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作为一项重大创新，我国将探索农村宅基地集体所有权、农户资格权、宅基地及农房使用权“三权分置”。

国土资源部部长姜大明1月15日在全国国土资源工作会议上说，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，是一项重大创新。各地在改革试点中要认真开展农户资格权的法理研究，探索宅基地“三权分置”的具体实现形式，可以重点结合发展乡村旅游、返乡人员创新创业等先行先试，探索盘活利用农村闲置农房和宅基地、增加农民财产性收入、促进乡村振兴的经验和办法。

姜大明提出：我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

姜大明强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

显然，随着姜大明的观点释放，未来的宅基地制度体系将发生深刻变化：

①所有权、资格权、使用权分离开后，所有权不变，仍然属于集体；

②资格权是对于农民各项附着在土地上的权利的一种保障；

③最为关键的是使用权，一旦分离，则意味着宅基地可以真正意义上进入住宅用土地市场。

但是值得注意的是，宅基地入市的主要目的是用于实现租购并举的住房制度，主要用于租赁用途。

为什么农村宅基地要实行“三权分置”，这是什么意思？

农村土地大致可以分为三类：耕地、宅基地、集体经营性建设用地；

针对耕地，2017年2月5日，《中共中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》首次提出农村土地“三权分置”的概念，将对农村土地实行的集体所有权和农户土地承包经营权“两权分置”，改为集体所有权、农户承包权、土地经营权“三权分置”，为的就是能够在不损失农民土地利益的前提下，促进农村土地承包权的流转，发展现代农业；

而此次，国家最新提出，针对农村宅基地也将实行“三权分置”，但和耕地“三权分置”不同，农村宅基地的“三权分置”指的是宅基地的所有权、资格权、使用权，主要目的是活用农村宅基地，让农民能够将闲置的宅基地变成可以直观感受到的财产性收入！

农村宅基地实行“三权分置”，对农民来说，能得到什么好处？

政府不再是居住用地的唯一提供者，农村将开展多渠道租购并举制度，让全体农民住有所居；

划重点：租购并举制度，即健全租赁市场，推进租赁市场发展，打压非正常购房需求，未来买房不再是重点；农民本身压力就大，赚钱不易，跟风性的购房现象需要得到遏制，要稳定市场，确保每户家庭都能实现有所居！

退出宅基地进城购房，保留农村宅基地申请权利；

农村宅基地“三权分置”后，农民可以选择退出宅基地，获得现金补偿，进城购房定居，但不同的是，仍然保留重新申请宅基地的权利；

获得更多财产性收入；

农村宅基地“三权分置”改革，最重要的就是放活宅基地使用权，这一点意味着农村宅基地有望入市，不断升值；都说农村宅基地会越来越值钱，其他任何理由说服力都不够，但这一个理由足够了！

解读

“权属不变、符合规划”是前提

中国农业大学土地科学与技术学院教授、北京土地学会会长朱道林表示，政府将不再是居住用地**提供者这一政策的目的主要是想通过多主体、多渠道来保障住房供应。政策的前提所提出的“权属不变、符合规划”很关键。实际上过去这种情况也是有的，比如中央机构、在京单位等，很多都是在自己已拥有的用地上建设住宅，满足本单位住房保障需求，当然建设的前提是符合规划。

从政策实施的角度，加强监管很重要，如果监管不到位，容易导致一些企业出现新的大量开发房地产，甚至导致新的供求失衡。从住房保障压力来看，目前压力比较大的主要集中在一、二线城市，即真正供求关系紧张的是大城市和特大城市，因此，如何区别施策始终是政策调控应该注意的重点。

任何正常的房地产市场都是租购并存的。现在强调租购并举，主要因为前几年大多数**性购房比较多，房屋买卖占主体，导致租赁市场萎缩。现在通过推进租赁市场来满足一些住房需求，尤其是在高房价的背景下，推进租赁市场来保障住有所居是有积极意义的。深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，同样是推动住房用地的多主体供应、多渠道保障的一种措施。

鼓励农村住宅以租赁方式流转

朱道林表示，关于宅基地“三权分置”，应该是类似于保持宅基地集体所有权不变，集体农户宅基地权利不变的情况下，鼓励农村住宅租赁、流转的一种方式。

这一做法对于分布在城乡接合部，尤其是大城市近郊区的农村住宅，鼓励其通过租赁方式进行流转，满足住房租赁市场的需求，是有积极意义的。

当然，国土资源部部长姜大明提到的“城里人到农村买宅基地口子不能开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆”，这些限制是很有必要的，如果全放开了，后面管控的难度将更大。