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【2015】江西省抚州市城市规划区建设用地范围内集体土地上房屋征收补偿与农民公寓房安置管理办法（试行）

第一章　总　则

第一条　为规范市城市规划区建设用地范围内集体土地上房屋征收与补偿安置工作（以下简称“房屋征收与补偿安置”），妥善解决农民住房问题，保障城市建设顺利进行，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等相关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条　在市城市规划区建设用地范围内集体土地上征收房屋及其附属物，并需要对被征收人进行补偿、安置的；符合“一户一宅”条件需要解决住房问题的农民，不再审批农民建房，统一实行公寓住宅安置，适用本办法。

第三条　房屋征收与补偿安置实行属地管理，临川区政府、高新区管委会作为征收实施主体，征收房屋所在辖区内的街道（镇）作为征收实施单位。

市房管局负责对市城市规划区建设用地范围内集体土地上房屋征收与补偿安置工作进行指导、监督和检查。

市、区两级有关部门应当依照本办法的规定和工作职责配合开展有关工作。

第二章　房屋征收程序

第四条　临川区政府、高新区管委会根据有关法律法规和本办法的规定，拟定项目房屋征收与补偿安置方案，经市政府审批后，负责发布和张贴征收方案和公告。

第五条　在房屋征收公告发布前，临川区政府、高新区管委会应组织有关职能部门，收集发改、规划、国土等相关部门对项目的批准文件、资金证明及社会稳定风险评估报告等有关资料。

第六条　临川区政府、高新区管委会应组织相关职能部门，对房屋征收范围内房屋的权属、用途、结构、建筑面积、构筑物及土地上附属物、户数、常住在册户口人数等情况组织调查、登记建档，被征收人应积极协助和配合。房屋建筑面积以实际丈量为准，面积的计算按国家有关规定执行（房屋测量规范GB/T17986.1-2000）。常住户口在册人口数、户数应经当地公安派出所核定。

第七条　临川区政府、高新区管委会应告知国土、房管、建设、规划、农业、林业、公安、工商、税务、旅游等部门，自房屋征收与补偿安置方案公布之日起，在房屋征收范围内暂停办理下列手续：

（一）新批准宅基地或其他集体建设用地；

（二）审批或延续登记改变土地、房屋性质和用途；

（三）审批新建、改建、扩建房屋或其他建（构）筑物，办理房屋或土地流转，核发房屋或土地权属证书；

（四）办理“农家乐”、畜牧水产养殖、设施农业和植树造林等手续；

（五）以拟征收安置房屋为经营场所办理工商、税务或其他注册登记手续；

（六）办理户口迁入、分户、子女收养等涉及户籍、人口变动等手续，但因出生、婚姻、刑满释放、军人转业退伍以及应届大中专毕业生没有分配工作或退学回原籍复户等确需办理户口迁入且符合户口管理规定的除外；

（七）其他不当增加补偿费用的行为。

当事人自行实施上述行为或者有关单位、个人违反前款规定擅自办理手续的，均不得作为补偿安置的依据。

第三章　征收补偿安置

第八条　征收补偿安置分货币补偿安置、公寓房安置两种。主房被征收的房屋所有权人可以选择一次性货币补偿，也可以选择公寓房安置。

被征收人的附属用房一律按重置价给予货币补偿，不计算安置面积。

征收未超过批准期限的临时建筑，按工程造价结合剩余年限一次性给予货币补偿。

被征收土地上构筑物及其附属设施迁移一律给予货币补偿（补偿标准见附件）。

主房是指依法经批准建设、用于家庭人口生活起居的永久性住宅房屋，房屋结构功能符合民用住宅建筑规范条件，房屋外围墙体与房间相衔接且独立成幢。其主要特征：拥有卧室、堂厅（客厅）、厨房、正规门窗，具有生活所需的水、电、卫生设施。

第九条　选择货币补偿规定：

（一）市政府组织相关部门制定不同结构的被征收主房货币补偿单价（以下简称“货币补偿价”），每年定期发布。

（二）主房补偿面积按主房建筑面积1:1的比例计算，补偿单价按货币补偿价计算。

（三）被征收主房人均住房建筑面积不足60㎡的，按人均60㎡的标准确定补偿面积，补足部分的补偿按货币补偿价扣除建筑成本价计算。

第十条　选择公寓房安置规定：

（一）公寓房安置以被征收户为单位，实际安置面积不得高于最高面积限额，其中小户（3人及以下）最高安置面积不高于270㎡、中户（4-5人）不高于360㎡、大户（6人及以上）不高于420㎡。被征收户主房面积在最高面积限额内的，安置面积按主房建筑面积1:1的比例计算；主房面积超过最高面积限额的，超出部分采取一次性货币补偿，按货币补偿价乘以超出面积给予补偿。

公寓安置房的公摊面积计入安置面积。主房与公寓安置房结构不同的，按重置价计算结构差价。

（二）被征收主房人均住房建筑面积不足60㎡的，按人均60㎡的标准确定安置面积，补足部分按建筑成本价购买。

（三）被征收人选择的公寓安置房面积小于应安置面积的，不足部分给予货币补偿，按货币补偿价乘以不足部分面积计算；大于应安置面积的，超出面积在20㎡以内的（含20㎡）按建筑成本价购买，超过20㎡以上部分按征收时的市场价格购买。

（四）被征收户安置人数以被征收户家庭常住户口在册登记人口计算，并应经当地公安派出所核定。

1.有下列情形之一的，可列为安置人口计算：

①原为本村农业户口的现役士兵；

②在读的大、中专院校学生和研究生；

③入赘招婿，且户口已迁入该村的人员。

2.有下列情形之一的，不列入安置人口计算：

①挂靠在本村的空挂户、搭挂户；

②国家机关、事业单位、国有企业正式录用在编的人员；

③在集体企业工作已享受房改、政府保障性住房（租住的除外）等政策的人员。

3.有下列情形之一的，可以增加一个安置人口：

①已领取《独生子女父母光荣证》的；

②符合再生育条件且已领取准生证明的；

③已婚尚未有子女且符合计划生育政策的。

4. 房屋征收公告发布之日起至公告规定的签订补偿安置协议截止之日前出生的人口应当作为安置人员，在此期间死亡的人口不计入安置人口。

5. 被征收人的成年子女，在本村征收范围之外另有宅基地的，不计入安置人口。

（五）公寓安置房的分配，原则上按自然村集中整栋安置，并按照“先搬迁先选房”和抽签选房相结合的原则进行，按房屋拆除时间顺序，经验收合格后发给选房号，以选房顺序号选房。经验收认定为同时拆除的，抽签确定选房顺序号。

房屋拆除由具备相应建筑企业资质的单位统一实施，并对施工安全负责。

（六）公寓安置房土地使用证和房屋所有权证的办理：

1.被征收人公寓房安置到位后，应按办证规定提交相关资料给征收实施单位，由征收实施单位和项目责任单位负责统一办理土地使用证和房屋所有权证，实行二证统一。

2.公寓安置房的土地性质为国有出让土地，房屋可依法上市交易。

（七）公寓安置房物业管理费5年内由建设单位补贴70%，被征收人支付30%。5年后由业主自行缴纳物业管理费。

第十一条　公寓安置房建设由市城市规划部门提出选址意见，报市政府批准，由市政府指定有关单位建设。

公寓安置房应根据规划要求，按照城市居民小区的模式进行规划设计、配套建设。公寓安置房的建筑楼层、结构、房型、户型面积及交房标准、期限等应在房屋征收与补偿安置方案中明确。

第十二条　征收农村集体经济组织的公益性房屋，在公寓房安置小区内给予不低于同等面积的房屋置换。

第十三条　征收用于公益事业的学校、医院、福利院、敬老院等非生产经营性房屋及其附属物，征收实施单位应依照城乡规划的要求予以重建；当地政府已有规划建设的，按照重置价格实行货币补偿。

第十四条　被征收房屋室内装修补偿金额由征收当事人协商确定或委托房地产价格评估机构确定。

第十五条　城镇居民及异地农民在被征收土地的农村祖业房屋，可以选择一次性货币补偿，也可以选择公寓房安置，分别按照本办法第九条、第十条有关规定办理。但两种补偿方式，都不能享受人均住宅面积不低于60平方米的政策优惠。

第十六条　被征收人可以自愿转为非农城镇居民，经所在地公安户籍管理部门审批后，享有城镇居民同等待遇。

第十七条　对认定属违法建筑和超批准期限的临时建筑，一律不予补偿安置，被征收人须在规定期限内自行拆除；逾期不拆除的，按照《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》予以强制拆除。

第十八条　在房屋征收公告规定的征收签约期限内不能达成征收补偿安置协议，或者被征收房屋所有权不明确的，由征收实施主体提出征收补偿意见，报请市政府按照房屋征收与补偿安置方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。被征收人在法定期限内既不申请行政复议又不提起行政诉讼，且在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由作出房屋征收决定的机关依法申请人民法院强制执行。

第四章　搬迁补助及奖励

第十九条　被征收人选择一次性货币补偿的，一次性给予被征收人6个月的临时安置过渡费；选择公寓房安置的，补助时间从签订征收合同起至取得公寓房钥匙，另再增加3个月。

临时安置过渡费补助标准按征收主房建筑面积每月6元/㎡计算，最低不低于400元/月·户，过渡期限及过渡费支付月度应在房屋征收与补偿安置方案中明确。

第二十条　征收实施单位应给予被征收人搬迁费。搬迁补助标准：被征收房屋属住宅房屋的，按800元/户·次计算（公寓房安置的按2次计算）；被征收房屋属生产性用房的，按建筑面积16元/㎡计算，或按国家规定的货物运输、设备拆卸搬迁安装计费标准计算，也可以委托房地产（资产）价格评估机构通过评估确定。

第二十一条　征收集体土地上房屋涉及的停产停业损失费、奖励和补助标准参照抚州市城市规划区建设用地范围内国有土地上房屋征收补偿相关标准执行，并在房屋征收与补偿安置方案中明确。

第五章 农民住房建设管理

第二十二条　市城市规划区建设用地范围内集体土地上的农户，符合“一户一宅”的，不再审批农民建房，统一实行公寓住宅安置，经属地政府审核后报市政府批准，取得购买公寓安置房资格。购房面积为人均不超过60㎡，购房价格按建筑成本价加基准地价核算楼面地价结算。购房面积超过人均60㎡的，超过部分按房屋的市场评估价缴交房款。

第二十三条　市城市规划区建设用地范围内集体土地上的危房，经鉴定机构鉴定为D级危房且符合城市规划建设条件的，可申请原址原面积改建，并按规定程序审批，获得批准手续后方可改建。

第二十四条　加强城中村改造和管理。科学编制城市规划区建设用地范围内的城中村改造规划，加大城中村公共基础设施建设力度，并将城中村纳入社区管理，提供基本公共服务。

第六章　法律责任

第二十五条　被征收人弄虚作假，骗取补偿安置费用或公寓安置房的，由征收实施单位会同公安部门依法处理，收回被骗资金或房屋，并对被征收人进行行政处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第二十六条　任何单位、个人阻挠、辱骂、殴打征收工作人员，或阻碍房屋征收工作的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》规定进行行政处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第二十七条　在实施房屋征收与补偿安置过程中，工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门、纪检监察机关给予党纪政纪处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第七章　附　则

第二十八条　本办法自公布之日起30日后施行，有效期为两年，原《抚州市城市规划区建设用地范围内集体所有土地上房屋征收与补偿安置办法（试行）》（抚府办发﹝2013﹞25号）、《抚州市城市规划区农民建房规划管理办法》（抚府发﹝2013﹞24号）自行废止。

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