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按照中央关于完善土地二级市场试点工作的有关精神和国土资源部《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》（以下简称《试点方案》）的具体要求，结合上海市松江区实际情况，市规划国土资源局、松江区政府研究制定以下实施方案。

一、总体要求

（一）指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，按照党中央、国务院明确的“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府保障作用”的要求，根据本市“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的土地利用基本策略，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为核心，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产登记为基础，深化土地利用制度改革，进一步提高土地资源配置效率和土地利用质量。

（二）基本原则。

提高资源配置效率，充分发挥市场配置资源的决定性作用，规范市场运行，落实“放管服”总体要求；

坚持问题导向、需求导向，结合地区实际情况，重点突破突出问题；

审慎推进风险可控，促进房地产市场平稳健康发展，避免土地炒作和资本投机；

维护市场主体合法权益，提高服务效能，加强部门协作，注重与不动产统一登记、集体经营性建设用地入市等改革工作协同。

（三）工作目标。通过试点，构建统一的土地二级市场交易规则和交易平台，建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场，探索可复制、可推广的经验做法和制度性成果。

（四）试点范围。按照中央关于“试点工作要分类指导，允许进行差别化探索”的精神，结合本市现有工作基础和松江区实际情况，试点范围以存量节余工业用地分割转让为重点，探索完善建设用地使用权出租和抵押相关工作机制。

二、试点工作内容

（一）建立完善入市标准。

1.探索地块入市标准。形成二级土地市场转让入市的管理要求，明确存量节余工业用地入市标准。主要包括存量节余土地定义内涵的确定、规划调整要求及技术规范确定。

2.强化产业业态管理要求。强化存量节余工业用地产业准入管理，明确新准入项目的产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保、就业等要求，纳入土地出让合同，作为后续管理依据。

3.合理确定市场转让价格。完善二级市场的价格形成、指导、监督机制，防止交易价格异常波动，维护市场平稳运行。

（二）构建入市交易模式。

1.建立交易平台。在现有全市统一的土地市场交易平台基础上，搭建统一的二级市场交易平台，为交易提供服务场所，办理交易事务，进行交易信息发布、汇集和查询服务，接受社会监督。

2.规范交易流程。研究制定《松江区工业用地节余土地分割转让暂行办法》和相关操作细则，制定分割转让各交易环节和流程的基本规则，建立“信息发布—达成交易—签订合同—合同监管”的交易流程。制定入市转让公告文件、转让合同和土地全生命周期管理监管协议等格式文件文本。

（三）有序衔接不动产登记。相关土地转让及交易后续监管信息等原始资料需提交不动产登记部门，建立健全土地交易平台和不动产登记信息平台的互通互享机制。

（四）建立转让履约联动监管机制。加强二级市场交易项目在土地使用期限内全过程全要素的全生命周期联动监管，将项目建设、运营质量与综合效益等相关要素纳入土地出让合同和土地全生命周期管理监管协议，通过土地核验、定期评估、诚信管理等，实施全过程监管，实现统一市场的全过程一体化管理，避免土地低效浪费和投机炒作。

（五）探索完善建设用地使用权出租相关工作机制。按照供给侧结构性改革降低相关产业发展成本、提高土地“流量”效益促进资源节约集约利用的要求，探索建立工业用地“先租后让”机制以及租赁住房用地出租机制，重点研究入市标准、价格机制、不动产登记、全生命周期管理要求等。

（六）探索完善建设用地使用权抵押相关工作制度。按照债权平等原则，完善自然人作为抵押权人依法申请以建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物办理不动产抵押登记。构建明确租赁土地抵押登记制度。

（七）同步探索集体建设用地二级市场。按照需求导向、问题导向原则，适时探索集体建设用地二级市场。集体经营性建设用地入市试点地块有转让、出租、抵押等行为的，应遵循《上海市松江区农村集体经营性建设用地入市管理办法》、《上海市松江区农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款实行管理办法》规定及土地出让合同、监管协议等约定，经出让人和区协调小组同意后，研究开展二级市场相关工作。

三、组织实施

（一）强化组织领导。为了更好地推进松江区土地二级市场的试点工作，成立试点工作领导小组，领导小组由市政府副秘书长（市规划国土资源局局长）、松江区区委书记、松江区区长任组长，由市规划国土资源局分管副局长、松江区分管副区长任副组长。同时，市、区两级相关部门指导统筹、落实推进试点工作。市级层面，由市规划国土资源局会同土地交易部门、不动产登记部门等相关单位，统筹协调试点工作。区级层面，由松江区政府牵头，区相关部门国资委、发改委、经委、农委、建管委、法院、法制办、财政、税务、市场监管、环保、安监、房管、规土、不动产登记中心等，具体统筹推进试点工作。

（二）完善工作机制。建立以区为主、市区联手、合力推进的工作机制，具体分工为：市级层面，市规划国土资源局牵头负责研究建立全市统一的土地二级市场交易平台和交易规则、完善相关交易运行机制，指导试点区域的工作推进，统筹协调相关部门组织开展二级市场地块交易、信息发布、不动产登记等工作。区级层面，松江区作为试点地区负责编制试点方案、制定实施细则、选择试点案例、设计工作流程以及实施不动产确权登记等具体工作。部门协作，加强各相关职能部门的联动协作。对司法处置涉及建设用地使用权转移的，规土部门加强与区人民法院沟通，建立处置工作机制；对国有资产处置涉及建设用地使用权转移的，加强与国有资产管理部门沟通，建立处置前取得规土部门意见的相关工作机制。

（三）确保有序推进。

第一阶段：2017年7月前，明确入市标准、入市机制、确定市场转让价格标准等，确定交易案例。

第二阶段：2017年8月底前，制定交易流程和规范，启动入市交易。2017年11月前，报经市政府同意后，向国土资源部提交试点做法及成效等年度进展报告。

第三阶段：2018年6月前，完成入市交易，签订转让合同，完成试点工作。2018年8月底，报经市政府同意后，向国土资源部提交试点总结报告，总结政策实施效果，提出相关法律法规修改建议。

（四）加强技术保障。在试点过程中，将根据工作需要适时引入第三方机构开展土地二级市场调查、评估等工作，为试点工作和制度建设提供基础信息，同时将适时开展土地二级市场的信息系统建设等工作。

（五）做好宣传引导。改革试点工作社会关注度、敏感度高，对于试点的实施情况，密切关注舆情动态，做好舆情监测，正确引导社会舆论。