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　　近日，我市制定下发了《商丘市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》)。《意见》分为完善住房和土地供应机制;支持居民改善性住房需求;调整营业税征收标准;积极推进保障性住房建设;加大金融信贷支持力度;充分发挥住房公积金作用;改革工程建设项目招标监管方式;调整商品房预售款监管比例，加强商品房预售监管;优化市场发展环境;加强房地产市场监测和分析等10个方面的内容。5月15日，记者采访了市住建局和市住房公积金管理中心相关负责人，对《意见》进行解读。

　　对套型建筑面积比例全部放开

　　●《意见》：在商品住房项目中，对套型建筑面积比例全部放开，取消“新建商品住房中建筑面积90平方米以下的住房达到开发总面积70%以上”的限制。

　　●解读：早在2006年，国务院出台的“国六条”即明确，自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。“90/70”政策执行9年以来，对改变房地产市场结构起到了不小的作用，刚需小户型房源数量在楼市存量中整体攀升。但是，在二三线城市，也造成小户型房源积压。

　　取消对商品住房建筑面积的限制，一方面是居民改善自身居住条件的需求，一方面也表示国家、省的适度放宽政策。以我市为例，大部分群众对住房面积的需求都在120平方米左右，通过取消限制，能够满足不同人群的住房需求。

　　首套改善性住房享受契税优惠

　　●《意见》：对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次购买的普通商品住房，认定为首套改善性住房。首套改善性住房在税费缴纳方面享受首套房相关优惠政策。首套房、首套改善性住房证明由市、县住建部门或其所属房屋产权交易管理机构出具。

　　●解读：“首改房”优惠政策主要是在契税缴纳方面享受和首套房相关的优惠政策，即90平方米以下契税税率按1%征收，90至144平方米契税按2%征收。

　　例如：一个家庭已有一套小户型住房，为改善居住条件，购买一套面积100平方米、总价40万元的商品房作为首套改善性住房，按原来政策需缴纳4%的契税，即1.6万元;按新政策，税率为2%，缴纳8000元，可节省一半的契税费用。

　　二手房营业税“5改2”

　　●《意见》：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　●解读：由于只调整了二手房营业税免征期限，非普通住宅缴纳营业税没有变化;满5年普通住宅依然免缴营业税，没有变化;不满2年，缴纳营业税及附加税5.5%，也没有变化;受益的是满2年但不满5年的普通住宅，将免征营业税。例如：我市的李先生想出售一套价值50万元的房子，该房是2013年4月拿到房产证的(营业税年限是以拿到房产证后开始计算的)。营业税免征年限调整前，按照税率5.5%，李先生需缴纳2.75万元的营业税及附加费;调整后，李先生的房子将免征营业税，所以不用缴纳营业税，直接省了2.75万元。

　　加大个人信贷支持力度

　　●《意见》：对于个人贷款购买首套普通商品住房的，最低首付款比例调整为不低于20%;对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。放宽外地户口在我市购买普通商品住房贷款条件。缩短房贷审批周期。

　　●解读：当前，户口不在我市的购房者在申请商业贷款时，银行要求其提供至少半年的社保缴纳证明，按照本次新政策，对外地户口来我市购房的，不再要求提供社保证明，银行可根据购房者工资证明，如银行流水等审批发放贷款，以放宽外地购房者的贷款条件。

　　政府购买存量商品房作为保障房

　　●《意见》：对住房供应明显偏多的县区，或在建住宅用地规模过大的县区，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。打通商品房与保障性住房转换通道，各县区根据本地房地产市场现状、财力状况等因素，购买户型合适的存量商品房作为保障性住房房源，也可长期租赁户型合适的存量商品房作为公共租赁住房房源。

　　●解读：这是为了保持房地产市场供需关系适度平衡。在政府财力允许的情况下，购买存量商品房作为保障性住房，一是可以帮助住房困难群众尽早实现“安居梦”。二是帮助企业消化库存量，使房地产开发建设保持良性循环。三是引导房地产企业兼顾社会效益与经济效益。

　　鼓励货币化安置

　　●《意见》：各县区政府(管委会)应当建立货币化安置被征收人选购存量商品房服务平台，为被征收人购房提供便利。

　　●解读：我市过去在房屋征收安置上，多采取原地建设安置房的办法。从现在我市城市建设发展的实际情况看，有了可以同时采取货币化安置的空间。在开发企业资金实力较强的情况下，采取货币化安置办法，能够加快项目建设进度，提高项目规划设计品质。

　　住房公积金贷款额度提高

　　●《意见》：充分发挥住房公积金制度的政策性保障作用，放宽住房公积金提取条件，加大住房公积金贷款力度，提高住房公积金使用率，更加高效、便捷地为广大缴存职工服务，支持缴存职工住房消费。

　　●解读：放宽住房公积金提取条件。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在商丘市无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。职工购(建)自住房的，可凭5年内购房合同或房屋所有权证申请提取住房公积金，并可同时提取配偶、父母、子女的住房公积金，提取总额不超过房价总额。非本行政区域户籍职工与所在单位终止劳动关系的，可申请一次性销户提取。开展住房公积金逐月冲贷业务，减轻贷款职工还款压力。

　　提高贷款额度。我市住房公积金最高贷款额度从40万元调整到50万元。

　　放宽贷款条件。正常缴存满6个月，职工购(建)房后3年可申请住房公积金贷款。使用公积金贷款购买首套普通自住房的，最低首付款比例为20%。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住房的，可执行首套房贷款政策，其中最低首付款比例为30%。还贷期限最长可延长至法定退休年龄后5年。

　　放宽担保条件。对借款人夫妻双方均为财政供给人员的，由一个符合条件的保证人为其担保，即可申请住房公积金贷款。符合担保条件的我市差供及自收自支事业单位的职工，可为住房公积金贷款提供担保。采取房屋抵押担保方式申请住房公积金贷款的，不再受提取后须满一年的条件限制。