土地流转专业平台

土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地使用权，进入流通领域进行交易的市场。不论转让方、受让方都不是土地所有者。土地二级市场主要是指土地使用权转让、出租、抵押等交易关系，是土地市场体系的组成部分，对整个土地市场和地方经济发展起着重要的作用。

我国土地市场建立以来,国家对土地一级市场实行严格控制和管理，一级市场得到迅速发展,而二级市场仍处于相对迟缓和滞后状态。现在，随着国家经济发展方式转变、产业结构的升级优化，土地二级市场的需求日益强烈，交易日益活跃,且逐渐成为城市用地市场的主流。土地二级市场对繁荣土地市场,优化重组土地资源配置有着积极的作用。但是,如不加以规范管理,土地二级市场无序发展就会冲击土地一级市场,影响土地市场健康发展,导致国有土地资产流失,扰乱经济秩序。

一、土地二级市场交易的现状

以我市中心城区内土地二级市场交易量为例，2009年办理土地二级市场转让数量为815宗，2010年办理土地二级市场交易数量为1013宗，2011年办理土地二级市场交易数量为1056宗。随着房产交易的活跃，促进了个人已购住房分割登记土地二级市场交易量的增加。

二、土地二级市场交易的特点

（一）土地二级市场交易的优点

1、可充分利用存量土地，缓解部分用地压力，防止土地闲置。

2、用地快捷，用地手续较为简便。进入土地二级市场转让的土地，是已经合法取得土地使用权并达到相关规定可以进入土地二级市场转让的土地，相对土地一级市场而言，用地快捷，用地手续较为简便。

（二）土地二级市场交易存在的主要问题

1、无交易的公共平台。土地一级市场因国家的重视，已建立了规范的交易平台，交易信息公开，竞价方式公开，交易环境公平，取得土地使用权价格合理，有效保障了国有资产不流失。而土地二级市场没有建立一个能够提供交易的的公共平台，交易信息、交易价格均不公开，在某种程度上会造成国有资产流失，导致土地市场产生不稳定因素，严重时还会扰乱土地一级市场。

2、交易方式不公开，属于隐性交易。现土地二级市场交易，因无公共交易的平台，目前是一种自发的转让行为，靠熟人与熟人之间打听、介绍后自发进行的交易，不能在公开的场所获得交易信息。

3、交易价格不透明，无法掌握其实际转让价格。在二级市场交易中，存在实际交易金额远远大于签订的合同中的金额，也就形成了我们俗称的“阴阳合同”，虽然签订的土地使用权转让合同交易金额也未低于《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，即：交易价格不低于交易行为发生时的市场价格，但还是存在因签订的合同交易金额少而导致纳税额度减少的问题。

4、交易行为发生时，土地用途的变更问题。现在交易时，很多受让方是房地产开发公司，转让土地的目的是用于房地产开发，但实际转让的土地用途为非住宅用地，土地用途的不同，出让的最高使用年限也不同。

5、交易中，达到转让的条件无法控制。按照国有建设用地使用权出让合同中的“第四章，第二十一条”规定：首次转让的，应当符合一是按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上，二是按照本合同约定进行投资开发，已形成工业用地或其他建设用地条件。但对25%的开发投资额度如何计算、由什么部门进行审核计算等需审查的环节无明文规定，对已形成工业用地或其他建设用地条件也无明确规定具体内容。在实际办理转让过程中，操作起来有很多不定因素，造成操作难度和复杂程度增加。

6、交易中的“合理”行为不可避免。在交易中，还存在一种土地使用权转移的方式，即变更公司名称，或者说是公司吸收兼并的方式，如果用此方式办理土地使用权变更登记，实际上从某种程度而言，也是一种土地二级市场的交易，对此，则无明确规定需要达到的转让条件，是一种“合理”的转让方式，对此转让方式应是免征税收的，亦是一种“合理”的避税方式。

7、部门职能交叉，导致管理的多头性。一是房管部门的管理。土地二级市场交易不单纯是土地使用权的交易，常常伴随着地上附着物的转让，如不能及时掌握地上附着物的转让情况，就不能及时、合法、有效的管理好土地二级市场交易。二是法院的裁决。随着经济社会的发展，法院判决涉及土地使用权清偿债务的现象相当普遍，但法院在裁决时，没有考虑被处置的土地权属是否合法、是否符合土地二级市场转让条件，未经国土部门批准强迫转让土地使用权或强行拍卖债务人的划拨土地。从某种程度上，也为不符合转让条件的土地实现转让的目的提供了途径。

三、建议对策

土地二级市场相对土地一级市场而言，与广大人民群众的关系更加紧密，在重视土地一级市场的同时，不能忽略日渐活跃的土地二级市场，如何规范土地二级市场，对土地二级市场交易进行实际意义上的管理，谈几个对策。

1、建立相关的法律法规。针对相对滞后的土地二级市场管理，应强化土地二级市场立法，制定土地二级市场的操作规程，就需要从国家层面上制定、建立和完善适用于土地二级市场的法律体系，规范土地交易行为。

2、建立公共交易平台。让符合土地二级市场转让的土地，进入有形土地交易市场，共享土地二级市场信息资源，提高交易的透明度，使土地二级市场能在“公开、公平、公正”的环境里进行交易，充分体现土地价值，合理纳税，不造成国家资产流失。

3、规范用途管理。如受让方是房地产开发公司，应先由转让方办理变更用途为住宅、商业用地后，再进入土地二级市场，办理国有土地使用权转让。

4、理顺关系，加强与部门间的协调沟通。理清与房管部门，协调好与法院的关系，对需法院判决但不符合土地二级市场转让条件的土地，先经国土部门按规定办理合法手续后，再进行判决。避免不符合转让条件的土地达到转让的目的，避免造成二次纠纷。