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原平市人民政府秘书处关于印发原平市化解房地产库存工作实施细则的通知

各乡（镇）人民政府，市直各有关单位：

《原平市化解房地产库存工作实施细则》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

原平市人民政府秘书处

2017年5月18日

原平市化解房地产库存工作实施细则

为贯彻落实《国务院关于批转住房城乡建设部化解房地产库存工作方案的通知》（国发〔2016〕50号）、《山西省人民政府办公厅关于加快化解房地产库存的若干意见》(晋政办发〔2016〕71号)、《山西省人民政府办公厅关于批转省住房城乡建设厅山西省化解房地产库存工作方案的通知》（晋政办发〔2017〕8号）和《忻州市人民政府办公厅关于印发忻州市化解房地产库存工作实施细则的通知》（忻政办发〔2017〕71号）文件精神，加快房地产供给侧结构改革，扎实有效化解房地产库存，结合我市实际，制定如下工作实施细则。

一、总体思路

（一）指导思想。深入贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会及中央经济工作会议精神，坚持“一个指引，两手硬”的重大思路和要求，全面贯彻落实忻州市第四次党代会和市经济工作会安排部署，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，坚定不移推进供给侧结构性改革，完善居民住房合理消费相关政策，适应住房刚性需求和改善性需求，分类调控，按照我市实际情况，努力完成化解房地产库存任务，促进房地产市场平稳健康发展。

（二）基本原则。坚持将化解房地产库存与完善体制机制相结合，逐步建立保障房地产市场平稳运行的长效机制；与新型城镇化相结合，有序引导农民工和农民进城居住，推动城镇居民实现住有所居的目标；与发展服务业相结合，利用好已建成的商业设施，大力发展服务业；与企业兼并重组相结合，通过去库存推动房地产企业兼并重组，促进专业化、规模化经营；与调结构、增供给、稳市场相结合，坚持化解库存与防范风险并重，保持房地产市场平稳运行。

二、工作目标

争取用4～5年时间，基本完成住宅去库存任务；争取用7年左右时间，基本完成非住宅去库存任务。

三、重点工作

（一）加强土地供应管控，优化房地产项目规划审批。

1、合理调控土地供应规模。市国土局要结合“十三五”城镇住房发展规划，科学确定商品住房及其他房地产用地的供应总量和结构，合理控制用地供应规模、布局和节奏。要根据实际情况，适当减少新增商品房用地供应规模，并合理控制供应节奏。

牵头单位：市国土局

配合单位：市规划局、市住建局、市房管局

2、适当调整规划商品房供应结构。对拟出让的住宅用地，商住兼容比可满足项目自身商业配套最低指标予以出具规划条件；对已出让的住宅项目，可按满足项目自身商业配套最低指标进行审批或调整规划方案。以市场畅销的中、小户型为主导，减少大户型住房上市供应，允许在建住宅项目根据市场需求对户型进行调整。

牵头单位：市规划局

配合单位：市国土局、市住建局、市房管局

3、支持库存商品房转换用途。允许房地产开发企业申请对已供应但未开发的住宅用地或商业经营性用地转型用于国家支持的新兴产业、文化旅游产业、体育产业、养老产业等项目用途的开发建设。要及时制定商品房改建或转换用途的条件和标准，对已竣工未售出商品房项目，支持房地产企业将其改建为租赁住房、“创客空间”、科技企业孵化器等其他用房。符合条件和标准的，应当允许企业以此作为申请营业执照、许可和资质证书的条件。对商业地产等非住宅库存，符合条件的，政府可收购用作公共服务设施。

牵头单位：市规划局

配合单位：市国土局、市住建局、市市场局

4、完善配套基础设施和公共服务设施。加快推进城市基础设施、公共服务配套设施和城际交通网络建设。推进城市内部区域内公共交通的互联互通，加强城市停车管理，鼓励民间资本投资停车设施建设，对现有停车资源进行优化配置和合理利用。在库存商品房规模较大、库存项目相对集中的区域内，加快建设交通、学校、医院、商业等配套服务设施，提高交通可达性和生活便利性。对因水电气暖等市政设施不全导致的库存，要加大投入，尽快完成配套，改善居住环境；对因公共服务滞后导致的库存，要引入优质教育、医疗等资源，提升公共服务水平，增强购房的吸引力。

牵头单位：市住建局

配合单位：市规划局、市教科局、市卫计局、市房管局

（二）落实房地产供给侧改革，促进房地产企业转型发展。

5、提升住宅品质。要加强住宅小区规划设计管理，严格控制住宅小区容积率、建筑密度和高度，积极推广绿色建筑，新建住宅小区绿地率要达到30%以上，到2020年，城镇新建住宅的绿色建筑标准要达到50%以上。创新住宅户型设计，优化住宅小区空间布局，完善住宅使用功能。逐步推行住宅全装修（含菜单式装修），实施装修工程与主体工程同步设计、同步施工和同步验收。新建住宅小区中配套建设的幼儿园、中小学校和公共交通设施、社区服务中心、光纤入户通讯设施等公共服务设施，应与住宅工程同步交付使用。大力推进住宅产业化，积极采用新材料、新设备、新技术、新工艺，推广应用太阳能光热系统，建设节能省地型住宅，提升物业服务水平，延伸房地产业链条，提升住宅建设水平和居住品质。

牵头单位：市规划局

配合单位：市住建局、市房管局、市国土局、市教科局

6、适度控制商品房上市进度。要建立商品房施工许可、预售许可批准规模与实际销售规模挂钩的动态调整机制，每月商品房施工许可、预售许可批准规模要小于月均实际销售规模，实现库存总量稳步下降，直至消化周期降至合理范围。

牵头单位：市住建局

配合单位：市规划局、市房管局

7、引导房地产开发企业降价销售存量商品房。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，主动采取打折销售等多种方式促销，适当降低房价。对带头落实国家政策降低房价的，市房管局要给予奖励，协调金融机构在融资和相关金融服务方面给予一定的支持。

牵头单位：市住建局

配合单位：市发改局、市金融办、市房管局

8、推进房地产企业兼并重组。鼓励房地产龙头企业通过兼并、收购、重组等方式，开展规模化开发和集团化运作，不断提升市场竞争能力和可持续发展能力。市直各有关部门要建立兼并重组房地产开发企业变更相关证照和项目建设手续名称行政审批绿色通道，提高办事效率，实行限时办结。对兼并重组房地产开发企业晋升三级和二级资质，在完成工商营业执照变更后，可先对兼并前各企业业绩予以认定并核发资质证书，待其他相关证照和项目建设手续变更后再补充完善项目业绩资料。

牵头单位：市政务大厅管理中心

配合单位：市市场局、市住建局、市国土局、市规划局

9、促进房地产开发企业转型发展。各单位、各部门要引导开发企业从单一的开发销售向多元化发展转变，鼓励房地产企业将持有的存量房源，积极开展社区服务、社区教育、健康医疗、住房租赁、文化旅游等服务。支持具有一定开发实力和发展潜力的中小房地产开发企业依托各自优势，通过创新管理、合作发展、加强品牌建设等途径和方式，不断做大做强。

牵头单位：市住建局

配合单位：市规划局、市卫计局、市文化局

（三）扩大有效需求，有序化解房地产库存。

10、提高棚户区改造货币化安置比例。做好棚户区和城中村改造工作，在2018年底前完成城镇棚户区改造任务，2020年底前完成城中村改造任务。进一步提高棚户区（城中村）改造货币化安置比例，一般不得低于50%；打通棚户区（城中村）改造安置房与商品房之间的通道，按照“政府引导、业主选择、市场化运作”的原则，政府组织搭建服务平台公布棚改安置户购房需求和开发企业房源信息；或通过竞争性谈判、公开招标等方式由政府直接回购商品房作为安置房。同时，要根据实际情况，对易地扶贫搬迁、采煤沉陷区治理和其他征地拆迁予以货币化安置。

牵头单位：市住建局

配合单位：市发改局、市财政局、市扶贫开发中心

11、支持农业转移人口进城购房。顺应新型城镇化进程和农业转移人口市民化的趋势要求。鼓励引导农村人口向城市和小城镇有序转移，积极创新农业转移人口进城购房的支持政策，激发农民工和农民购房意愿。对农业转移人口和其他人员在当地购买商品住房，要加大补贴力度。确保进城购房农民依法取得的农村土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权继续保持不变；确保进城购房农民在子女就学、医疗、养老、就业等公共服务方面享有市民同等待遇。

牵头单位：市住建局

配合单位：市公安局、市财政局、市人社局、市教科局、市卫计局、市房管局

12、进一步扩大住房保障范围。扩大公租房保障范围，对在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生、公务员和青年医生、青年教师等，凡符合当地公租房条件的，应纳入公租房保障范围。要推行公租房货币化，支持公租房保障对象通过市场租赁住房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。

牵头单位：市住建局

配合单位：市民政局、市财政局、市房管局

13、加快培育和发展住房租赁市场。贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）文件精神，进一步深化住房制度改革，培育住房租赁市场经营主体，增加租赁住房有效供应，推动住房租赁市场健康发展。以建立购租并举的住房制度为主要方向，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。进一步完善保基本、促公共、可持续的公共租赁住房保障体系。加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应结构，努力实现城镇居民住有所居的目标。

牵头单位：市住建局

配合单位：市国土局、市房管局

14、加快存量住房交易流转。要加快解决国有土地上房屋权属登记历史遗留问题，盘活存量住房。要进一步提高不动产登记效率，完善和规范房地产交易服务市场，加快存量住房交易相关手续办理。要结合我市实际制定政策措施，搞活二手房交易市场，畅通居民“以小换大、以旧换新”渠道，实现增量与存量市场联动发展。

牵头单位：市国土局

配合单位：市住建局、市房管局、市国税局、市地税局

（四）加大住房消费支持力度，提高居民购房能力。

15、加大商业银行对购房融资支持力度。积极落实国家有关个人住房贷款优惠政策，严格执行差别化信贷政策，加大对居民合理住房消费的支持力度。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例下调至20%；为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。遏制投资投机性购房，预防房价过快上涨。扩大农业转移人口个人住房贷款业务，在符合监管政策、有效控制风险的前提下，不再区分申请人是本地居民还是外地居民，允许增加父母、子女等亲属作为共同还款人，允许借款人在生产投入期灵活还款。

牵头单位：市金融办

配合单位：人行原平支行、原平银监办、各商业银行

16、强化住房公积金缴存使用。进一步扩大住房公积金制度覆盖面，凡本市境内所有机关、事业单位、各种所有制企业、有雇工的个体工商户、民办非企业单位、社会团体等组织均应当按时、足额缴存住房公积金，不得逾期缴存或者少缴，对确有困难的单位按规定程序报批后可降低缴存比例或者缓交，灵活就业人员可根据自身实际缴交住房公积金，人社部门要将缴存住房公积金的内容纳入劳动合同，住房公积金管理部门要全面落实住房公积金使用政策，提高使用率，为满足居民日益增长的住房需求发挥作用。

牵头单位：市住房公积金管理中心

配合单位：市人社局、市国土局、市住建局

17、认真执行住房消费税收政策。认真落实房地产交易税收优惠政策，降低居民购房负担。对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

牵头单位：市地税局

配合单位：市财政局

（五）提升管理服务水平，优化房地产市场发展环境。

18、提升政务服务水平。各单位、各部门要认真落实政务公开制度，结合深化行政审批制度改革，规范行政审批事项，简化审批程序，优化审批流程，明确审批责任，认真落实“首办责任制”“限时办结制”和“服务承诺制”，全面提高房地产项目审批效率，切实做到多服务、少干扰、多帮忙、少添堵、多设“路标”、少设“路障”，有效地提升服务水平。

牵头单位：市政务大厅管理中心

配合单位：市国土局、市住建局、市房管局、市规划局

19、加强房地产开发经营收费管理。全面清理规范房地产开发和交易过程中的各类收费，制定并严格执行房地产开发企业和购房者收费清单制度，将供电、供气、供水、供暖、通讯、广电等行业单位项目一并纳入收费清单，清单之外一律不得收费。对有关单位违规向房地产企业乱收费、搭车收费和乱摊派行为进行严肃查处。严厉打击开发企业向购房人在销售合同之外价外加价及乱收费行为。

牵头单位：市发改局

配合单位：市市场局、市住建局、市房管局

20、强化房地产市场监管。各单位、各部门要建立完善监督检查机制，明确责任，强化管理，加强对房地产市场的日常巡查和专项检查，对于发现的违法违规行为，采取强有力的措施，坚决予以制止；对于损害群众利益，严重影响房地产市场秩序的行为，要立案进行重点查处，公开曝光，严厉打击房地产市场中的各类违法违规行为。

牵头单位：市住建局

配合单位：市发改局、市国土局、市市场局、市国税局、市地税局、市房管局

四、保障措施

（一）加强组织领导。市化解房地产库存工作领导小组办公室负责全市化解房地产库存工作的统筹协调、工作指导和监督考核。

（二）开展分析调度。建立化解房地产库存分析调度制度，加强房地产市场监测，定期分析研判市场形势，针对去库存工作中存在的问题，提出相应政策措施，及时应对市场变化。住房城乡建设、财政、国土资源、金融监管、税务、统计等部门要密切工作联系，实现信息共享。

（三）落实工作责任。市直各相关部门要按照职责分工，细化工作任务，加强对化解房地产库存工作的监督指导，确保各项政策落到实处。

（四）强化监督考核。开展专项督查，加大化解房地产库存工作推进力度。建立化解房地产库存工作约谈问责机制，对工作不力的相关部门主要负责人进行约谈问责。

（五）加强宣传引导。各新闻媒体要积极宣传化解房地产库存工作的重大意义，准确、全面解读各项政策，营造良好舆论氛围。

本细则自印发之日起执行，此前有关文件精神与本细则不一致的，以本细则为准。今后国家政策调整，均按照国家最新规定执行。

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