土地流转专业平台

因福州市鼓楼区古乐路沿线周边旧屋区改造项目需要，福州市鼓楼区人民政府拟决定征收古乐路沿线周边旧屋区改造项目用地范围内的所有房屋，现根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《福建省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》、《福州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》和《福州市房屋征收补偿实施细则》的相关规定，结合本地块的实际情况，特制定如下房屋征收补偿方案。

一、征收补偿对象及方式

1、凡本征收范围（具体范围见选址意见红线图）内的被征收房屋属个人或单位所有的，以房屋所有权证为计户和补偿依据，被征收人应当依据房屋所有权证记载的房屋用途、性质和面积选择产权调换或货币补偿。被征收房屋属国有直管公房的，以公房租赁凭证作为计户和补偿依据。

2、本地块征收补偿的方式：货币补偿和产权调换相结合，但被征收房屋属于第二条第5款规定的不能实行货币补偿。

二、征收补偿原则

1、货币补偿：具有合法产权的被征收人按确认的房屋合法建筑面积实行货币补偿，由被征收人自行解决安置用房。

2、产权调换：住宅产权调换安置房型为45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、105㎡、120㎡、135㎡，具体安置面积的计算方式可由被征收人从以下两种方式中任选一种：

方式一：根据被征收房屋确权面积的征收补偿总金额（仅限按实际情况选择确认的住宅合法建筑面积的区位补偿、搬迁奖励、异地安置奖励、旧房补偿和公摊补偿、成套房基础设施配套费补助）除以产权调换房对接价所得面积就近上靠标准房型安置。

方式二：根据被征收房屋确权面积增加10%的公摊面积（最多不超过10平方米）后，就近上靠标准房型安置。

就近上靠标准房型安置增加的建筑面积不足7平方米的，可增房15平方米进行安置。

3、营业性店面的征收补偿：

（1）被征收房屋所有权证记载的性质或用途为营业性店面的，可按营业性店面进行补偿安置；

（2）被征收房屋改作营业性店面未经规划部门批准、产权登记机关确认，持有有效工商营业执照或者工商行政管理部门出具的初始营业证明或税务登记证明，在签约期限内签订补偿协议并搬迁的，对沿街底层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米）可依据下列规定进行补偿。在签约期限内未达成补偿协议的，一律按原房用途进行补偿。

①在1984年1月5日《城市规划条例》生效前，将沿街底层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米）非营业性店面改为营业性店面，可按营业性店面给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿；

②在1984年1月5日至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面的，可按底层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米）建筑面积的80%确认营业性店面建筑面积给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿；

③在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见(试行)》发布前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面的，可按底层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米）建筑面积的60%确认营业性店面建筑面积给予货币补偿，其他部分的房屋面积按原房用途给予补偿。

（3）店面补偿款可用于购买住宅安置房，但购买住宅安置房的面积最多不超过认定的营业性店面面积的3倍。

4、非公益性用房的附属物实行货币补偿，不作产权调换。

5、被征收房屋属于以下情形只作产权调换，不作货币补偿：

（1）被征收房屋的共有人或被征收公有房屋的各使用人，对补偿方式的选择达不成一致意见的；

（2）被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；

（3）被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。

6、被征收房屋属历史遗留私租房的，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门应当对被征收房屋实行产权调换，安置房由原使用人继续使用。

7、经国有房产管理部门确认后，住宅公房承租户在签约期内签订协议并搬迁的，可由公房承租户自行选择安置方式；住宅公房承租户在签约期限内拒绝签订协议搬迁的，保持原租赁关系，安置地点由国有房产管理部门选择；非住宅公房实行货币补偿。

8、建筑面积的计算方法

（1）私房、单位房：被征收房屋有合法产权的，建筑面积以所有权证记载的建筑面积为准。

（2）国有公房：被征收房屋属国有公房且未办理所有权证的，按公房租赁凭证记载的建筑面积，或计租面积×1.3计算。

三、宣传期及签约期限

宣传期（天）:

签约期（天）：

第一签约期:

第二签约期：

四、安置地点及过渡期限

1、产权调换房地点：

期房：就地安置，宜发得贵城（期房），中寰花园（加洋地块），五一新城，六一新苑，义井村安置地块，筑路机械厂安置地块。

现房：凤仪家园，福尚名居，晴园虹锦公寓，凤湖新城一区，凤湖新城二区，凤湖新城三区，杨桥新苑，灰炉新苑，宜发得贵城（现房），锦江悦府花园

2、以上房源具体房型以现场公布的具体情况为准，面积最终以市房屋登记中心核定的产权登记面积为准。

3、以上房源为毛坯房，内部未设隔墙、未配置洁具，给予安置房内部隔墙一次性补偿及卫生洁具补助，补助标准为80元/㎡（按安置房标准户型为基数计算）。若已隔墙、未配置洁具的，给予安置房卫生洁具补助，补助标准为500元/套。

4、过渡期限：正常过渡费的发放期限以被征收人的实际过渡时间为准，即从被征收人签订协议并将被征收房屋腾空交房之日起至产权调换房屋交房之日止，实际过渡时间不足1个月的按1个月计算。对被征收房屋实行货币补偿或现房产权调换的，房屋征收部门应当支付6个月的临时安置费;对被征收房屋实行期房产权调换的，在正常过渡期限外，另给予3个月的临时安置费。

安置房超过过渡期限交付给被征收人的视为逾期，自逾期之日起，对自行过渡的被征收人双倍发放过渡费，对使用周转房的被征收人按正常标准发放过渡费。在签约期限内签订协议搬迁的，过渡期限自签约期限结束之日起开始计算，36个月后期限结束；超过签约期限签订协议搬迁的，过渡期限自搬迁之日起开始计算，36个月后期限结束。产权调换房屋经单体竣工验收合格并经消防验收合格或备案，水、电等小区配套设施齐全的，即可回迁安置，被征收人拒绝回迁的，不再发放过渡费。

五、按协商方式签订协议的计价补偿安置办法和搬迁奖励办法

在签约期限内，被征收人与征收实施单位可按以下办法协商确定房屋的各项补偿安置及奖励金额并签订房屋补偿协议书：

（一）计价补偿办法

1、住宅用房货币补偿计价方式：

（1）私房住宅补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋的合法建筑面积×（13568元/㎡+被征收房屋重置价×成新率）；

（2）国有公房住宅补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋的合法建筑面积×（13568元/㎡+被征收房屋重置价×成新率－13568元/㎡×20%）。

2、杂物间货币补偿计价方式：

（1）对于1984年1月5日前建造或具有合法产权的杂物间，可按杂物间面积的50%折算并入住宅房屋进行补偿安置：

①私房有合法产权的杂物间补偿金额=被征收杂物间的合法建筑面积×（13568元/㎡+被征收房屋重置价×成新率）×50%；

②国有公房有合法产权的杂物间的补偿金额=被征收杂物间的合法建筑面积×（13568元/㎡+被征收房屋重置价×成新率－13568元/㎡×20%）×50%；

（2）1984年1月5日至2004年10月26日前建筑的无产权杂物间补偿金额=被征收杂物间的建筑面积×（13568元/㎡+被征收房屋重置价×成新率）×35%；

（3）2004年10月26日至2006年8月26日前建造的无产权杂物间，被征收人在签约期限内搬迁的，可按以下补偿计价方式进行补偿：该杂物间的货币补偿金额=被征收杂物间的建筑面积×被征收房屋重置价×成新率×50%。

3、营业性用房货币补偿计价方式：

沿主干道（六一路）营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的合法建筑面积×（55410元/㎡+被征收房屋重置价×成新率）；

沿次干道（古乐路）营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的合法建筑面积×（30943元/㎡+被征收房屋重置价×成新率）

沿小街巷营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的合法建筑面积×（23711元/㎡+被征收房屋重置价×成新率）。

4、办公类非住宅货币补偿计价方式：办公类非住宅参照住宅用房补偿计价方式进行补偿。

5、闭路电视补助费50元/户，电话补助费58元/户，宽带网络迁移补助费108元/户。

6、被征收房屋层高超过4米（含4米）的，重置价格标准提高20％；被征收房屋层高超过6米（含6米）的，重置价格标准提高40％；被征收房屋层高超过8米（含8米）的，重置价格标准提高60％。

7、被征收房屋重置价标准、被征收房屋成新率评定标准和二次装修项目补偿计价标准按照榕政办〔2013〕100号文的有关规定执行。

（二）产权调换安置房价格

1、期房：

?就地安置对接价16922元/㎡

?宜发得贵城（期房）对接价16485元/㎡

?中寰花园（加洋地块）对接价17151元/㎡

④五一新城对接价16922元/㎡

⑤六一新苑对接价16922元/㎡

⑥义井村安置地块对接价13940元/㎡

⑦筑路机械厂安置地块对接价14899元/㎡

现房：

?凤仪家园对接价12682元/㎡

?福尚名居对接价12897元/㎡

?晴园虹锦公寓对接价12897元/㎡

④凤湖新城一区对接价14386元/㎡

⑤凤湖新城二区对接价14386元/㎡

⑥凤湖新城三区对接价14386元/㎡

⑦杨桥新苑对接价15742元/㎡

⑧灰炉新苑对接价17018元/㎡

⑨宜发得贵城（现房）对接价17168元/㎡

⑩锦江悦府花园对接价15059元/㎡

因就近上靠标准户型安置，增加的建筑面积不足7平方米、需增房15平方米进行安置的，增房价格按对接价的1.1倍计算。产权调换房屋与原住宅确权建筑面积及公摊补偿面积相等部分不计层次系数，其余面积按五层为0、向下一层每层递减1%、向上一层每层递增1%计算层次差价，每层增减的幅度不超过50元/㎡；被征收人选择分户评估方式进行计价的，产权调换房屋层次系数按五层为0、向下一层每层递减1%、向上一层每层递增1%计算层次差价。

回迁安置时，按安置房实际产权登记建筑面积及层次进行结算。若安置房产权面积小于协议面积，不足部分应按安置房单价的1.1倍补偿被征收人；若安置房产权面积大于协议面积，超出部分被征收人应按安置房单价的0.9倍补交购房款。若安置房有提供“一房一价”的，则结算时全部按照“一房一价”计算。

搬迁奖励办法

1、凡是在第一签约期限内（2017年9月1日至2017年9月30日）签订协议搬迁，且选择实行货币补偿的被征收人，根据确认的合法建筑面积分别给予货币补偿奖励：住宅1357元/㎡，沿主道（六一路）营业性用房5541元/㎡，沿次干道（古乐路）营业性用房3094元/㎡，沿小街巷营业性用房2371元/㎡，办公类非住宅1357元/㎡；

在第二签约期限内（2017年10月1日至2017年10月15日）签订协议搬迁，且选择实行货币补偿的被征收人，根据确认的合法建筑面积分别给予货币补偿奖励：住宅679元/㎡，沿主道（六一路）营业性用房2771元/㎡，沿次干道（古乐路）营业性用房1547元/㎡，沿小街巷营业性用房1186元/㎡，办公类非住宅679元/㎡。

2、凡是在第一签约期限内（2017年9月1日至2017年9月30日）搬迁完毕的被征收人，根据确认的合法建筑面积分别给予搬迁奖励：住宅2714元/㎡，沿主道（六一路）营业性用房5541元/㎡，沿次干道（古乐路）营业性用房3094元/㎡，沿小街巷营业性用房2371元/㎡，办公类非住宅2714元/㎡；

在第二签约期限内（2017年10月1日至2017年10月15日）搬迁完毕的被征收人，根据确认的合法建筑面积分别给予搬迁奖励：住宅1357元/㎡，沿主道（六一路）营业性用房2771元/㎡，沿次干道（古乐路）营业性用房1547元/㎡，沿小街巷营业性用房1186元/㎡，办公类非住宅1357元/㎡。

3、在签约期限内签订协议搬迁并选择区位评估计价的住宅房屋，按住宅合法建筑面积的10%（最多不超过10平方米）给予公摊补偿（仅限按实际情况选择计算区位补偿、搬迁奖励、异地安置奖励、货币补偿奖励等相应项目），公摊补偿面积直接计入实物安置或货币补偿的面积计算基数。

4、在签约期限内签订协议搬迁的住宅房屋，若选择降低两个地段等级以上（含两个地段等级）异地产权调换安置的，按确认的合法建筑面积给予1357元/㎡的异地安置奖励。

5、对被征收住宅确权面积小于45平方米，被征收人在本市范围内无其他房屋（含商品房、二手房），在签约期限内搬迁的，经权利人具结并经街道、社区确认及公示无异议后，按照45平方米予以补偿安置，计算区位补偿价（13568元/㎡）、搬迁奖励（第一签约期2714元/㎡，第二签约期1357元/㎡）、货币补偿奖励（第一签约期1357元/㎡，第二签约期679元/㎡）或异地安置奖励（1357元/㎡），货币补偿奖励仅限选择货币补偿的享受，异地安置奖励仅限选择降低两个地段登记以上（含两个地段等级）异地产权调换安置的享受，补足部分不计算旧房补偿费和成套房补助。2006年7月24日后对房屋进行产权分析，致使产权面积少于45平方米的，不适用本规定。

6、被征收房屋属于成套房且在签约期内搬迁的，若区位补偿评估价不含成套房基础设施配套费的，对被征收的成套房可另外给予420元/㎡的成套房基础设施配套费补助作为搬迁奖励。

六、分户补偿及评估办法

在签约期限内，若被征收人按上述第五条的规定与征收实施单位协商一致签订房屋补偿协议，则不再对被征收房屋和产权调换安置房进行分户市场评估。

若被征收人拒绝按上述第五条的规定与征收实施单位协商签订房屋补偿协议，则被征收人应向征收实施单位提交书面申请，收到书面申请后征收实施单位应委托评估机构参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收与补偿评估办法》的规定，对被征收房屋和产权调换房屋进行分户市场评估，以市场评估价作为补偿安置依据。以分户市场评估价作为补偿依据的，其奖励办法为：在签约期限内签订协议搬迁并选择产权调换的，可按市场评估价的5％计算搬迁奖励；选择货币补偿的，可另给予被征收房屋分户评估价5%的货币奖励；选择降低两个地段等级以上（含两个地段等级）异地安置，可另给予被征收房屋分户评估价5%的异地安置奖励。

七、搬迁补助办法

1、对被征收人或其直系亲属为五保户、低保户、孤寡老人的，给予30000元/户的装修补助。

2、住宅房屋的被征收人在签约期限内搬迁的，按其确认的合法住宅建筑面积一次性给予50元/㎡的安家补贴。

3、住宅搬迁补助费为15元/㎡，非住宅搬迁补助费按确权建筑面积为20元/㎡。搬迁补助费不足1000元的按1000元计算。

4、住宅房屋选择产权调换并自行过渡的，按确权的住宅建筑面积向被征收人发放过渡费，其过渡费每月10元/㎡（原面积不足30㎡的按30㎡计算）。

八、住房保障办法

征收个人住宅，被征收人符合我市保障房申请条件的，可按省市相关法规规定申请办理。

九、停产停业损失补偿办法

因征收非住宅房屋造成停产停业损失的补助标准，根据经营者近3年平均净利润确定，不足3年的以全部生产经营期间平均净利润确定。净利润根据税务部门出具的税后利润额证明材料确定；税务部门无法出具证明的，根据具备相应资质的会计师事务所出具的企业年度审计报告确定。实行产权调换的，被征收人停产停业损失补偿期限按照实际停产停业期限计算；实行货币补偿的，被征收人停产停业损失补偿期限按照6个月计算。若无法确定净利润的，经营性店面可按确认的合法店面建筑面积给予一次性100元/㎡的停产停业损失补助，其它非住宅房屋可按确认的合法建筑面积给予一次性50元/㎡的停产停业损失补助。生产经营者承租房屋从事生产经营活动的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补助。

十、无产权房屋认定补偿办法

对无产权房屋的征收补偿原则上以福州市勘测院历年的航拍图（矢量图）为依据，经权利人具结并经村（社区）、街道确认并公示无异议后，根据建设年限区分处理。

1、属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效前个人建设的无产权房屋，按原房屋建筑面积给予补偿安置。村（社区）、镇（街道）出资建设的无产权公建用房，经所在区人民政府确认后按原房屋建筑面积给予货币补偿；国有企事业单位出资建设的无产权公建用房，经主管部门确认后按原房屋建筑面积给予货币补偿。

2、属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》发布前建设的无产权房屋，房屋建造人及其配偶和未成年子女在本市无他处房屋的（商品房、二手房除外），原房屋总建筑面积在180平方米以内的房屋建筑面积按70%给予补偿安置，属同结构同步建设、总超建面积60平方米以内部分的建筑面积按50%给予补偿安置；超过以上部分的建筑面积按20%给予补偿安置，但确权安置面积不得超过20平方米，超出部分实行货币补偿。无产权房屋的建造人其户籍必须在征收范围所在村（社区），无产权房屋的认定以户为单位，被征收人有多幢房屋（含产权房屋）的应合并计算，配偶及未成年子女禁止分户进行补偿安置。

村（社区）、镇（街道）1984年1月5日至2004年10月26日前出资建设的无产权公建用房，经所在区人民政府确认后按原房屋建筑面积的70%给予货币补偿；国有企事业单位出资建设的无产权公建用房，经上级主管部门确认后按原房屋建筑面积的70%给予货币补偿。

3、属2004年10月26日至2006年8月26日《福州市人民政府关于清理整治违法建设的通告》发布前建设的无产权房屋，在签约期限内签订协议并搬迁的，可根据不同结构房屋的重置价结合成新率给予补助，另给予600元/平方米的搬迁奖励。

4、属2006年8月26日至2012年12月31日前建设的无产权房屋，在签约期限内签订协议并搬迁的，可给予不超过150元/平方米自行搬迁补助。

5、私营企业或外地人在1984年1月5日至2006年8月26日前向村（社区）、镇（街道）租地建设的无产权房屋，按不同结构的房屋重置价结合成新率给予补助，在签约期限内签订协议并搬迁的，另给予600元/平方米的搬迁奖励。

6、猪舍、牛栏及简易搭盖的房屋或构筑物，在签约期限内搬迁的按30-70元/平方米给予补助，在征收期间仍饲养禽畜的，另给予30元/平方米的搬迁补贴。

十一、超出签约期限内搬迁的处理办法

1、征收部门与征收实施单位对被征收人严格执行本补偿方案中的奖惩办法，凡超过签约期限搬迁的，不享受以上规定的一切奖励及优惠政策，坚决杜绝超期限搬迁反而多得利的现象发生。

2、依照本方案公布的区位房屋市场评估价，征收部门与被征收人应在规定的搬迁签约期限内达成搬迁补偿协议，若在签约期内达不成补偿协议的，报请作出房屋征收决定的人民政府按相关规定作出补偿决定，在补偿决定确定的搬迁期限内仍不搬迁的，由作出补偿决定的人民政府依法向法院申请强制执行。

3、故意扰乱征收工作程序、煽动闹事、妨碍征收工作人员正常工作的，由公安机关按照《治安管理处罚法》规定处罚，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。

十二、房屋搬迁程序

1、由征收实施单位将实地丈量的房屋面积、房屋结构、房屋成新率等交由被征收人核对，在核对无误情况下按规定时间及时回执。

2、被征收人在搬迁时应向水、电、煤气部门交清费用，属相关部门安装总表的，不得私自拆除、更换，应由相关部门统一拆除，否则将追究当事人责任。

3、凡属国有公房的被征收人，应先向国有公房管理部门办理退租手续。

4、为确保产权调换用房设计及本项目建设如期完成，被征收人应当按规定的期限签订协议并搬迁完毕，办好封房移交手续。被征收人回迁选房顺序号抽签办法及时间、地点将另行通知。

5、凡属货币补偿的被征收人，于签订货币征收补偿协议且搬迁交房后30个工作日内付清货币款项。

6、被征收人在签订协议时，应提交房屋产权证件、建筑许可证、公房租赁凭证（合约）、土地使用证、工商营业执照、税务登记证明、闭路电视缴费发票、电话话费清单等原件，并随带身份证及身份证复印件2份、户口簿复印件1份和印章。

十三、该补偿方案未提及事项均按国务院及省、市的有关法规规定实施

十四、投诉监督

为确保整个征收补偿工作顺利进行，将做到“公正、公平、公开”，坚持“六个公开”，被征收人的补偿情况及时张榜公布，并接受区纪委、监察局监督，也欢迎被征收人参与监督。