，自行将老旧住宅翻建、扩建、改建或对迎街部分进行添附；还有很多村民对自己的农村房屋进行买卖，而这些房屋买卖合同大多名为购买房屋，却实为购买该房屋所依附的那块宅基地。但我国目前对在农村集体所有土地上建设房屋或农村房屋买卖的相关法律规定不系统不完善，存在法律真空区，由此而引发的纠纷在法律适用上就不可避免地存在很多问题，给法官下判带来很多困扰。下面就来看看朔州市农村宅基地上建设房屋买卖法律适用问题及对策和建议。

一、农村集体所有土地上建设房屋或将农村房屋买卖过程中存在的不规范情形

（一）原有房屋未办理宅基地使用登记，或未办理房屋产权证。2004年11月2日，国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知后，我县新批宅基地的程序更加严格，宗数和面积都得到了有效控制和管理，不办理宅基地使用权登记的户数很少见。同时，国家三令五申，要求在2009年底前，基本完成全国宅基地使用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，农民合法使用的宅基地全部发证到户。但由于国土资源管理部门的某些工作不到位，同时一些农民对国家的政策制度也缺乏正确的认识，不能自觉配合，以至于至今仍有部分村民对原有老宅基地未办理使用登记，还有些在原有宅基地上翻建的房屋未办理房屋产权登记。由于没有办理集体土地使用证或房屋产权证，造成发生纠纷后一些涉案房屋权属不明，纠纷处理难度加大。

本文梳理了农村宅基地、房屋买卖相关立法状况，并针对实践中的若干问题进行了思考，提出了宅基地使用权连同房屋所有权转移应符合一定条件，是否办理登记、主体条件、“一户一宅”标准并不影响此类买卖合同的有效性。下面，小编为您详细介绍农村宅基地、房屋买卖相关立法状况及司法对策。

国家立法

1、宪法

从天津市国土房管局获悉，为促进本市房地产市场健康发展，提升房地产经纪机构社会服务能力，方便群众就近网签存量房屋买卖协议，市国土房管局在总结今年以来试点经验的基础上，近日印发《关于全面开展经纪机构存量房屋买卖网签工作的通知》（津国土房发〔2016〕24号），规定我市全面开展经纪机构网上签订房地产经纪服务合同和存量房屋买卖协议工作。《通知》规定，凡通过经纪机构成交的房屋，均由经纪机构网签存量房屋买卖协议，不得收取任何费用。

一、房地产经纪机构取得网签资格

《通知》规定，房地产经纪机构取得《营业执照》和《天津市房地产经纪机构备案证明》后，应向开展业务所在地的区县房管局申请开通网签功能。各区县房管局结合日常检查情况出具有关意见，符合条件的，报送天津市房地产市场管理服务中心为其开通网签功能。

二、房地产经纪机构接受房屋出售委托需网签经纪服务合同

农村房屋买卖在我国虽然没有被法律明确禁止，但是实际情况中出现农村房屋买卖合同无效却是屡见不鲜。为什么农村买房合同会无效？哪些情形下会被判定为无效？

1.地产分离出卖，合同无效

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。