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福州市仓山区苍山村旧村庄及周边旧屋区改造项目已经正式启动，关于征收补偿标准，福州市仓山区征收办近日发布了具体的征收补偿方案。

仓房征[2016]12号

福州市仓山区住房保障和房产管理局关于

仓山村旧村庄及周边旧屋区改造项目集体土地上房屋征收补偿方案的告知书

因仓山村旧村庄及周边旧屋区改造项目建设需要，福州市仓山区人民政府决定征收该项目用地范围内所有集体土地及其地上物(具体以征地红线图为准)，现根据《中华人民共和国土地管理法》《福州市城区集体土地征收房屋补偿若干意见（试行）》《福州市房屋征收补偿实施细则》等规定和（榕（仓）土征告（2014）12号）《征收土地公告》，将该征地范围内的集体土地上房屋征收补偿方案予以公布，具体的房屋补偿工作由福州市仓山区三江口房屋征收有限公司实施，办公地址: 仓山区六一南路176号弄1号，联系电话：83576155。

附：仓山村旧村庄及周边旧屋区改造项目集体土地上房屋征收补偿方案

福州市仓山区住房保障和房产管理局

2016年8月15日

仓山村旧村庄及周边旧屋区改造项目

集体土地上房屋征收补偿方案

仓山村旧村庄及周边旧屋区改造项目集体土地征收已经福建省人民政府批准，福州市人民政府也已发布征收土地公告（榕(仓)土征告[2014]12号），决定征收该项目用地范围内所有集体土地及其地上物。现根据《中华人民共和国土地管理法》《福州市城区集体土地征收房屋补偿若干意见（试行）》和《福州市房屋征收补偿实施细则》《福州市房屋征收补偿实施细则补充规定》等相关规定，结合本项目的实际情况，特制定如下房屋征收补偿方案。

一、征收补偿对象及方式

（一）凡本征收范围 (具体以征地红线图为准)的被征收人列入征收补偿对象，以房屋所有权证为计户和补偿依据，被征收人应当依据房屋所有权证记载的房屋用途、性质和面积，选择产权调换或货币补偿。

（二）本地块征收补偿的方式:实行货币补偿、产权调换相结合的方式。

1、历史老宅因分割等原因造成房屋确权面积小于30平方米且被征收人在本市有其他住房的，实行货币补偿，不作产权调换。

非公益事业房屋的附属物，实行货币补偿，不作产权调换。另有规定的除外。

2、被征收房屋属于以下特殊情形的实行产权调换，不作货币补偿：

（1）被征收房屋的共有人对补偿方式的选择达不成一致意见的；

（2）被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；

（3）被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。

二、征收补偿原则

1、货币补偿：

具有合法产权的被征收人按确认的房屋合法建筑面积实行货币补偿，由被征收人自行解决安置用房。

2、产权调换：

住宅实行产权调换的，根据被征收房屋确权面积增加10%公摊面积（最多不超过10平方米）后就近上靠标准房型，或根据被征收房屋补偿金额（仅限按实际情况选择包括区位补偿、搬迁奖励、旧房补偿和公摊补偿）除以产权调换房屋对接价所得面积就近上靠标准房型。

征收集体土地上的房屋实行房屋产权调换的，人均安置面积一般不超过120平方米且户均安置面积一般不超过360平方米，超过上述标准的确权面积实行货币补偿。

3、在《福州市房屋征收补偿实施细则》发布之日（2013年5月20日）前，原被征收人夫妻经法院判决离婚或协议离婚并对房屋具体分析明确权属范围的，可予以分户补偿；法院判决离婚或协议离婚,仅明确房屋双方各占份额，未对房屋具体分析明确权属范围以及2013年5月20日后离婚的，不予分户补偿。

三、建筑面积计算

被征收房屋有合法产权的，建筑面积以所有权证记载的建筑面积为准;其它房屋建筑面积按《建筑面积计算规范》和《福州市房屋面积计算细则》的规定计算。

四、无产权房屋认定补偿办法

对无产权房屋的征收补偿原则上以福州市勘测院历年的航拍图（矢量图）为依据，经权利人具结并经村（社区）、镇（街道）确认并公示无异议后，根据建设年限区分处理：

1、属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效前个人建设的无产权房屋，按原房屋建筑面积给予补偿安置。村（社区）、镇（街道）出资建设的无产权公建用房，经所在区人民政府确认后按原房屋建筑面积给予货币补偿；国有企事业单位出资建设的无产权公建用房，经主管部门确认后按原房屋建筑面积给予货币补偿。

2、属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》发布前建设的无产权房屋，房屋建造人及其配偶和未成年子女在本市无他处房屋的（商品房、二手房除外），原房屋总建筑面积在180平方米以内部分的房屋建筑面积按70％给予补偿安置，属同结构同步建设、总超建面积60平方米以内部分的建筑面积按50％给予补偿安置；超过以上部分的建筑面积按20％给予补偿安置，但确权安置面积不得超过20平方米，超出部分实行货币补偿。无产权房屋的建造人其户籍必须在征收范围所在村（社区），无产权房屋的认定以户为单位，被征收人有多幢房屋（含产权房屋）的应合并计算，配偶及未成年子女禁止分户进行补偿安置。

村（社区）、镇（街道）1984年1月5日至2004年10月26日前出资建设的无产权公建用房，经所在区人民政府确认后按原房屋建筑面积的70%给予货币补偿；国有企事业单位出资建设的无产权公建用房，经上级主管部门确认后按原房屋建筑面积的70%给予货币补偿。

3、属2004年10月26日至2006年8月26日《福州市人民政府关于清理整治违法建设的通告》发布前建设的无产权房屋，在签约期限内签订协议并搬迁的，可根据不同结构房屋的重置价结合成新率给予补助，另给予600元/㎡的搬迁奖励。

4、属2006年8月26日至2012年12月31日前建设的无产权房屋，在签约期限内签订协议并搬迁的，可给予不超过150元/㎡自行搬迁补助。

5、私营企业或外地人在1984年1月5日至2006年8月26日前向村（社区）、镇（街道）租地、占地建设的无产权房屋，按不同结构的房屋重置价结合成新率给予补助，在签约期限内签订协议并搬迁的，另给予600元/㎡的搬迁奖励。

6、猪舍、牛栏及简易搭盖的房屋或构筑物,在签约期限内搬迁的按30～70元/㎡给予补助，在征收期间仍饲养禽畜的，另给予30元/㎡的搬迁补贴。

五、杂物间认定补偿办法

对于1984年1月5日前建造或具有合法产权的杂物间，可按杂物间面积的50%折算并入住宅房屋进行补偿安置；对1984年1月5日至2004年10月26日建造的无产权杂物间，可按杂物间面积的35%并入住宅房屋进行补偿安置；对2004年10月26日至2006年8月26日前建造的无产权杂物间，按重置价结合成新率的50%进行补助。

六、营业性店面认定补偿办法

被征收房屋所有权证记载的性质或用途为营业性店面的，可按营业性店面进行补偿安置。

被征收房屋改作营业性店面未经规划部门批准、房产登记机构确认，持有效工商营业执照或工商行政管理部门出具的初始营业证明或税务登记证明，在签约期限内签订补偿协议并搬迁的，对沿街底层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米）可依据下列规定进行补偿。在签约期限内未达成补偿协议的，一律按原房用途进行补偿。

1、在1984年1月5日《城市规划条例》生效前，将沿街底层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米）非营业性店面改为营业性店面，可按营业性店面给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿；

2、在1984年1月5日至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面的，可按底层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米）建筑面积的80%确认营业性店面建筑面积给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿；

3、在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》发布前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面的，可按底层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米）建筑面积的60%确认营业性店面建筑面积给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿。

店面补偿款可用于购买住宅安置房，但购买住宅安置房的面积最多不超过认定的营业性店面面积的3倍。

七、补偿计价方式

（一）整体区位评估方式结算货币补偿金额的补偿计价方式：

1、住宅用房

私房住宅货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋的确权建筑面积×（8863元/㎡+被征收房屋重置价×成新率）。

2、营业性用房

沿六一南路营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房确认的合法建筑面积×（32968元/㎡+被征收房屋重置价×成新率）。

沿公园路营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房确认的合法建筑面积×（18526元/㎡+被征收房屋重置价×成新率）。

3、工业仓储类用房

工业仓储类用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收工业仓储类用房的确权建筑面积×（732元/㎡+被征收房屋重置价×成新率）。

4、办公类非住宅用房

私房办公类非住宅用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收办公类非住宅用房的确权建筑面积×（8863元/㎡+被征收房屋重置价×成新率）。

5、杂物间

私房有合法产权的杂物间货币补偿金额=被征收杂物间的确权建筑面积×（8863元/㎡+被征收房屋重置价×成新率）×50%;

6、除店面及工业仓储用房外，其它非住宅房屋可参照住宅区位评估价进行货币补偿，但奖励标准按非住宅的有关规定执行。

备注：被征收人选择整体区位评估方式进行计价的，被征收房屋重置价标准及装修补偿标准等按《福州市房屋征收补偿实施细则》（榕政办[2013]100号文）执行。

被征收人选择整体区位方式结算产权调换差价的，产权调换差价=实际安置的面积×安置房单价-确认的房屋合法建筑面积×（区位评估价+被征收房屋重置价×成新率+搬迁奖励），以上不含层次差价。

（二）被征收人选择分户评估方式结算货币补偿金额的，货币补偿金额按市场评估价格确定。

被征收人选择分户评估方式结算产权调换差价的，产权调换差价=安置房市场评估价-被征收房屋市场评估价。

八、签约期限

本项目分如下两个阶段实施房屋征收工作：

1、宣传动员期：2016年8月15日2016年8月29日。

2、正式签约期：2016年8月30日至2016年9月28日。

九、签约期限内搬迁奖励办法

1、凡是在签约期限内签订协议搬迁，且选择实行货币补偿的被征收人，根据确认的合法建筑面积，按以下标准给予货币补偿奖励：

住宅886元/㎡、沿六一南路营业性用房3297元/㎡、沿公园路营业性用房1853元/㎡、工业仓储类用房 886元/㎡、办公类非住宅886元/㎡。

2、凡是在签约期限内搬迁完毕的被征收人，根据确认的合法建筑面积，按以下标准给予搬迁奖励：

    住宅1773元/㎡、沿六一南路营业性用房3297元/㎡、沿公园路营业性用房1853元/㎡、工业仓储类用房 1329元/㎡、办公类非住宅1773元/㎡。

3、在签约期限内签订协议搬迁并选择区位评估计价的住宅房屋，按住宅合法产权面积的10%给予公摊补偿，但每户最多不超过10平方米。在计算区位补偿、搬迁奖励、货币奖励时，应将公摊补偿面积与产权面积合并计算。

4、被征收人不同意按整体区位评估价计价，要求按分户评估价签约搬迁的，可给予被征收房屋分户评估价5％的搬迁奖励；选择货币补偿的，可另给予被征收房屋分户评估价5％的货币奖励。

十、产权调换房（安置房）

1、产权调换房地点及对接价：

现房：双湖新城，对接价8691元/㎡

金闽小区，对接价8813元/㎡

金建小区，对接价8813元/㎡

期房：就地安置，对接价：11276元/㎡

南台新苑兰花园，对接价：10000元/㎡

2、以上房源的面积最终以市房屋登记中心核定的产权登记面积为准。

3、产权调换房屋的标准房型为45、60、75、90、105、120、135平方米。因上靠面积不足7平方米，需增房15平方米进行安置的，增房价格按对接价的1.1倍计。

被征收人选择两套（处）或两套（处）以上安置房的，只能享受一次上靠标准房型进行安置；若其中一套（处）安置房的面积小于30平方米的，只能实行货币补偿或降低另一套（处）安置房的安置面积。

4、产权调换房屋（安置房）内部未设隔墙、未配置洁具的，应以产权调换房屋标准户型为基数，给予80元/㎡的内部隔墙及卫生洁具补助。

5、被征收房屋实行产权调换，被征收人选择按整体区位评估方式进行计价的，产权调换房屋与原住宅确权建筑面积及公摊补偿面积相等部分不计层次系数，其余面积按五层为0、向下一层每层递减1％、向上一层每层递增1％计算层次差价，每层增减的幅度不超过50元/㎡；被征收人选择分户评估方式进行计价的，产权调换房屋层次系数按五层为0、向下一层每层递减1％、向上一层每层递增1％计算层次差价。

6、回迁安置时，按安置房实际产权登记建筑面积及层次进行结算。若安置房产权面积小于协议面积，不足部分应按对接价的1.1倍补偿被征收人；若安置房产权面积大于协议面积，超出部分被征收人应按对接价的0.9倍补交购房款。

十一、过渡

1、住宅房屋选择产权调换并自行过渡的，应按确权的住宅建筑面积向被征收人发放过渡费（原面积不足30平方米的按30平方米计算）。过渡费标准为：一至三级地段每月每平方米10元、四至六级地段8元。（地段等级按照福州市政府发布的现行土地级别执行）

2、正常过渡费的发放期限以被征收人的实际过渡时间为准，即从被征收人签订协议并将被征收房屋腾空交房之日起至产权调换房屋交房之日止，实际过渡时间不足1个月的按1个月计算。对选择货币补偿或现房产权调换的被征收人，给予发放6个月过渡费；对选择期房产权调换的被征收人，在正常过渡费发放期限之外，另给予增发3个月过渡费。

3、安置房超过过渡期限交付给被征收人的视为逾期，自逾期之日起，对自行过渡的被征收人双倍发放过渡费，对使用周转房的被征收人按正常标准发放过渡费。在签约期限内签订协议搬迁的，过渡期限自签约期限结束之日（2016年9月28日）起开始计算，36个月后期限结束；超过签约期限签订协议搬迁的，过渡期限自搬迁之日起开始计算，36个月后期限结束。产权调换房屋经单体竣工验收合格并经消防验收合格或备案，水、电等小区配套设施齐全的，即可回迁安置，被征收人拒绝回迁的，征收部门和征收实施单位不承担逾期责任并不再发放过渡费。

十二、补助

1、被征收人或其直系亲属为五保户、低保户、孤寡老人的，给予每户3万元的装修补助。

2、被征收住宅确权面积小于45平方米且被征收人在本市范围内无其他房屋（含商品房、二手房），在签约期限内搬迁的，经权利人具结并经村（社区）、镇（街道）确认及公示无异议后，按45平方米予以补偿安置，但补足部分不计算旧房补偿费。2006年7月24日后对房屋进行产权分析，致使产权面积少于45平方米的不适用本规定。

3、住宅搬迁补助费为15元/㎡，非住宅搬迁补助费为20元/㎡。搬迁补助费不足1000元的按1000元计算。

4、被征收人在签约期限内签订补偿协议并搬迁的，住宅房屋可按确认的合法建筑面积一次性给予50元/㎡的安家补助。

5、停产停业损失补偿标准，根据经营者近3年平均净利润确定，不足3年的以全部生产经营期间平均净利润确定。净利润根据税务部门出具的税后利润额证明材料确定；税务部门无法出具证明的，根据具备相应资质的会计师事务所出具的企业年度审计报告确定。实行货币补偿的，被征收人停产停业损失补偿期限按照6个月计算。若生产经营者无法提供所得税证明的，经营性店面可按确认的合法店面建筑面积给予一次性100元/㎡的停产停业损失补助，其它非住宅房屋可按确认的合法建筑面积给予一次性50元/㎡的停产停业损失补助。生产经营者承租房屋从事生产经营活动的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补助。

6、电话补助费58元/户；有线电视补助费50元/户；宽带网络迁移补助费108元/户。

十三、超出签约期限搬迁的处理办法

1、凡超过签约期限搬迁的，不享受以上规定的一切奖励及优惠政策，坚决杜绝超期限搬迁反而多得利的现象发生。

2、房屋征收部门与被征收人在本方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，在房屋货币补偿金额到位或提供产权调换房屋（周转房）的地点和面积后，由土地行政主管部门责令限期交地。逾期仍未交地的，由土地行政主管部门依法向人民法院申请强制执行。

3、故意扰乱征收工作程序、煽动闹事、妨碍征收工作人员正常工作的，由公安机关按照《治安管理处罚法》规定处罚，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。

十四、房屋搬迁程序

1、由房屋征收实施单位将实地丈量的房屋面积、房屋结构、房屋成新率等交由被征收人核对，在核对无误情况下按规定时间及时回执。

2、被征收人在搬迁时应向水电部门交清费用，属相关部门安装总表，不得私自拆除、更换，应由相关部门统一拆除，否则将追究当事人责任。

3、被征收人应当按规定的期限签订协议且搬迁完毕，并办好封房移交手续。选房顺序号抽签办法及时间、地点等由房屋征收实施单位另行通知。

4、凡属货币补偿的被征收人，于签订货币征收补偿协议且搬迁完毕，经审核后付清货币款项。

5、被征收人在签订协议时，应提交房屋产权证件、建筑许可证、土地使用证、工商营业执照、税务登记证明、闭路电视缴费发票、电话话费清单等原件，并随带身份证及身份证复印件2份、户口簿复印件1份和印章。

6、回迁、抽签、选房等事宜，在福建日报上刊登通知，刊登之日为通知送达时间，逾期到场抽签或选房视为弃权，并在公证机关公证下，由工作人员代为抽签、选房。

十五、本征收房屋补偿方案未明确事项，按国务院及省、市的相关法规执行。对征收外国领事馆房屋、军事设施、华侨房屋、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化保护区内的建筑物等，依照有关的法律、法规、规章执行。

十六、投诉监督

为确保整个征收补偿工作顺利进行，做到“公正、公平、公开”，此次征收与补偿活动接受区纪委、区监察局监督，也欢迎被征收人参与监督。