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进一步规范农村村民建房审批程序，根据国家土地管理和城乡规划法律法规政策规定，温岭市人民政府2016年6月1日下发《温岭市农村村民建房管理办法的通知》，具体内容如下：

温政发〔2016〕32号

温岭市人民政府关于印发温岭市农村村民建房管理办法的通知

各镇人民政府，各街道办事处，市政府直属各单位，在温垂直管理各单位：

现将《温岭市农村村民建房管理办法》印发给你们，请认真抓好落实。

温岭市人民政府

2016年6月1日

温岭市农村村民建房管理办法

第一章  总则

第一条  为充分体现地域特色，合理利用土地，切实保护耕地，进一步规范农村村民建房审批程序，根据国家土地管理和城乡规划法律法规政策规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本市行政区域内农村村民（含农居混合户、符合条件的居民户）房屋的新建、改建、扩建、拆建。

第三条  农村村民建房必须符合土地利用总体规划和村庄规划或村民点规划，应尽量规划利用原有的宅基地、空闲地及有条件坡地，避开地质灾害易发区，严格控制占用耕地，减少对生态环境的破坏。

第四条  积极盘活存量建设用地，充分利用低丘缓坡、老宅基地等非耕地资源，探索“坡地村镇”土地利用方式，推进农村土地节约集约利用，鼓励中心城区大力开展公寓式住宅建设。充分利用农村土地综合整治等政策平台，引导和鼓励村民建房向中心镇、中心村集聚。

第二章  职责分工

第五条  市住房和城乡建设规划局负责全市村民建房的规划管理工作，负责全市村民建房的建设用地规划许可、建设工程规划许可、乡村建设规划许可及相关规划验线、规划核实等工作。

市国土资源局负责全市村民建房用地的管理和监督，土地使用权的收回和房屋不动产登记、发证等工作。

市行政执法局负责城镇规划区内村民建房违法建设行为的查处工作。

市建筑工程管理局负责全市村民公寓式住宅建筑工程质量监督及安全等工作。

市政府其他有关部门应当按照各自职责，做好村民建房有关工作。

第六条  镇人民政府(街道办事处)负责本辖区内的村民建房用地审批及建设监督管理工作，及时发现、制止和查处违法行为。

第七条  村民委员会应积极履行自治组织职责，严格执行土地利用总体规划和村庄规划，认真编制村民建房实施方案，切实管理好村级集体土地，负责办理村民建房审查和建设管理工作。

第三章  村民建房面积标准

第八条 村民建房一般包括通天式、小康型、庭院式、公寓式、立改套等住宅形式。通天式是指层数在5层以下，开间在5.4米以内的住宅；小康型是指层数在3层（不含夹层及阁楼，下同）以下，开间在9米以内的住宅；庭院式是层数在3层以下，有独立庭院的住宅；公寓式是指经市政府批准的、村民联合村民委员会代建的小区化管理的多、高层住宅；立改套是指村民自建，产权按水平分割的多层住宅。

第九条  农村村民新建、原地或异(易)地拆建住宅面积标准：

(一)建造小康型住宅的按照建房人口分为大小两种户型。实际人口2人至有效人口4人为小户型，宅基地建筑垂直投影面积不得超过85平方米，其中中心城区内不得超过80平方米；有效人口5人以上为大户型，宅基地建筑垂直投影面积不得超过110平方米，其中中心城区内不得超过100平方米；

(二)建造通天式排屋，建房有效人口2至4人的宅基地建筑垂直投影面积不得超过55平方米，其中中心城区内不得超过47平方米；5人以上的宅基地建筑垂直投影面积不得超过110平方米，其中中心城区内不得超过94平方米；转角房屋建房用地面积在80平方米以内的按1间计算，超过80平方米的，视作2间计算。

涉及边间房屋的宅基地建筑垂直投影面积，在上述一、二款的基础上再增加半博墙的占地面积。

第十条  城镇规划区外，对利用老宅基地等非耕地建造庭院式建筑，其宅基地的面积标准最高不超过140平方米；山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不超过160平方米，庭院式住宅的宅基地建筑垂直投影面积限额标准在第九条限额标准基础上再增加10％。

第十一条  农村村民申请建设公寓式住宅，由村民委员会作为项目申报、代建主体，其规定按市政府有关政策执行。

第十二条  单户或多户村民征得村、镇(街道)同意后，可以申请建设多层“立改套”住宅，建筑面积标准参照村民公寓式住宅有关政策，每户土地分摊面积不得超过通天式住宅用地标准，其许可程序参照通天式、小康型等自建住宅的程序执行。

第十三条  农嫁居、离婚户及因人口增加超现用地限额申请建房的，原则上可单独申请，在公寓式（或立改套）住宅中解决，人均建筑面积60平方米，单人可放宽至80平方米。如该村无公寓式（或立改套）住宅规划，可在通天式内分层解决。

第十四条  村民凭合法权源申请拆建，按下列标准执行：

正屋建筑占地面积在25平方米以上，可以拆屋还基。拆建2间的，在申报宅基地时，建筑垂直投影面积不得超过110平方米，其中中心城区不得超过94平方米。整体拆建老屋3间以上(含3间)，在申报宅基地时，建筑垂直投影面积不得超过165平方米，其中中心城区不得超过141平方米。

正屋单间建筑占地面积不足25平方米的房屋可采取合并计算，也可采取货币补偿办法结算。对在原籍村唯一合法权源正屋建筑占地面积不足25平方米的房屋，经村民代表会议讨论同意，公示无异议后，可拆屋还基。

涉及国有土地报批拆迁的，应在已征为国有的土地上安置，确无国有土地安置的，由该户自愿承诺放弃原国有土地使用权，并经所在村同意，可在集体土地上予以安排。对原属国有出让土地的，则安置用地不计入建房用地限额标准内。

第十五条  个人以单间出让、转让方式取得的国有住宅用地拆建：

(一)申请原地拆翻建的，不再补交土地出让金；拆扩建的，超出占地面积部分按现行基准地价评估后全额补交土地出让金，重新签订出让合同，出让年限为剩余年限；

(二)新农村建设和城市建设拆建等需要拆迁的，安排公寓式住宅，确需等面积安排住宅用地的，不再收取土地出让金；超出拆建面积安排住宅用地的，按现行基准地价评估后全额收取土地出让金，重新签订出让合同，出让年限为剩余年限，法律、法规另有规定的，从其规定。

第十六条  对1999年前原小城镇建设、“村村通”、集资办教育、改变用途等建设的房屋，凭原镇、村开具发票或其他有效依据，在拆迁或户口所在村申报宅基地时，不计入建房用地限额标准内。

第四章  村民建房建筑标准及规定

第十七条  村民建房檐口总高度控制：通天式住宅5层的为17.2米，通天式住宅4层的为14.2米，小康型及庭院式住宅的为11.2米。屋栋高度控制，通天式住宅5层（含阁楼）的为21.2米，通天式住宅4层（含阁楼）的为18.2米，小康型及庭院式住宅（含阁楼）的为15.2米。

第十八条  建筑前后立面均可出挑，出挑起点高度为：前立面为2层楼面，后立面为高于室外地坪2.4米以上。建筑夹层高度不超过2.8米，长度不超过6米（不含楼梯）。阁楼檐口高度不超过2.4米，阁楼长度不得大于标准层长度的2/3，后侧缩进应大于1.1倍该侧阁楼檐口高度，前侧缩进应大于0.8倍该侧阁楼檐口高度。

第十九条  建筑可设置地下室，地下室应建在房屋垂直投影范围内，其顶板高出室外地坪不得大于0.45米，地下室层高不得大于3.6米。地下室开挖和建设须保证周边建筑安全。不得建2层地下室。公寓式住宅按方案审批，不受此限。

第二十条  规划5层通天式正面间距不少于17.5米，4层通天式正面间距不少于15米，小康型正面间距不少于12.5米。不同朝向可按日照系数折减。建筑侧面间距应符合《建筑设计防火规范》、《农村防火规范》等规范要求。

第五章  申请对象与资格

第二十一条  申请村民建房用地的有效人口计算（户籍制度改革后，依据原户口簿或公安机关人口信息数据备份库历史信息，以改革前的户口性质为准）：

(一)本户在册人口（已婚女性应在男方计算人口数，入赘除外）；

(二)家庭成员中的现役军人（军官除外）、在校学生以及服刑人员；

(三)原农居混合户中温岭户籍城镇居民未享受集资建房、经济适用房、住房补贴等优惠政策的；

(四)回乡落户的职工、干部、军人以及返回农村定居的华侨、港澳台胞和外籍华人。

原村民转为居民的(只限于征地农转非、自理口粮、蓝印户口、小城镇户籍制度改革农转非户口、农场户口)，在村民建房用地审批中，经原籍村村民代表会议讨论通过，可在原籍村享受宅基地待遇。

下列人口可按户口性质增加1人列入申报人数，同一对象符合两个以上条件的只能增加1人计算：

(一)单独子女；

(二)未育夫妇(一居一农的，可按农增加有效人口)；

(三)22周岁以上的单身男性;

(四)有女无子户，20周岁以上的未婚女性(限1人)。

第二十二条  未婚及离异户建房用地审批：

(一)离婚5年内双方均未再婚的，不得申请建房用地；

(二)离婚后一方已再婚的，符合建房条件的，经户口所在村村民代表会议讨论通过，可按正常性规定申请建房用地;

(三)离婚5年以上(含5年)未再婚的，可作为家庭成员与父母合并计算人口；

(四)离婚10年以上(含10年)未再婚的女性或未婚女性40周岁以上，可单独申请在公寓式（或立改套）住宅中解决，面积在80平方米以内；如所在村无公寓式（或立改套）住宅规划的，实际人口达到2人及以上的，经村民代表会议讨论通过，可申请通天式宅基地。但已作为家庭成员与父母合并计算人口的，不再享受以上待遇。

第二十三条  原农嫁居家庭，由男方解决住房。男方确实无法解决住房的，必须在符合下列条件的前提下，按照规定程序审批：

(一)城镇居民一方未享受过房改房、集资建房、经济适用房、住房补贴等住房优惠政策的；

(二)原籍所在地村民委员会集体研究同意且公告后村民无异议的。

第二十四条  渔户、盐户等其他户，在原籍村有土地可用于建房的，参照村民申请建房用地政策执行。

第二十五条  多子的家庭，父母、祖父母及未婚女性应共同落到一户，并签订建房落户协议。对已出现父母、祖父母重复落户的，以最后落户审批为准。

在签订建房落户协议时，确因家庭实际原因一时无法全部签字的，可以由父母和被落户的儿子同意并签字，经村、镇(街道)证明属实，但必须落户合理。

对四代以上(含四代)的家庭，可分为2户进行申报宅基地，第一代与第二代合并为一户可申报1间通天式宅基地或公寓式住宅（或“立改套”），第三代与第四代等合并为一户，按有效人口数申报宅基地。

第二十六条  在建房申请报批时，涉及房屋析产的，应先办理析产手续，且分家析产必须符合建房规定。对因各种原因造成一时无法办证的，采取家庭分家析产的方式，由家庭成员在分家契约上签字，经村民委员会同意，并经镇（街道）确认。

析产前家庭原有宅基地面积已经达到分户后各户限额标准总和的，户主或家庭成员再申请建房的不予批准。在1995年12月31日前已办理房产和土地分家析产登记的，建房户报批时予以认可。

对继承的房屋，应计入继承人的宅基地使用面积。

第二十七条  跨村建房，经土地所在村村民代表会议同意，采取土地征收、调换等方式实施迁移的，可以按本办法第九条规定申请村民建房用地。

第二十八条  在符合土地利用总体规划和村庄规划（村民点建设规划）的条件下，城镇居民可凭合法权源的农村住宅，在存量建设用地上申请原地改建。

第二十九条  符合建房条件的农村村民，经村民委员会同意，镇人民政府（街道办事处）审查，市国土资源局审核，报市人民政府批准，可调剂使用房屋。其调剂的宅基地使用应符合以下条件：

(一)调剂土地应是集体土地；

(二)调出方系本村集体经济组织成员所拥有的房屋宅基地(包括村集体经济组织依法收回的应拆老屋用地)；

(三)调入方应为本村村民或村民委员会（村集体经济组织）。

第三十条  村民易地建造住宅的，鼓励先拆老屋后报批，确因一时无法拆除的，应在申请报批时，同时申请办理好注销或变更不动产权证的相关手续，且与村民委员会签订老屋拆除协议，承诺自批准之日起12个月内自行拆除，对在批准之日起12个月内未自行拆除的老屋，由镇政府（街道办事处）、村民委员会（村集体经济组织）组织拆除。

对因文物古迹保护等公共利益需要，并经市政府批准的房屋，可暂缓拆除或不拆。

第三十一条  村民建房应在取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证之日起1年内开工建设。因特殊原因无法按期开工的，可以在期限届满前三十日内向原核发机关申请办理延续手续；申请延续的次数不得超过两次，每次延续的期限不得超过一年。逾期不开工建设的，由所在村申请，报原批准机关批准，收回宅基地。

第三十二条  有下列情形之一，另行申请宅基地的，不予批准：

(一)原有宅基地已超过本办法第九条规定最高限额标准的；

(二)子女分户后，各户原有宅基地面积已达到本办法第九条规定限额标准总和的。

第三十三条  对1987年1月1日后出卖及以其他形式转让地上房屋或城市拆迁过程中其宅基地还基已通过货币进行补偿的，再申请时，上述宅基地计入本办法第九条规定的宅基地面积标准内。

第六章  宅基地审批管理

第三十四条  在城市、镇总体规划确定的建设用地范围内的个人建房以及范围外以划拨方式提供国有土地使用权的个人建房报批程序：

(一)村（居）民个人建房，应向户口所在地的村民委员会提出书面申请，并填写《个人建房申请表》；

(二) 村（居）民委员会接到建房申请后，应经村民代表会议讨论通过，并予以公布；公布后无异议或经核实异议不成立的，在《个人建房申请表》上签署意见；

(三)村（居）民在村民委员会同意后，凭《个人建房申请表》及其他申请材料向市住房和城乡建设规划局申请核发《建设用地规划许可证》。

(四)村（居）民在取得《建设用地规划许可证》后，凭《个人建房申请表》及其他申请材料向所在镇(街道办事处)提出个人建房用地行政许可申请。

(五)村（居）民在取得个人建房用地批准文件后，凭《个人建房申请表》及其他申请材料向市住房和城乡建设规划局申请核发《建设工程规划许可证》。

村民个人建房用地涉及使用农用地的，应依法先行办理农用地转为建设用地审批手续。

第三十五条  在城市、镇总体规划确定的建设用地范围外使用集体土地的个人建房报批程序：

(一)村（居）民个人建房，应向户口所在地的村民委员会提出书面申请，并填写《个人建房申请表》；

(二)村民委员会接到建房申请后，应经村民代表会议讨论通过，并予以公布；公布后无异议或经核实异议不成立的，在《个人建房申请表》上签署意见；

(三)村民在村民委员会同意后，凭《个人建房申请表》及其他申请材料向市住房和城乡建设规划局申请核发《乡村建设规划许可证》。

(四)村（居）民在取得《乡村建设规划许可证》后，凭《个人建房申请表》及其他申请材料向所在镇(街道办事处)提出个人建房用地行政许可申请。

村民个人建房用地涉及使用农用地的，应依法先行办理农用地转为建设用地审批手续。

第三十六条  申请个人建房，村（居）民应当提交下列材料：

1.个人建房申请表；

2.申请人身份证复印件；

3.户口簿复印件；

4.现有房屋土地使用证复印件（包括国有土地使用证）；

5.挂靠协议；

6.老屋拆除协议书及该老屋土地使用证原件；

7.法律、法规规定的其他资料。

第三十七条  建房户房屋竣工后，应当持房屋建筑面积测绘成果书等资料，向市住房和城乡建设规划局申请建设工程竣工规划核实。验收合格后，凭有关材料到相关部门办理土地房屋权属登记。

第七章  批后监管

第三十八条  镇人民政府（街道办事处）应当层层落实村民建房管理目标责任制，切实加强村民建房的监督和管理，在宅基地经依法批准后，应及时组织国土资源、建设规划、行政执法等相关单位人员进行核样，划定四址范围。

第三十九条  按照“治管并重，即治即管”的要求，市住房和城乡建设规划局、市国土资源局和市行政执法局应当按照各自职责，加强协作配合，共同做好城乡规划管理工作。

市住房和城乡建设规划局应建立村民建房城乡规划管理信息移送制度，及时将村民建房城乡规划管理信息移送给市行政执法局和各镇人民政府（街道办事处）。

市国土资源局应建立村民建房批后监管信息平台，严格落实农村宅基地审批“四公开”制度，做到审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开。严格落实农村宅基地管理动态巡查制度，依法查处宅基地使用中的违法违规行为，建立农民建房与违法用地查处相挂钩的奖惩机制，对新发生村民建房违法用地且未按规定时限拆除的，或未按规定拆除应拆老屋的行政村，下年度不予受理村民建房申请。

各镇人民政府(街道办事处)要组建专门队伍负责村民建房管理工作，开展动态巡查，建立巡查台账和档案，落实巡查责任，强化巡查考核，实行驻村干部村民建房违法行为报告制度，建立联村领导、联村干部包村联户机制，确保将违法违规行为消灭在萌芽状态。

各村要通过村规民约，强化村民建房管理，在保障无房户、危房户及困难户的建房前提下，鼓励村集体经济组织结合本地实际，探索级差排屋、选位等宅基地有偿使用分配方式，完善宅基地分配管理机制。加强对建房户的跟踪联系与巡查，发现有违法违规行为的，应责成当事人立即自拆，并当天报告镇政府(街道办事处)。

各镇人民政府(街道办事处)、村组织要加强对村民应拆老屋的监管力度，责成当事人履行拆除老屋协议，对逾期未拆的老屋，应及时组织力量予以强制拆除。

市纪委(监察局)、市国土资源局、市建设规划局、市行政执法局等单位要加强监督管理，定期开展检查，对发现违法行为，依法依纪予以查处。

第八章  责任追究

第四十条  违反本办法规定的行为，按相关法律、法规和纪律处理。

第四十一条  村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由市国土资源局责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的房屋。

第四十二条 买卖或者以其他形式非法转让宅基地的，由市国土资源局没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款。

第四十三条  当事人对行政机关所作的具体行政行为不服的，可依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。

第四十四条  行政机关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按《违反土地管理规定处分办法》和《中华人民共和国城乡规划法》处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第九章  附则

第四十五条  本办法自发布之日起施行。原《关于印发温岭市村民建房用地管理规定的通知》(温政发〔2011〕92号)同时废止。本办法实施前本市下发的有关个人建房管理的相关规定与本办法相抵触的，以本办法为准。

第四十六条  本办法由市国土资源局和市住房和城乡建设规划局负责解释。

抄送：市委各部门，市人大常委会办公室，市政协办公室，市人武部，市法院，市检察院。

温岭市人民政府办公室

2016年6月1日印发

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