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南府〔2017〕47号

佛山市南海区人民政府关于印发佛山市

南海区农村集体经营性建设用地产权

登记管理试行办法的通知

各镇人民政府、街道办事处，区直局以上单位：

现将《佛山市南海区农村集体经营性建设用地产权登记管理试行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向区国土城建和水务局(国土)反映(联系电话：86369810)。

佛山市南海区人民政府

2017年12月8日

佛山市南海区农村集体经营性建设用地

产权登记管理试行办法

第一章 总则

第一条 为规范农村集体经营性建设用地的土地和地上房屋等建筑物、构筑物产权登记行为，维护农村集体经营性建设用地入市交易安全，依法保护权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》(国土资源部令63号)、《国土资源部关于印发〈不动产登记操作规范(试行)〉的通知》(国土资规〔2016〕6号)等法律、法规及相关文件，结合我区实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于南海区行政区域内农村集体经营性建设用地的土地和地上房屋等建筑物、构筑物登记管理。

第三条 区不动产登记局负责本区行政区域内农村集体经营性建设用地的土地和地上房屋等建筑物、构筑物登记管理工作。区不动产登记中心、各镇(街道)根据各自的职责协助区不动产登记局做好产权登记工作。

第四条 下列农村集体经营性建设用地产权，依照本办法的规定办理登记：

(一)集体建设用地所有权;

(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;

(三)集体建设用地使用权;

(四)抵押权;

(五)法律规定需要登记的其他权利。

第五条 不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。

未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。

第六条 有下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：

(一)权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的;

(二)不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的;

(三)不动产权利期限、来源等状况发生变化的;

(四)同一权利人分割或者合并不动产的;

(五)抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的;

(六)最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的;

(七)地役权的利用目的、方法等发生变化的;

(八)共有性质发生变更的;

(九)法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。

第七条 因下列情形导致农村集体经营性建设用地的不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：

(一)买卖、互换、赠与不动产的;

(二)以不动产作价出资(入股)的;

(三)法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的;

(四)不动产分割、合并导致权利发生转移的;

(五)继承、受遗赠导致权利发生转移的;

(六)共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的;

(七)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的;

(八)因主债权转移引起不动产抵押权转移的;

(九)因需役地不动产权利转移引起地役权转移的;

(十)法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

第八条 农村集体经营性建设用地使用权发生转移的，其地上房屋等建筑物、构筑物所有权随之转移;农村集体经营性建设用地上房屋等建筑物、构筑物所有权发生转移的，其占用范围内的农村集体经营性建设用地使用权随之转移。

办理房屋等建筑物、构筑物所有权转移登记的，应当一并办理建设用地使用权的转移登记。办理建设用地使用权的转移登记的，应当一并办理房屋等建筑物、构筑物所有权转移登记。

第九条 有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：

(一)不动产灭失的;

(二)权利人放弃不动产权利的;

(三)不动产被依法没收、征收或者收回的;

(四)人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的;

(五)法律、行政法规规定的其他情形。

不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。

第二章 农村集体经营性建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记

第十条 按规定利用农村集体经营性建设用地建造房屋等建筑物、构筑物的，应当申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的不动产登记。

按规定取得农村集体经营性建设用地使用权，尚未建造房屋等建筑物、构筑物的，可以单独申请集体建设用地使用权的不动产登记。

第十一条 农村集体经营性建设用地入市首次登记，是指村(居)集体经济组织或集体土地整备中心申请农村集体经营性建设用地以出让、租赁、作价出资(入股)等方式入市后，由土地使用者首次申请办理集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的不动产登记行为。

农村集体经营性建设用地以出让、租赁、作价出资(入股)方式入市后，土地使用者申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的，由土地使用者按规定向不动产登记机构申请办理不动产首次登记。

第十二条 以租赁方式入市的集体经营性建设用地，租期10年或以上，全部缴清租金的(不包括部分或全部物业抵租金的情形)，经村(居)集体经济组织召开成员大会表决同意注销原土地使用权证书，缴纳土地增值收益调节金和相关税费后，承租人可以申请办理集体建设用地使用权的不动产登记。以土地使用权及房屋等建筑物、构筑物所有权一并实行抵押的，可以办理不动产抵押登记。

申请办理土地使用权首次登记的，应提交以下材料：

(一)不动产登记申请书(原件);

(二)申请人(代理人)身份证明材料(原件核对收复印件);

(三)土地权属来源证明：土地所有权原件;集体建设用地使用权租赁合同原件(内容要求租期10年或以上);全部缴清土地租金凭证原件(内容要求不能物业抵租金，附上银行缴款回执);区、镇交易平台出具的该宗集体经营性建设用地在交易平台已完成交易手续的证明材料(成交确认书原件或已鉴证的交易合同原件);村民表决材料;若有土地使用权证书的需提供并回收原件;

(四)宗地图(原件);

(五)土地增值收益调节金和相关税费缴费凭证(原件);

(六)地上附着物(若有)权属证明(原件);

(七)其他规定需要提交的材料。

集体租赁土地办理不动产登记的，使用权人为承租人，权利性质为“集体土地租赁”，土地使用期限为租赁合同的起止时间。附记栏标明：承租人违约或者租期年限届满后，土地使用权及地上建筑物、构筑物所有权按照合同约定处置，未约定的，由村(居)集体经济组织无偿收回;经村(居)集体经济组织召开成员大会表决同意，承租人可以转让土地租赁合同，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权及地上建筑物、构筑物所有权由第三人取得，可以申请办理转移登记;承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，可以将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权及地上建筑物、构筑物所有权仍由原承租人持有;人民法院司法处置租赁集体土地使用权的，须先行征询国土部门意见。

第十三条 土地使用者可持出让或者租赁取得的土地使用权证书，向规划部门申请建筑规划许可、向住建部门申请建筑工程施工许可建造房屋等建筑物、构筑物，竣工验收合格后，可申请办理建筑物、构筑物所有权的不动产首次登记。

第十四条 农村集体经营性建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权发生变更的，申请人应当根据发生变更的不同情况，按规定向不动产登记机构申请办理不动产变更登记。

第十五条 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权发生转移的，土地使用权及建筑物、构筑物所有权人应当根据不动产权属发生转移的不同情况，按规定向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。

第十六条 集体土地整备中心根据区人民政府的批复，与村(居)集体经济组织签订《农村集体经营性建设用地使用权托管协议》(以下简称《托管协议》)后，由村(居)集体经济组织委托集体土地整备中心办理集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的注销登记，应提交《托管协议》(原件核对收复印件加盖公章)、整备批文(原件核对收复印件加盖公章)、村(居)集体经济组织出具的授权委托书(原件)等材料。

对产权清晰、材料齐全的集体整备土地，经区人民政府批准，可以办理不动产登记。集体土地整备中心申请办理集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权不动产登记的，应提交《托管协议》(原件核对收复印件加盖公章)、整备批文(原件核对收复印件加盖公章)等材料，作为土地权属来源证明。集体整备土地登记的使用权类型统一确定为“集体土地”，土地使用期限为托管协议的起止日期，土地用途参照国有储备土地填写，未确定规划用途的，不予登记。

集体土地整备中心将已经登记发证的集体整备土地以出让方式入市的，应先申请注销登记;设有土地抵押权的，应先行依法解除，并办理土地抵押权注销登记。土地使用权人可申请办理集体建设用地使用权的不动产首次登记。

第十七条 农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资(入股)年限届满的，由土地使用权人申请办理集体经营性建设用地使用权的不动产注销登记。土地使用权人未申请办理注销登记的，由土地所有权人申请办理注销登记。届满续期的，土地使用权人与村(居)集体经济组织重新签订合同，并缴交土地出让价款、支付土地租金后，按规定缴交土地增值收益调节金等相关税费后，重新申请办理集体经营性建设用地使用权的不动产登记。

第三章 产业载体项目的预售与分割登记

第十八条 农村集体经营性建设用地产业载体项目(以下简称“产业载体项目”)，是指经认定的出让农村集体经营性建设用地以商服、工矿仓储用途进行开发，按规划、依据经审图机构审查合格的建筑施工图纸对房屋基本单元进行分割登记、分拆销售的开发项目。

产业载体项目用房分为产业用房和配套用房，产业用房可以分割登记、分拆销售，并可转让、出租、抵押;配套用房不得分割登记、分拆销售。

第十九条 产业载体项目的房屋经批准分拆销售的，按照基本单元进行分割登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间，其中固定界限应是依据审图机构审核合格的施工图纸审定认可的界限。

第二十条 农村集体经营性建设用地产业载体项目，所建配套用房比例要求为：

(一)独立占地的，所建配套用房用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%，计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的15%。

(二)非独立占地的，计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的15%。

(三)属于村级工业园改造提升试点项目的所建配套用房计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的20%。

第二十一条 农村集体经营性建设用地产业载体项目，所建产业用房可以分拆销售比例为：

(一)以工矿仓储用地进行开发的，可以分拆销售的产业用房计容建筑面积比例不超过产业用房总计容建筑面积的70%，其余部分自项目竣工起10年内不得转让、抵押。

(二)以商服用途进行开发的，可以分拆销售的产业用房计容建筑面积比例不超过产业用房总计容建筑面积的90%，其余部分自项目竣工起10年内不得转让、抵押。

第二十二条 产业载体项目办理产业用房预售许可申请后进行预售的，可以由预售人按规定向不动产登记机构申请预购产业用房的预告登记，须提供住建部门出具的产业用房预售许可证(须附上各层房屋平面图，并注明可以预售的产业用房位置)。预售的产业用房计容建筑面积不得超过可以分拆销售产业用房计容建筑面积的50%。

预售人和预购人订立产业用房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。

预购人单方申请预购产业用房预告登记，预售人与预购人在产业用房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应材料。

申请预告登记的产业用房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。

第二十三条 产业载体项目用房建成后，申请人可以申请办理产业载体项目用房的首次登记，附记注明农村集体经营性建设用地产业载体项目(商服)或者农村集体经营性建设用地产业载体项目(工矿仓储)。

第二十四条 产业用房销售后，交易双方应向区不动产登记机构申请办理共用宗土地的不动产转移登记，须提供住建部门出具的产业用房销售许可证(须附上各层房屋平面图，并注明可以销售的产业用房位置)。核发的不动产证书上，附记栏应注明“土地出让年限到期后，土地使用权及地上房屋等建筑物、构筑物所有权按照合同约定处置，未约定的，由村(居)集体经济组织无偿收回”。

开发商应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外;建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第四章 产权不一致的不动产登记

第二十五条 产权不一致的不动产登记，是指已经核发不动产权属证书的集体经营性建设用地，在土地所有权人不变的前提下，对因历史原因，造成村(居)集体经济组织名下农村集体经营性建设用地的土地所有权、土地使用权及建筑物、构筑物所有权的权属人与现行不一致，重新办理不动产登记的行为。

第二十六条 农村集体经营性建设用地产权不一致登记的范围为：

(一)凡持有农村集体包括农村自治组织(村(居)委员会、村民小组)、村(居)集体经济组织(经济联合社、股份合作经济联合社、股份合作经济社及其所辖单位、以农村集体资产入股建立起来的其他集体经济组织)的农村集体经营性建设用地所有权的权属人与现行使用权的权属人不一致的，需重新办理不动产登记的单位。

(二)对开展农村“两确权”工作中，除了公共设施归村(居)委员会或村民小组的资产外，其他一切集体资产归属村(居)集体经济组织所有，因此而涉及农村集体经营性建设用地的所有权人和使用权人发生变化，或通过改造村(居)集体经济组织登记为企业而涉及的产权不一致的，需重新办理不动产登记的单位。

第二十七条 符合下列条件之一的农村集体经营性建设用地，可予以办理产权不一致的变更登记：

(一)由于行政区划调整或农村集体经济管理体制改革(包括集体经济组织合并、分立、解散、更名或转制等)，农村集体土地不动产权属证书(包括集体土地所有权、土地使用权及建筑物、构筑物所有权)的权利人名称或地址发生变更，不存在产权转移的，经镇人民政府或街道办事处确认，可以办理变更登记。

(二)对于农村集体土地不动产权属证书在不同的时期办理过证照，现已遗失的，可以遗失补发登记与更名更址登记同时进行办理。

(三)由于历史遗留问题，权属人以原来的集体企业名义登记(含现时集体企业已关停、破产的)，其实际资产属同一农村集体所有的，经集体企业同意(集体企业已关停、破产的除外)，由村(居)委员会出具证明，经镇人民政府或街道办事处确认，可以办理变更登记。

第二十八条 符合下列条件之一的农村集体经营性建设用地，可予以办理产权不一致的转移登记：

(一)由于历史遗留问题，原土地、房屋的产权以私人名义登记，但实际属于村(居)集体经济组织所有，该人与村(居)委员会或村民小组签订协议后，同意转回到集体名义下的，由该人提出申请，村(居)委员会加具意见，经镇人民政府或街道办事处确认后，由区城乡统筹办公室出具审核证明，并由区税务部门出具完(免)税或不征税凭证后，可以办理转移登记。

(二)对于由几个村民小组或股份合作经济社集约开发的土地，经村民(成员、股东)会议讨论通过后，可以将资产登记在新型股份合作经济组织下，对涉及的土地所有权、土地使用权及建筑物、构筑物所有权的不动产权属证书，由区税务部门出具完(免)税或不征税凭证后(土地所有证变更除外)，可以办理转移登记。

第二十九条 村(居)委员会、经济联合社、村民小组、股份合作经济社的不动产权属证书需要办理登记的，由该单位提出申请，村(居)委员会加具意见，报镇(街道)城乡统筹局审核，由镇(街道)加具审核意见，报区城乡统筹办出具审核证明，再由区税务部门出具完(免)税或不征税凭证后方可到不动产登记机构办理不动产变更登记。

第五章 土地权属的调整与登记

第三十条 土地权属调整包括片区综合整治项目范围内的整合归宗和建设用地置换。整合归宗是指片区综合整治范围内的集体建设用地打破原权属界线，重新划分宗地和确定产权归属，统筹整合土地资源实现连片开发的行为。建设用地置换是指片区综合整治范围内的集体建设用地与集体建设用地或集体建设用地与国有建设用地之间，在面积相等的情况下，位置互换。

第三十一条 片区综合整治项目竣工后，应按照批准的土地权属调整方案，公平、合理地分配土地权益，并确定土地所有权、土地使用权：

(一)申请整合归宗的村(居)集体经济组织按规定向不动产登记机构申请集体土地所有权转移登记，应当提交土地权属调整方案(原件核对收复印件加盖公章)、区试点办出具的片区综合整治项目认定批文(原件核对收复印件加盖公章)作为必选材料。

(二)申请集体建设用地互换的，由集体建设用地所在的村(居)集体经济组织按规定向不动产登记机构申请集体建设用地所有权互换转移登记，集体建设使用权以重新拨用的形式办理不动产登记，应当提交土地权属调整方案(原件核对收复印件加盖公章)、区试点办出具的片区综合整治项目认定批文(原件核对收复印件加盖公章)作为必选材料。

(三)申请集体建设用地与国有建设用地置换的，具体操作另行发文规定。

第六章 抵押登记与管理

第三十二条 农村集体经营性建设用地使用权(不含宅基地)抵押融资是指借款人在不转移土地占有、不改变土地用途、保持土地所有权不变的情况下，将集体建设用地使用权作为抵押担保向金融机构申请贷款的行为。当借款人到期不履行债务时，抵押权人有权依法处置该集体建设用地使用权并用所得的价款优先受偿。

第三十三条 对下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：

(一)以出让方式取得的集体建设用地使用权;

(二)租期10年以上，全部缴纳租金取得的集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权;

(三)出让土地上的建筑物和其他土地附着物;

(四)出让土地上正在建造的建筑物;

(五)法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。

第三十四条 以依法取得的农村集体经营性建设用地地上房屋等建筑物、构筑物抵押的，该房屋等建筑物、构筑物占用范围内的集体建设用地使用权同时抵押。

以依法取得的集体建设用地使用权抵押的，应当将抵押时该集体土地上的房屋等建筑物、构筑物同时抵押。

第三十五条 农村集体经营性建设用地使用权进行抵押的，抵押双方当事人应当根据不同情况，按规定向不动产登记机构申请办理不动产抵押登记。

第三十六条 农村集体经营性建设用地使用权抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押权人应当按规定向不动产登记机构申请办理不动产抵押变更登记。

第三十七条 集体土地整备中心按《托管协议》约定，向村(居)集体经济组织一次性支付收益的，可以向银行业金融机构贷款。

集体土地整备中心向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，抵押贷款必须具有合法的享有集体建设用地使用权的不动产权属证书。

经不动产登记的集体整备土地申请办理抵押登记的，由集体土地整备中心按规定向不动产登记机构申请办理抵押登记，应当提交不动产权属证书、《托管协议》(原件核对收复印件加盖公章)等材料作为土地权属来源证明的必选材料。

第三十八条 农村集体经营性建设用地使用权抵押合同解除或终止，抵押权人与抵押人共同按规定向不动产登记机构申请办理抵押权注销登记。

第三十九条 农村集体经营性建设用地使用权抵押人或其担保的债务人到期未能履行债务，抵押权人与抵押人协商一致，将抵押物折价以抵偿债务人所欠债务的，抵押权人与抵押人按规定向不动产登记机构申请办理使用权转移登记。

抵押权人与抵押人协商一致、以公开交易方式出让(转让)或协商不一致、由人民法院裁定拍卖抵押物的，按《佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市公开交易规则》的规定，向区、镇(街道)公共资源交易中心申请委托办理集体土地使用权公开交易。因处置抵押物取得集体建设用地使用权的，其土地使用条件及用途不得改变，新的土地使用者应在抵押物处分后，持有关证明文件到不动产登记机构办理土地使用权转移登记。

第七章 附则

第四十条 本办法涉及的不动产登记程序，按《佛山市南海区不动产登记操作指引(暂行)》等有关规定处理。

第四十一条 对农村集体经营性建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权进行地役权登记、更正登记、异议登记、预告登记和查封登记应依照有关法律法规登记。

第四十二条 本办法由佛山市南海区国土城建和水务局(国土)负责解释。

第四十三条 本办法从印发之日起实施，有效期至2018年12月31日。相关法律、法规依据变化或有效期内实施情势变化时，可依法评估修订。

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