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日前，从国土资源部了解到，北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都等11个城市利用农村集体建设用地建设租赁住房试点实施方案获得国土部同意。试点地区坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照区域协调发展和乡村振兴的要求，丰富住房用地供应渠道，建立租购并举的住房制度，实现城乡融合发展、人民住有所居。也就是，这些地方的农村集体用地可以建房出租了！

下面我们以厦门为例来看一下实施方案具体有些什么内容。

厦门版的实施方案中明确指出，将在重点产业聚集区和功能区、岛外新城及其他租赁住房需求强烈的区域，利用集体建设用地试点建设租赁住房，严禁以租代售，租赁期限最长不超过6年，一次收取租金不得超过1年，承租人不得转租等细则。

这意味着，农村集体土地不用经过国家征地环节，可以直接进入市场。这项政策最直接的利好是，丰富住宅用地供应途径，大大降低土地成本，盘活农村集体存量用地，扩大租房市场供应，平抑未来租金价格。

另一方面，在国家大力坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，推进租售并举住房制度时，该政策的落地似乎也是水到渠成。业内人士表示，政策的最终目的是解决在高房价城市中的住房矛盾，稳定房价，一旦农村集体用地入市，彻底改变土地市场规则，势必会对房价产生重要影响。

核心内容

禁止转租 租房合同最长6年

根据《厦门市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》（以下简称《方案》）中的核心内容显示，厦门将在重点产业聚集区和功能区、岛外新城及其他租赁住房需求强烈的区域，建设集体租赁住房。

集体租赁住房的户型以小户型为主，最大户型建筑面积不超过90平方米；合同约定租赁期限最长不超过6年，一次收取租金不得超过1年，不得含有自动续租条款；合同期满，符合条件的可以申请续租并重新签订租赁合同。

同时，集体租赁住房项目纳入全市租赁住房盘子统一监管，租赁合同须在厦门市租赁住房交易服务综合平台备案。住房出租应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售，承租人不得转租。

值得注意的是，利用农村集体预留发展用地指标建设租赁住房免收地价，但如果所使用的集体土地应结算土地开发成本的，用地单位应和土地开发单位进行成本结算。项目宗地只能办理整体产权，不得分割。

集体租赁住房项目禁止转让，禁止分割销售或以租代售等变相销售。集体经济组织内部可享受权益的成员平均持股，严禁个别人多占股份，成员个人股禁止转让，须在2020年底前全面完成试点工作。

土地属性

厦门版细则明确规避小产权

实际上，住建部早在几年前就曾提出推进农村集体用地建设。但该政策最终定点在了租赁住房上，直至前日才在一批热点城市真正启动。在业内人士看来，这是国家坚持“房住不炒”，推进租售并举政策的重要举措，从政策时间点上看，也是水到渠成。“其实早几年，厦门就在岛外一些地区推出了‘金包银’工程，推进集体用地建设，进行出租，但是涉及到土地属性问题，导致这个工程实施得不够到位，但是方向上是没错的，回过头来看，厦门其实已经先试先行了。”厦门均和评估董事长王崎表示，只不过当时没有及时出台相关政策或者配套完善，结果产生了很多小产权房问题。而这一次的厦门版细则明确规避了小产权方向，对集体用地入市的方向有深远的指导意义。特别是当前城市住宅用地紧缺，对集体用地的解放，缓解了对住宅用地的饥渴。

另外，该政策也是推进农村集体收入的一种方式，特别是这一次要求市、区级国企共同开发，能保证建设资金来源、房屋品质、管理的现代化。“等于引进了公司制度的规范管理，从立项审批到规划建设都有一个完整的程序，不再是农村集体建个普通的房子，而是能往特色小镇、主题社区等方向发展。”王崎表示。

影响几何

房租有望下降 房价有望回调

从厦门这轮史上最严楼市调控以来，关于“不带销售属性住宅”的消息就源源不断。首先是厦门在岛外的海沧、集美、翔安、同安四区各选址一处建设地铁社区，推出“地铁站点+保障性住房”项目，规划建设保障性住房用地约188.93公顷，建成后将提供约6.48万套保障性住房。其次，各大房企、自有品牌纷纷布局厦门租赁住房市场。

据不完全统计，目前厦门租赁公寓已超万套。加上本次的利用集体用地建设租赁住房方案，未来城中村、产业聚集区也将有一定规模的租赁住房崛起。可以预见的是，未来几年，厦门将有超过十万套“不可售”房源入市。“确实，这些房子入市之后，会对房租、房价都有一定的影响，房租会适当地下降，房价或许也将经历一定的回调，但这是国家必须要走的路，高房价的方式能够解决土地财政问题，但是对城市居民的幸福感、人才安居感都有很大的冲击。”王崎认为，高房价单条腿已经支撑不了城市的发展，必须两条腿走路，甚至高房价这条腿慢下来，获取城市发展的平衡。

“最近一直在说的丰富土地供应方式，推进租售并举制度，都是为了建立房地产长效机制顶层设计的必经之路。”王崎表示，厦门房价稳居全国前四，调控压力很大，所以也被国家列为试点，既然列为试点了就要有政策、有效果，政策的目的是效果，在这些房源入市以后，市场数据表现将直观体现政策效果。

近来，国内部分城市开始放松楼市调控政策，其中不乏对人才购房的放松，被视为“城市抢人才计划”。事实上，厦门的一系列安居工程也旨在吸引人才。但在业内人士看来，安居工程只不过能留住“流动性人才”，想要人才扎根，城市经济发展速度要加快，且必须有更实质的购房政策支撑，大量的租赁住房还应朝租购同权方向发展。

厦门房地产经纪人协会会长、高鹏房产总经理傅强就表示，租房和购房毕竟是两码事，租赁是纯粹的付出，要想让人才在城市扎根，还需要有产权，“所以安居工程对人才的吸引只能是一个过渡性的举措”。

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