住宅市场冷土地交易火 桂林楼市一冷一热引人关注
来源：互联网2011-11-25 11:21:58
来源：广西新闻网
随着国家楼市调控的深入，桂林住宅市场和国内其他城市一样，成交量明显下滑，市场趋冷。但是，最近
桂林土地市场却十分热闹，不仅多宗土地顺利成交，而且成交价创下新高。为何住宅市场趋冷，土地交易却红火？是不是楼市的“底部”已经出现？这引起业界的关注
土地以高价成交
日前，在桂林举行的临桂新区
土地拍卖会上，位于纬二路以北的一面积50525平方米（约76亩）地块，起拍价是1500元/平方米，最后以4000元/平方米成交（约266万元/亩）。这是今年以来临桂新区的最高土地成交价。
业内人士马展参加了这场土地拍卖会，他回忆，当时的争夺十分激烈，竞争人竞价400多次，历时一个小时才成交。类似的场面在桂林并不多见，即使在2007年楼市高峰期也难得一见，在业界引起较大反响。
临桂新区是桂林楼市的热点区域，近年来，不少开发商都在临桂角逐楼市。如今，该区域聚集了数十个楼盘，其中不乏占地上千亩的大盘。业界普遍认为，临桂新区是桂林楼市的“晴雨表”。
除了“地王”，临桂新区近期面市的几宗地也以高价顺利成交。10月31日，位于奥园东路东侧的一面积16578平方米（约24.8亩）地块，起拍价是360元/平方米，经过几家企业多轮竞拍，最后以1001元/平方米成交（约66万元/亩）。高溢价率为近年少有。
位于山水大道以南一面积69880平方米（约105亩）地块，起拍价是1500元/平方米，最终以3630元/平方米成交（约241万元/亩）。
记者从桂林土地部门了解到，今年以来，桂林主城区、临桂、灵川共挂牌出让
商品房用地37宗，成交面积约2008亩。除了今年7月一规划有一定面积
安置房的地块流拍外，其余
住宅用地均顺利成交。
目前，桂林土地交易居高单价为284万元/亩，地块在桂林主城区内。一些业内人士认为，照此行情下去，桂林主城区的地价也会水涨船高。
住宅市场呈回调迹象
记者从桂林房产部门了解到，10月
桂林市区新建商品房成交均价为7223元/平方米，各城区中以
七星区居高，为8152元/平方米。
叠彩区居第二，为7685元/平方米。
秀峰区居第三，为6490元/平方米。
虽然现在桂林楼盘降价幅度不明显，但随着国家调控的深入，开发商销售压力大，住宅市场呈现回调迹象。近日，八里街一楼盘开盘，该楼盘打出“房价回到2009年”的广告，价格最低为3560元/平方米。而在该区域，很多楼盘售价都在4000元/平方米以上。
临桂新区一将面市的新楼盘，现在正接受购房者预约。销售人员介绍，他们一期房源价格在3800元/平方米左右，而附近不少楼盘的价格，均超过4200元/平方米。
11月20日，记者走访桂林部分楼盘，发现不少售楼部里购房者不多，有的甚至半小时内没有一名顾客光顾。临桂新区一楼盘销售人员告诉记者，桂林楼市尽管不限购，但很多
投资者看到国家不断加强楼市调控，观望心态浓厚。本地刚性需求购房者出手谨慎，形成市场冷落。“当前楼市走势呈现疲软，看的人不多，买的人更少”。
桂林奇胜房地产营销公司副经理张全忠介绍，日前七星区一楼盘开盘，该楼盘位置好、开发商实力强，业界认为开盘价会在7200元/平方米以上。没想到，成交均价仅为7000元/平方米，而且成交量不甚如意。
据桂林房产部门统计，8月和9月，桂林市区获得预售许可证的房子有1287套，面积约14万平方米。8~10月，桂林市区新建商品房成交签约量为1398套，面积约14万平方米。表面上看，预售面市量和成交量大体一致。但是，很多成交的房子是消化楼盘库存，这意味着新面市的楼盘不同程度存在着新品积压的现象。
看好后市出资“抄底”
一方面是住宅市场趋冷，一方面是土地成交活跃，桂林楼市的一冷一热现象引人深思。
11月上旬，一家上市企业发布公告，称其全资子公司以近3亿元的价格购买了桂林两宗地。此前，并没有该企业涉足房地产开发的消息传出。“门外汉”进驻楼市，既有人赞叹“后生可畏”，也有人为他们捏一把汗。
马展认为，和外省不少城市相比，桂林的地价并不高，这是吸引不少开发商前来买地的原因。前不久临桂新区出现的“地王”，虽然地价创下新高，但楼面地价为952元/平方米，价格仍十分理性。和大连、秦皇岛、三亚、厦门等旅游城市相比，桂林200多万元/亩的地价相当于“团购价”。一些资金实力强的企业，觉得三四线城市开发成本低，利润并不低，遂出手“抄底”。
目前，桂林共有296家房地产企业办理了资质登记手续，其中二级资质企业7家，三级资质企业68家，四级资质企业38家，另有部分为暂定资质企业及到桂林备案的外地房地产企业。近300家企业角逐楼市，竞争较为激烈。不少房地产企业仅有一个项目在开发，而有的企业暂无项目开发正四处寻地，加上不时有新公司成立或外地企业进入，因此一旦有新地块入市，便立即吸引了大量开发商的目光。
张全忠则认为，桂林土地交易门槛低也吸引了不少开发商。桂林交易的土地以中小地块为主，几百万元就可买地进军楼市，这让很多在外地无法买到地的开发商转战桂林。一般情况下，房地产企业从买地到楼盘面市，需要两年左右时间。有的开发商觉得2013年楼市会趋好，遂提前买地作准备。
临桂楼市将打价格战？
土地交易和楼盘售价相互影响。地价高会形成楼盘成本高，楼盘售价高也会提高地价交易预期。如今桂林土地交易红火，将给楼市带来什么影响？
一些业内人士认为，桂林楼盘虽有降价空间，但降幅不会太大。近期楼市成交量少，主要是主城区面市的楼盘少。在叠彩区、秀峰区等城区，不少楼盘只有几十套房的存量，价格没有明显降下来，可选择的房源又少，这影响了一些购房者的消费。土地开发热、地价上升在一定程度上会对市场进行传导，估计半年过后就在市场上反映出来。
记者了解到，今年以来桂林主城区、临桂、灵川成交的37宗住宅用地中，只有4宗来自桂林主城区，有21宗来自临桂，另有12宗来自灵川。张全忠认为，土地影响楼市供应，住宅用地主要来自临桂新区，桂林主城区住宅用地较少，这意味着明后两年，桂林楼市的开发重心将向临桂转移。届时，将出现主城区楼盘因为稀缺而价格坚挺，临桂新区由于竞争激烈而打响价格战。
知情者介绍，一些房地产企业看好桂林市场，想买地进军桂林楼市。这些企业有的主营利润在下降，想通过开发房地产进行经营结构调整；有的企业由于开发经验不足，拟通过合作、合资开发等渠道寻求商机，这给桂林一些开发商带来发展机遇。
（作者：谢嘉明）
