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连云港市人民政府关于印发房地产业供给侧改革去库存实施方案的通知

为深入贯彻落实中央和省委、市委关于供给侧结构性改革的部署要求，扎实推进房地产业供给侧结构性改革，全面落实去库存任务，根据《江苏省政府关于供给侧结构性改革去库存的实施意见》(苏政发〔2016〕47号）和《市委、市政府关于加快推进供给侧结构性改革的实施意见》（连发〔2016〕20号），结合我市实际，现就做好房地产去库存工作，制定本实施方案。

一、总体思路

贯彻中央关于全面深化住房制度改革、提高户籍人口城镇化率的总体要求，加快推进港产城融合发展和新型城镇化步伐，推动房地产供给侧结构性改革，统筹做好住宅类商品房和非住宅类商品房去库存工作，扩大有效需求，打通供需通道，切实防控市场风险，提升住房品质和居住环境，支持居民自住和改善性住房需求，促进全市房地产市场健康稳定发展。

二、工作目标

到2018年底，全市商品住宅库存去化周期力争控制在16个月以内，其中2016年全市商品住宅库存去化周期力争控制在18个月以内，以县、区、管委会为单位的去化周期原则上以2015年底为基数，去化周期同比缩短10%，商品房库存规模明显下降。

到2020年底，全市购租并举的住房体系基本建立，市场供求关系基本平衡，商品住宅库存去化周期保持在合理区间。

三、重点举措

（一）深化户籍制度改革，有效释放农业转移人口城镇购房需求。进一步调整户口迁移政策和创新人口管理，切实保障农业转移人口及其他常住人口合法权益。合理确定城区及建制镇落户条件，提高户籍人口城镇化率。

1.对市区城镇户籍以外购买新建商品房的购房者可办理落户或居住证；凭不动产权证（房屋产权证，下同）和居民户口簿或居住证可办理子女新生入学手续。（责任单位：市教育局、市公安局、各区政府、管委会）

2.对市区城镇户籍以外的进城务工人员正常缴纳公积金的，购买新建商品住房时，可以比照市区在职职工办理住房公积金贷款。（责任单位：市住房公积金中心）

3.对非城镇户籍在市区购买新建商品房的购房者，可按规定在市区参加企业职工基本养老保险。（责任单位：市人社局）

4.对市区城镇户籍以外购买新建商品房的购房者，可凭不动产权证在参合地办理异地就医手续；对进城购房未落户的农民，可凭居住证在参合地办理异地居住登记备案手续后，在市区就医就诊，参照户籍地参合群众新农合补偿政策执行。对购房落户的进城农民，可以办理城镇职工或居民基本医疗保险。要加快城乡居民医疗保险制度的整合，进一步推动信息化建设，为进城农民提供购药、门诊就医、报销药费等便利。（责任单位：市人社局、市卫计委、市财政局、市发改委、市各医疗卫生机构）

5.农民进城购房落户的，要依法保障其宅基地使用、土地承包经营、集体收益分配等权益，并按规定享受相关惠农政策。（责任单位：市委农工办、市国土局、市财政局、各县区政府、管委会）

6.农民进城申请购房贷款的，执行与城镇居民相同的最低首付比例，进一步降低客户准入门槛、放宽还款期限。（责任单位：市金融办、连云港银监分局、人行连云港市中心支行、市住房公积金中心、各商业银行）

（二）不断提升城市宜居性，更好满足居民购房需求。完善公共交通、教育、医疗、商业等公共服务设施配套，保障公共服务供给到位，促进库存商品房销售。

1.完善中小学布局，提高规划刚性约束力。严格落实《连云港市市区中小学布局规划（2015-2030年）》，结合城市建设进程，适度超前规划建设学校。采取合作办学等形式引进优质教育资源，扩大优质教育资源覆盖面。（责任单位：市教育局、市规划局、市国土局、市建设局、各县区政府、管委会）

2.对公共配套设施缺乏区域，要加快规划布局和建设大型

超市、农贸市场、购物中心等商业服务设施及公交场站等公共交通基础设施，优化城市公交线网，提高公交线网覆盖率，为群众生产生活提供便利。（责任单位：市商务局、市交通局、市规划局、市国土局、市建设局、各县区政府、管委会）

3.要通过引进名医名院，创办特色专科，为市民提供优质便捷的医疗服务，扩大医疗服务的知名度和影响力，增强城市竞争力。（责任单位：市卫计委、市规划局、市国土局、市建设局、各县区政府、管委会）

（三）深化住房制度改革，建立购租并举的住房制度。以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度。

1.推进共有产权式经济适用住房制度。把符合保障条件的外来人口逐步纳入公租房保障范围。（责任单位：市住房局）

2.大力发展住房租赁市场，构建住房租赁信息政府服务平台，培育和发展规模化、集约化、专业化水平较高的住房租赁企业，引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，开展“购租并举、先租后买”的住房梯度消费模式，落实房屋租赁登记备案制度，维护租赁双方的合法权益，鼓励对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。鼓励自然人和各类机构投资购买库存商品房，增加租赁市场房源供应。（责任单位：市住房局、市财政局、连云港地税局、市国税局）

（四）加大棚户区改造力度，优化棚改安置货币化。改进棚改安置货币化工作，在拆迁安置和棚改安置中，试行“房票”制度，将棚改安置与去库存紧密结合起来。

1.从2016年9月起，从严控制用于国有土地房屋征收的新建安置房项目建设，市区各功能板块和各片区改造项目原则上应通过向市场团购普通商品房方式解决安置问题，或利用周边区域商品房作为产权调换房源。（责任单位：市建设局）

2.对各县区商品房销售进展缓慢的特定区域新实施棚改项目执行“房票”制度的，被征收人购买新建普通商品住房的，凭房屋产权证和房屋征收货币补偿协议复印件，以被征收人房屋按市场价格评估额为基础，由出资人（征收拆迁申请人）给予一定比例奖励，具体标准由各县、区根据实际情况确定。（责任单位：市建设局）

（五）充分挖掘潜力，用好用足住房公积金。

1.着力做好住房公积金归集扩面工作，通过增加公积金归集量，采取“公转商”贴息贷款等渠道筹措资金。推动公积金创新融资。（责任单位：市公积金管理中心）

2.继续推进住房公积金异地个人住房贷款，满足我市户籍在外务工人员回乡置业需求。（责任单位：市公积金管理中心）

（六）加强财税扶持力度，有效降低高库存县区库存。

商品房库存去化周期超过18个月的区域所在县、区（管委会），应及时出台本县区(管委会)区域内购买新建普通商品房的购房补贴政策，有效降低商品房库存去化周期。（责任单位：各县区政府、管委会）

（七）坚持有保有压，合理控制土地供应节奏。从土地供应源头上根据各区域功能定位、现有商品房库存量、去化周期等指标，合理调配商品房用地出让规模。

1.对需求不足、配套不到位、商品房库存去化周期超过18个月或去化困难的区域暂缓住宅用地供应。（责任单位：市国土局）

2.依法依规清理供而未建的经营性用地特别是居住用地，加大闲置土地清理收回力度，减少土地存量，化解潜在库存。（责任单位：市国土局、各县区政府、管委会）

3.对市区已出让未实施开发的商品房用地，允许调整不适合市场需求的产品，支持开发企业将商品房项目转化为其他产业投资，并按规定享受国家和省有关政策优惠。如调整内容涉及规划条件和规划许可内容变更的，应按《江苏省城乡规划条例》第四十五条有关要求履行法定程序进行变更。（责任单位：市规划局、市国土局、市经信委）

（八）优化住房供应结构，提升产品功能品质。

1.对在建项目不改变用地性质和容积率等前提下，依法履行《江苏省城乡规划条例》第四十五条有关变更程序后，允许房地产开发企业适当调整优化套型结构，满足居民自住和改善性住房需求。（责任单位：市规划局、市建设局）

2.鼓励房地产企业大力发展新型建造方式，推广装配式建筑和成品住房，开发建设绿色、低碳、节能环保的高品质住房，提升住房品质。（责任单位：市建设局）

3.房地产开发企业开发成品住房发生的实际装修成本，可按规定在税前扣除。认真贯彻国家关于调整房地产市场外资准入和管理的相关政策，优化和改进外商投资房地产管理。（责任单位：市发改委、市地税局、市国税局）

（九）支持商业办公用房转型，加快消化非住宅类商品房库存。

1.引导房地产开发企业将库存商业、办公、工业地产改造为孵化器、众创空间等用房，将库存非住宅类商品房转为研发办公生产性服务业、旅游、养老、文化等专项地产，已竣工的在售商业地产项目，通过调整房屋结构等方式，将其改造成住宅或其他产业用房。对领取商品房预售许可证超过3年以上未出售的非住宅类商品房，制定优惠政策，支持开发企业租售并举解决库存问题。（责任单位：市规划局、市住房局）

2.通过调整土地用途、规划条件等，对在建商业地产项目，合理调配商业与住宅的比例。（责任单位：市规划局、市国土局）

3.通过调整土地用途、规划条件等，引导未开发用地转型利用，用于国家支持的养老、文化、科技、体育等新兴产业项目的开发建设，促进其他产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定土地价款。（责任单位：市国土局、市规划局）

（十）优化服务环境，促进企业降本增效。

1.进一步清理和压降房地产开发建设过程中的各种收费项目。对房地产开发项目预征的土地增值税，达到清算条件后要按规定进行清算，需退还的要及时足额退还。（责任单位：市审改办、市财政局、市国税局、连云港地税局、市物价局、市建设局、市规划局、市供电公司、市自来水公司、移动公司、电信公司、联通公司、广电公司、各县区政府、管委会）

2.在企业落实债权债务责任和风险可控的前提下，支持开发企业拓宽融资渠道，对信用良好的开发企业鼓励银行业金融机构下调按揭保证金比例，加大对品牌开发企业的信贷支持力度。加大对开发企业兼并重组的金融支持，鼓励银行业金融机构针对并购相关方的不同资金需求，提供并购贷款、贷款展期或转贷等金融服务，以实现资产有序重组。用于工业企业的应急贷款支持条件适宜的开发企业。（责任单位：市金融办、连云港银监分局、人行连云港中心支行、各商业银行、市工投集团）

（十一）加强市场监管，推动房地产业转型升级。

1.通过提高土地出让准入门槛，选择信用好、实力强的开发企业提供市场需要的产品，依法限制产生问题楼盘的开发企业及其主要股东参与新的土地招拍挂。（责任单位：市国土局、市城管局、市建设局、市住房局、各县区政府、管委会）

2.加大房地产开发企业建设经营过程中的管理，及时查处违法违规行为，净化房地产市场环境。加强商品房预销售管理，结合房地产项目预售情况，有效把握预售商品房供应节奏，完善商品房预售资金监管机制，引导房地产开发企业科学合理定价，预防和化解市场风险。（责任单位：市规划局、市国土局、市建设局、市城管局、市工商局、市住房局、市物价局）

3.建立房地产市场预警机制和房地产社会矛盾处置协调机制。坚持“依法处置、统一领导、属地负责、协同配合、关注群众利益”原则，着力化解历史遗留问题。对符合破产法定条件的，探索适用破产方式推进解决问题严重楼盘，维护群众合法权益，促进房地产市场健康发展。（责任单位：各县区政府、管委会、市中级法院、市公安局、市建设局、市规划局、市城管局、市住房局）

4.清理整顿房地产中介机构、房地产开发企业、P2P平台及小额贷款公司等开展的住房金融业务，依法依规查处高利贷、非法集资等行为。（责任单位：市公安局、市经信委、市住房局、市工商局、连云港银监分局）

四、保障机制

（一）强化组织领导。市政府成立以市长任组长，分管市长任副组长，各县、区政府（管委会）和市各相关部门主要负责同志任成员的房地产去库存工作领导小组，领导小组办公室设在市住房局。各县区人民政府、各功能板块、市各相关部门要高度重视房地产去库存工作，相应成立专门的房地产去库存领导机构，认真研究谋划，强化整体部署，切实将其作为稳增长、调结构、惠民生、防风险的一项重要任务抓好落实，保证全市和各县、区去库存目标任务得到全面完成。要建立健全统计监测制度，全面准确掌握房地产库存情况，统筹推进去库存工作。要全面加强房地产市场监管，帮助企业解决问题，及时化解风险，确保社会稳定。

（二）强化工作责任。各县、区政府（管委会）要切实承担房地产市场去库存的主体责任，对存量商品房详细情况开展全面调查，结合实施保障性安居工程和城市棚户区（危旧房、城中村）拆迁改造，抓紧制订本地区商品房去库存实施方案，细化任务分解和措施落实，确保目标任务不折不扣落实到位。市各有关部门要按照各自的职责分工，主动作为，研究制定好去库存的政策措施。各县、区政府（管委会）的去库存工作方案以及各相关牵头部门的具体实施细则，于2016年8月底前报市政府房地产去库存工作领导小组办公室，并在以后每月底报送去库存工作进展情况，年底前报送年度任务完成情况。

（三）强化督查考核。市政府将制定去库存工作考核办法，实行定期督促检查和情况通报制度，实施月报告、季检查、年考核。对领导重视、措施得力、成效显著的县区（管委会）予以通报表彰奖励。对履行去库存、稳市场主体责任不力、效果不明显的县、区（管委会），给予通报批评，必要时进行约谈，并按有关规定予以追责。

（四）强化舆论引导。各县、区政府（管委会）、各有关部门要加强对房地产市场的正面宣传引导，充分发挥各类新闻媒体的作用，准确宣传房地产去库存政策，客观报道房地产去库存进展情况。对涉及房地产市场的不实信息要及时予以澄清，大力营造有利于化解房地产库存的良好氛围。