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第一章  总 则

第一条  为维护集体土地所有者和使用者的合法权益，规范农村宅基地审批和管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）、《湖南省集体建设用地管理暂行办法》（湘政办发〔2008〕32号）等有关规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条  本办法所称农村村民建房，是指农村村民使用本集体经济组织所有土地兴建住房的行为。

第三条  农村村民建房坚持以下原则：

（一）属地管理原则。各镇人民政府（街道办事处）是农村村民建房管理的责任主体，负责其辖区内农村村民建房的日常管理工作。各村（居）委会主任是农村村民建房的第一责任人。农村村民建房管理、土坯房改建及空心房拆除纳入镇季度、年度考核内容。

（二）规划管控原则。农村村民建房，必须符合土地利用总体规划、城乡建设规划。根据村民建房的实际需要，适时上报国土主管部门调整土地利用总体规划，保障村民建房的用地需要。

（三）节约用地原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民住房用地须节约和合理利用土地，严格控制占用耕地建房，禁止占用基本农田建房。

（四）相对集中原则。农村村民建房应按规划、有计划地逐步向镇区、中心集镇和集聚点集中。农村村民建房应与新农村建设、农村土地综合整治相结合。

（五）依法审批原则。农村村民建房，必须严格审查建房资格，按程序、权限审批。严禁农村村民未批先建、批东建西、批少占多、建新房不拆旧房。

（六）风貌统一原则。村民新建房屋应按照“一村一景，一村一品”的总体要求，结合自然条件、风俗民情、民居特色等实际，在样式、体量、色彩、高度上相对统一。

第四条  农村宅基地涉及占用农用地的，可采取城乡建设用地增减挂钩的方式，推进空心村治理，对旧宅基地及其他废弃的建设用地复垦，周转出的指标经确认后可统筹用于农民建房。由建房户自行复垦的可用于自身建房的占补平衡；由村集体经济组织组织复垦的可用于该村农民建房的占补平衡；由镇人民政府（街道办事处）组织复垦的可用于该镇（街道）农民建房的占补平衡。

第五条  充分发挥规划的引领管控作用，各镇人民政府（街道办事处）应依法组织编制镇区规划、集镇规划、村庄规划，划定生态红线，切实保护耕地。要加强对农村村民建房的宣传引导，科学合理安排村民建房的地点。对在集聚点内的建房要实施“统一规划、统一配套，统一风格”，对分散建房的要积极引导，确保其符合建房要求。

第六条  将空心房拆除、土坯房改建与农村危房改造工程相结合，实行支持和奖励：对主动拆除空心房和土坯房的困难家庭，危房改造补助资金优先考虑并在国家政策允许范围内适当提高补助标准；对主动拆除空心房和土坯房还耕并耕种的农户，按实际还耕土地面积由县财政在土地开垦费中按照50元/平方米的标准给予奖励补助。空心房、土坯房拆除纳入城乡同治考核加分奖励。

第七条  各镇人民政府（街道办事处）和国土、住建、林业、水利、公路等职能部门须切实加强对农村村民建房的监管。各镇人民政府（街道办事处）要组建专门班子加大巡查与打击的力度，对未批先建或未按审批要求建设的违法建设行为严厉打击，对该拆除的坚决依法予以拆除。县国土、住建、林业、水利、公路等职能部门要按照各自的职责积极配合各镇人民政府（街道办事处）开展执法工作，必要时开展联合执法行动。在各镇（街道）设置举报电话，实行举报有奖制度，鼓励村民举报违规违法建设行为，经查属实予以适当奖励。

第八条  农村村民建房管理工作按季度由县国土、住建部门组织考核，纳入城乡同治考核体系，并在年终实行单项综合排名。对年度排名前一、二、三名的镇（街道），分别给予10万元、8万元、5万元的奖励；对年度排名倒数一、二、三名的镇（街道），分别从该年度村级转移支付资金中扣减10万元、8万元、5万元。

第二章  建房申请与建房条件

第九条  农村村民有下列情形之一的，可以申请使用宅基地建房：

（一）符合分户条件没有宅基地的；

（二）因无住房或现有住房面积明显低于规定标准，需要新建住房或扩大住房面积的；

（三）因发生或防御自然灾害，需要搬迁的；

（四）向镇区、中心集镇或集聚点集居且将原有宅基地无偿归还集体的。

第十条  农村村民申请使用宅基地有下列情形之一的，不予批准：

（一）不符合土地利用总体规划、城乡规划的；

（二）农村村民将原有宅基地及地上建筑物出卖、出租、赠与或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请住房用地的；

（三）户口已迁出不在当地居住的；

（四）原有住房面积或宅基地面积已经达到规定标准能够解决分户需要的；

（五）已享受征地拆迁安置的，即已拥有安置房的；

（六）土地权属有争议的；

（七）其他不予批准的情形。

第十一条  农村村民宅基地使用耕地不得超过130平方米，使用荒山荒地不得超过210平方米，使用其他土地不得超过180平方米。对原有住房进行翻建扩建的，其宅基地面积不得突破上述标准。

第十二条  有旧宅基地的农村村民申请移址建房的，必须退出旧宅基地, 再申请对新宅基地确权颁证。在用地申请时，建房户须与所在村级集体经济组织签订旧宅基地退出合同，并可以按照退出合同的约定缴纳旧宅基地退出保证金，确保按期拆除旧房。建房户交出旧宅基地后，保证金予以退还。保证金的收缴、退还以及旧宅基地上建构筑物拆除由镇人民政府（街道办事处）监管。

第三章  建房审批

第十三条  县国土资源主管部门所属各国土资源所具体承担农村村民建房宅基地管理工作。各镇人民政府要依法加强对农村村民建房管理工作。

第十四条  农村村民申请建房的，应当提出书面申请。经所在村民小组代表会议三分之二以上代表或者村民小组三分之二以上成员签字同意后，报村委会进行建房资格初审。经村委会确认无异议后，将村民申请建房的相关材料报镇人民政府（街道办事处）。镇人民政府（街道办事处）接到申请后，组织进行现场勘查及资料审查，主要审查申请人是否符合建房资格、拟选址是否符合土地利用总体规划和城乡建设规划。审查合格的，由村委会在本村、组向村民张榜公示，公示期限为7日。公示内容包括申请人姓名、年龄、家庭成员、户籍所在地、拟申请用地面积、建筑面积、建筑层数、地点等。公示无异议的，由申请人填报建设用地规划申请表、农村建房用地呈报表，经村委会签字盖章后，报镇人民政府（街道办事处）审核，审核通过后，发放乡村规划许可证和建设用地审批单。宅基地经审批后，由镇人民政府（街道办事处）组织实地放样。房屋建成后，建房对象要及时提出验收申请。现场验收合格后，颁发不动产登记权证。

第十五条  农村村民在住房原址进行翻建、扩建的，由本人提出申请，经所在村民小组和村（居）委会初审后，呈报镇人民政府（街道办事处）。镇人民政府（街道办事处）接到申请后，组织进行现场勘查及资料审查，主要审查是否符合土地利用总体规划和城乡建设规划。通过审查的，由建房对象填报建设用地规划申请表、农村建房用地呈报表，经村委会签字盖章后，经村委会签字盖章后，报镇人民政府（街道办事处）审核，审核通过后，发放乡村规划许可证和建设用地审批单。房屋建成后，建房对象要及时提出验收申请。现场验收合格后，颁发不动产登记权证。

第四章  宅基地流转与确权登记

第十六条  有下列情形之一的宅基地使用权可在本集体经济组织内部成员之间流转：

（一）农村村民在本集体经济组织外拥有住房且不再使用该处宅基地的；

（二）农村村民退出原承包土地并不再使用该处宅基地的；

（三）农村村民户口已迁出不再使用该处宅基地的；

（四）在农村土地综合整治、城乡建设用地增减挂钩项目区内根据规划和相关规定可以流转的。

宅基地流转的办理程序依据有关规定办理。

第十七条  农村村民按照规划进入集聚点集中建房并将原有宅基地交还村集体经济组织的，村集体经济组织应在集聚点内优先提供宅基地给其建房，并视情况给予适当奖励。

第十八条  下列情形可以确认农村宅基地使用权：

（一）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，按现有实际使用面积进行确权登记；

（二）自1982年《村镇建房用地管理条例》实施至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过湖南省规定的面积标准的，超过部分在土地证记事栏内注明。如超过部分面积已经政府部门进行处理的，可以凭相关证明材料按实际使用面积进行确权登记；

（三）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过湖南省规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。超占部分面积在土地登记簿和土地证记事栏内注明。待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理；

（四）非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权和宗地现状没有变化的，可依法确定农村宅基地使用权；

（五）经依法批准建设及依法批准流转取得的宅基地，可以确定农村宅基地使用权；

（六）依法继承房屋取得的宅基地，可以确定农村宅基地使用权；

（七）符合申请宅基地条件的农村村民，经村委会或村民代表大会讨论同意后，购买本村或村集体经济组织其他成员多余房屋的，可以确定农村宅基地使用权。

第十九条  有下列情形之一的，不能确定农村宅基地使用权：

（一）一户农村村民拥有一处宅基地以外的宅基地（继承除外）；

（二）城镇居民私自在农村购买或违法建造住宅的；

（三）未经批准擅自流转宅基地的；

（四）原宅基地坍塌或房屋拆除后没有批准重建及批准后两年未建设的。

第二十条  经批准新建、翻建、扩建的农村村民建房和经依法批准流转的宅基地，自房屋竣工验收合格和批准流转之日起30日内依法向县国土资源局申请办理土地初始登记或变更登记，领取不动产登记权证。

第二十一条  符合下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地机关批准，可以收回土地使用权，办理原宅基地使用权注销登记：

（一）进行镇、村公共设施和公共事业建设需要占用的宅基地；

（二）实施村庄和集镇规划进行村镇改造需要调整的宅基地；

（三）农村村民一户一宅之外多余的宅基地；

（四）未按照批准用途使用的宅基地（不可抗力因素等特殊情况除外）；

（五）农村村民户口迁出本集体经济组织后留下的宅基地以及农村“五保户”腾出的宅基地。

第五章  法律责任

第二十二条  农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由镇人民政府（街道办事处）、国土等有关部门依法限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。在集镇、村庄规划区未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，依据《湖南省实施〈中人民共和国城乡规划法〉办法》第五十二条之规定，由镇人民政府（街道办事处）责令停止建设，限期改正；逾期不改正的，可以拆除。在县城区及镇区规划范围内未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，依据《湖南省实施〈中人民共和国城乡规划法〉办法》第五十一条、五十四条规定执行。

第二十三条  违反本办法规定，非法批准农村村民建房的，其批准文件无效；对非法批准农村村民建房的直接责任人和直接负责的主管人员，依法依规追究有关责任人行政和法律责任。

实施农村宅基地与农民建房管理的单位及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其上级主管部门或者监察机关依法追究直接责任人和直接负责的主管人员的责任。涉嫌犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

第二十四条  镇（街道）辖区内年度违法占用耕地面积占新增建设用地占用耕地总面积的比例超过10%，或者虽然未达到10%但造成恶劣影响或其他严重后果的，由县主要领导对镇人民政府（街道办事处）主要负责人和直接责任人进行诫勉谈话；辖区内年度违法占用耕地面积占新增建设用地占用耕地总面积的比例达到15%，或者虽然未达到15%但造成恶劣影响或其他严重后果的，由县人民政府对镇人民政府（街道办事处）主要负责人和直接责任人进行问责。

第六章  附 则

第二十五条  本办法自公布之日起30日后施行。