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从遂宁市住建局获悉，为贯彻落实中央“去库存”决策部署，促进房地产市场平稳健康发展，我市及时出台《遂宁市化解房地产库存工作实施方案》（以下简称《实施方案》），实实在在的十七条去库存措施，从九个方面释放出多重利好，将为我市进一步巩固和扩大房地产市场平稳健康的良好态势夯实基础。据悉，《实施方案》的执行时间为即日起至2017年12月31日。

商品房库存有多大？

全市商品房库存大 消化周期约为18.5个月

记者了解到，2016年以来，随着新一波的利好新政接踵而至，一季度遂宁各项目营销活动更加活跃。据统计，我市1-3月房屋销售面积56.91万平方米，排名全省第10位，同比增长29.6%，增幅居全省第7位，销售额27.14亿元，同比增长39.5%。不过去库存形势依旧严峻，截至3月底，全市商品房待售面积467.8万平方米，商品住宅待售面积248.9万平方米，按前12个月月均销售面积计算，全市商品房待售面积消化周期约为18.5个月。

根据全市239个房地产开发项目反馈的库存情况来看，截至2月末，市城区商品房库存主要集中在非住宅部分，如商业、办公、地下车库等，而区县商品房库存大多集中在住宅部分。据市住建局相关负责人透露，目前，全市非住宅的销售速度较慢，消化周期较长，随着电商和互联网金融的冲击，实体租赁市场不断发生着变化，商业地产销售和租赁均面临有价无市的困境。针对我市房地产市场的实际需求，《实施方案》应运而生。据悉，由于《实施方案》共有十七条去库存措施，也被称为“十七条”，这也是中央关于“去库存”政策在遂宁的落地政策。

将如何去库存？

9个方面17条措施 化解房地产库存压力

据悉，《实施方案》包含九大方面共十七条政策性措施，以推动遂宁整个房地产市场的健康稳定发展。

首先，优化供给。主要是对土地供应调控机制和库存商品房消化周期监测机制进行完善，结合地方库存量，有效调控土地出让，让供给总量和供给结构更加符合市场需求，与市场对接。其次，在促进消费方面，主要从加大住房保障货币化推进力度、坚持宽松的住房公积金缴存使用政策、鼓励支持农民进城购房、促进住房信贷政策落实、执行购房补贴优惠政策、发展住房租赁市场等方面提出了多条支持措施。

与此同时，针对我市商品房库存存在商业用房消化周期过长的结构性问题，重点在商业用房的调控上做文章，细化了商业用地调整为商住用地的操作办法，同时允许在建未预售的项目调整商住比例，政府鼓励采用回购、租赁、置换的方式消化商业用房库存。

此外，为加强商品房预售资金监管，维护预售商品房当事人的合法权益，《实施方案》中还提到，将制定商品房预售资金监管制度，确保预售资金首先用于工程建设和支付农民工工资等，一旦发现预售资金“体外循环”，要立即停止房地产企业的预售行为，并对有关责任主体严厉查处。

据悉，在接下来的工作中，我市住建部门将在《实施方案》的基础上制定棚户区改造货币化安置实施细则和商品房预售资金监管办法，以确保政策能更好地落地实施。

政策亮点

1.加大住房保障货币化推进力度

据悉，自《实施方案》印发之日起，原则上停止审批新建征地拆迁、房屋征收和城市危旧房棚户区改造等政府安置性住房项目。对国有土地上的房屋征收全部实施货币化安置；对集体所有土地上的住房补偿，原则上按“拆一还一”的标准实物安置，还房超过1套的实行实物、货币综合安置，鼓励被补偿人选择全部货币化安置。

2.执行购房补贴优惠政策

《实施方案》中提出，规定时间内，在遂宁市城区购买普通商品房住房的（含棚户区改造居民选择货币化安置购买普通商品房住房），不再收取其所购房屋的水、电、气、光纤初装费。已经办理完水、电、气、光纤安装建设的，将返还给符合条件的购房者。

3.鼓励农民工进城购房

不少地方把去库存的关注点还放在了农民身上，鼓励农民进城购房，我市也不例外。

《实施方案》中提出，要有效释放农业转移人口城镇购房需求。农村居民在遂宁市城区（船山区、安居区、遂宁开发区、市河东新区规划区范围内）购买唯一商品住房的，享受首套住房的贷款和税收优惠政策。另外，在就业创业、子女义务教育、既有权益等方面，我市也向农民工和农民发出“政策大礼包”。

4.坚持宽松的住房公积金缴存使用政策

《实施方案》还要求，要加大住房公积金归集力度，努力扩大受益面，重点力促有稳定工作的进城务工人员、个体工商户、社区工作人员、非公企业职工等缴存和使用公积金。降低住房公积金使用门槛，拓宽使用渠道，加大贷款力度，引导鼓励农村居民进城购房落户。目前，市住房公积金管理中心已经根据《实施方案》制定了一系列的鼓励农民进城购房的优惠政策，于5月1日起正式实施。

5.促进住房信贷政策落实

《实施方案》提出，各金融机构要加快消费信贷产品创新，鼓励金融机构创新消费信贷抵质押模式，开发不同首付比例、期限和还款方式的信贷产品。在遂银行机构应积极落实中国人民银行、中国银监会已出台的个人住房贷款政策，对居民家庭购买普通住房的商业性个人住房贷款，根据借款人资信状况，执行首套房首付比例最低20%，二套房首付比例最低30%的贷款政策。

遂宁市化解房地产库存工作实施方案

一、加强土地供应计划管理和商品房库存监测

（一）完善土地供应调控机制，统筹安排经营性用地供应计划。合理把握土地供应规模、结构、节奏和时序，有效协调不同区域的住宅、商业、办公用地供应，实行住宅用地出让预申请制度。对商品住宅供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的区域，适当减少或暂停商品住宅用地供应；对商业、办公用房明显偏多或在建商业、办公用房规模较大的区域，严格控制新增商业办公用地供应和规划指标。

（二）完善库存商品房消化周期监测机制。规范统计口径，完善房地产市场统计监测制度，建设房地产统计监测平台，实现全市联网。市住建、国土、规划、发改等部门要加强对全市房地产市场的监测和评估，尤其要对房地产市场供应类型、住房结构、重点区域加强分类指导和协调。

二、加大住房保障货币化推进力度

（三）积极推进货币化安置方式。自本文印发之日起，原则上停止审批新建征地拆迁、房屋征收和城市危旧房棚户区改造等政府安置性住房项目（不含已通过市规委会审定的安置建设项目；不含截止2016年3月31日前已签订拆迁协议并已选房或选址的项目），鼓励实施主体选择货币化方式安置拆迁户。

（四）全面执行货币化安置政策。对国有土地上的房屋征收，鼓励全部实施货币化安置；对集体所有土地上的住房补偿，原则上按“拆一还一”的征收政策实施实物安置，还房超过1套且计入还房面积超过30平方米/人的部分实行货币化补偿的综合安置办法，鼓励被补偿人选择全部货币化补偿安置。

各实施主体对棚户区改造项目的货币化安置比例不低于70%。各县（区）要根据实际情况制定棚户区改造项目实施货币化补偿购房的安置办法，搭建棚户区改造货币化安置房源信息平台。对符合政策规定但未能享受到公租房现房配租的住房困难群体，原则上通过政府购买（租赁）商品住房、补贴租金等方式解决其住房需求。

三、坚持宽松的住房公积金缴存使用政策

（五）加大住房公积金归集力度，努力扩大受益面，重点力促有稳定工作的进城务工人员、个体工商户、社区工作人员、非公企业职工等缴存和使用公积金。降低住房公积金使用门槛，拓宽使用渠道，加大贷款力度，引导鼓励农村居民进城购房落户。

四、鼓励支持农民进城购房

（六）鼓励农民进城购房，有效释放农业转移人口城镇购房需求。农村居民在遂宁市城区（船山区、安居区、遂宁开发区、市河东新区规划区范围内，下同）购买唯一商品住房的，享受首套住房的贷款和税收优惠政策。市公积金中心要进一步加强宣传引导，帮助农民和农民工全面了解住房公积金政策，建立农民和农民工公积金归集管理机制，鼓励其缴存和使用公积金。银监、人民银行等部门要指导辖区内银行业金融机构加大信贷支持力度，创新推出针对农民进城购房的信贷产品，为农民提供个性化的信贷服务。各县（区）政府要制定政策措施，鼓励通过发放购房补贴的方式，支持农民工和农民进城购房，同时引导房地产企业顺应进城农民购房需求特点，采用团购等销售方式，降低农民购房成本。

（七）推进进城定居农民就业创业。农民进城购房定居后从事工商业经营的，市工商、税务、卫计、环保、城管等部门优先办理经营资质和置业手续；对就业创业的，市人社部门负责提供职业介绍、技能培训、创业指导等免费服务，并按规定给予相应补贴；对创业困难的，按照国家政策优先提供创业培训和小额担保贷款。

（八）保障进城农民子女义务教育权利。完善教育保障，加大教育投入，合理布局中小学校，确保农民工和农民到遂宁市城区、县（区）购房落户后，其子女享受购房居住小区所在招生片区居民子女同等教育权利，其子女进城接受义务教育的，由所在市、县（区）教育行政部门统筹安排入学，学校不得拒绝，不得收取政策规定外的额外费用。进一步完善就学补助政策，对义务教育阶段家庭确有困难的进城购房农民工和农民的子女，在免除学杂费的基础上免费提供教科书，按照现行义务教育阶段城市居民最低生活保障家庭学生享受的有关政策执行。

（九）维护进城农民既有权益。农民工和农民到遂宁市城区、县（区）购房的，不受迁出户籍限制，保留在其原户籍地土地承包经营权不变，原有集体财产权益不变，依法享有宅基地使用权，按规定享受各项惠农政策；申请城镇常住户口的，其共同居住的父母、配偶、未成年子女可随迁进城办理城镇居民常住户口，并保留原有宅基地，依法享有宅基地使用权。鼓励进城农民工和农民将自家承包地的经营权采取转包、租赁、互换、转让等方式进行流转。

（十）加快推进新型城镇化。促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户。积极推进农业转移人口市民化，提高户籍人口城镇化率，健全财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制，建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制。

五、促进住房信贷政策落实

（十一）加快金融产品创新，支持和鼓励购房消费。各金融机构要落实人民银行、银监会联合印发的《关于加大对新消费领域金融支持的指导意见》（银发〔2016〕92号）文件精神，加快消费信贷产品创新，鼓励金融机构创新消费信贷抵质押模式，开发不同首付比例、期限和还款方式的信贷产品。支持农村消费，开展农村住房、家电、就学、生活服务等消费信贷产品创新。设计开发适合农村消费特点的信贷模式和服务方式。针对危旧房和棚户区改造居民、国有土地上房屋征收拆迁安置户分类制定多种信贷产品。加大对棚户区改造货币化安置补偿的资金支持，向政府自建或PPP方式建设安置房提供项目贷款。

（十二）落实个人住房贷款政策。在遂银行机构应积极落实中国人民银行、中国银监会已出台的个人住房贷款政策，对居民家庭购买普通住房的商业性个人住房贷款，根据借款人资信状况，执行首套房首付比例最低20%，二套房首付比例最低30%的贷款政策。

六、执行购房补贴优惠政策

（十三）自本文印发之日起，在遂宁市城区购买普通商品房住房的（含棚户区改造居民选择货币化安置购买普通商品房住房），不再收取其所购房屋的水、电、气、光纤初装费。水、电、气、光纤免除的初装费用由房地产开发企业先行垫付到市房管局，市房管局负责发放给符合条件的购房人。房地产开发企业到明星电力公司、明星自来水厂、万通燃气公司、广电公司办理手续时凭政府文件享受优惠。已经办理完水、电、气、光纤安装建设的，市房管局将符合条件的购房人名单抄告明星电力公司、明星自来水厂、万通燃气公司和广电网络遂宁分公司，涉及企业将优惠金额转到市房管局，由市房管局将优惠金额支付给购房人。

七、发展住房租赁市场

（十四）完善购租并举的住房体系，搭建住房租赁信息服务平台，为住房租赁供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务。鼓励个人或机构购买库存商品住房开展租赁业务。在符合城市发展功能导向和不改变规划用途的前提下，鼓励有条件的企业、其他社会机构、个人购买库存商品房，并转型为众创空间、养老、文化、体育、旅游等设施。在不改变土地性质和房屋规划用途的前提下，鼓励房地产开发企业将持有的库存商品房用于社会租赁，建立开发与租赁一体化的运作模式，实现转型发展。鼓励房地产开发企业将库存商业地产改造为科技孵化器、众创空间，将库存商品房改造为商务居住复合式地产、电商用房、都市型工业地产、养老地产、旅游地产等。

八、优化房地产业发展环境，加快消化商业用房库存

（十五）对全部缴清土地出让价款，且土地出让合同未明确约定改变规划用途须收回的待开发商业用地，土地使用权人可向规划主管部门提出转型为商住用地的申请，规划主管部门经法定程序批准并向社会公示无异议的，可重新出具规划条件。国土部门依据新的规划条件组织对土地使用权市场价格进行评估，需补缴的土地出让价款为新规划条件下土地使用权市场价格减去受让人取得土地时的成交价；新规划条件下的土地使用权市场价格低于受让人取得土地时的成交价的，不再补缴土地出让价款。国土部门按照新的规划条件与土地使用权人重新约定土地用途、需缴纳的土地价款、开竣工时间等，并签订《土地出让合同变更协议》。未签订《土地出让合同变更协议》、未全部缴清土地出让价款的，规划、建设部门不得办理相关规划、建设手续。已建、在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下，经过合法修订程序并公示，允许调整为国家支持和鼓励的其他产业项目，也可改变建筑使用功能，用于教育培训、幼儿园、养老、文化、旅游等经营性、公益性用途。对于在建未预售的房地产项目，在符合城乡规划条件下，要结合实际完善功能结构，允许房地产开发企业申请调整商住比例，增加商品住房占比，化解商品房库存的结构性问题。

（十六）政府投资新建公共服务配套用房（幼儿园、社区居委会、社区工作站、社区服务中心、文化活动场所、社区健康服务中心、警务室、农贸市场等）时，鼓励优先采用回购或租赁的方式消化库存商业用房。对于未预售的房地产项目，在土地拍卖或者规划设计条件中，未明确项目需配建并移交的社区公共服务设施用房，允许房地产开发企业申请不再建设或者调整建设规模，在项目中的商业用房中进行置换。

九、加强房地产市场监管

（十七）制定商品房预售资金监管制度，确保预售资金首先用于工程建设和支付农民工工资等，一旦发现预售资金“体外循环”，要立即停止房地产企业的预售行为，并对有关责任主体进行严厉查处。

本方案自发布之日起施行，有效期至2017年12月31日，由市法制办负责解释。本方案实施过程中，若国家、省出台新的政策，则从其规定。

抄送：市委、市人大常委会、市政协办公室，市纪委，市中级法院，

市检察院，遂宁军分区。

遂宁市人民政府办公室                     2016年4月26日印发