土地流转专业平台

2016年4月，习近平总书记在安徽小岗村农村改革座谈会发表的重要讲话，为深化农村改革、加快农村发展、维护农村和谐稳定指明了方向、划清了底线、明确了重点。农村土地改革新政策，中央实行“所有权、承包权、经营权”三权分置，土地是农民的命根子，要真正让农民吃上“定心丸”，顺应农民保留土地承包权、流转土地经营权的意愿，实现承包权和经营权分置并行，更好坚持集体对土地的所有权，更好保障农户对土地的承包权，更好用活土地经营权。

但现行的土地流转政策缺少对流转价格的标准要求和政策保护，价格多为流转双方自行协商确定，遭受“价格陷阱”的人不在少数，极大地损害了农户的利益，也阻碍了农村土地流转的推行和发展。

据2016年《全国各省土地流转市场价格排名》报告指出，全国土地流转价格情况如下表所示，最贵是上海地区，达到了3240元/亩/年。

各地流转价格存在较大差异的原因是多维度的，主要有以下4个方面：

1）市场因素，我国农村土地流转市场尚未形成规范的价格体系，第三方土地估价平台还有待发展完善，这就使流转价格难以实现专业性、公平性；

2）区位因素，一般情况下，区位条件和土地价格呈正相关；

3）流转方式和规模因素，我国目前多以转租和转包的形式进行土地流转，通常流转规模越大、流转后项目经济效益前景越好，流转价格越高；

4）交通条件、水源条件、耕地质量等自然条件因素。

土地流转是农村改革的重要内容。当前中国正处在新型城镇化的重要转型阶段中，新型城镇化就意味着越来越多的农村人口将走进城镇。中国农村家庭分工的现状多为青壮年劳动力进城务工、老人妇女儿童留在农村，整个务农的工作就交给了老人和妇女，家里在农村居住的人口少了，农村用于农民建房的宅基地却没有少，甚至还可能会增加。很少有农民家庭会因为进城而把自己在农村的住房或宅基地卖掉或者开垦出来种植粮食，逐渐造成了大片的农村土地和住宅处于荒空状态，甚至出现了“空心村”。

为了有效利用农村土地，很多省份地区出台相关政策，对退出宅基地的农民进行一定的经济补偿。现在农民退出宅基地有三种方法：

1）货币腾退，即农民每退出一亩宅基地，即支付农民一定货币补偿。这样的货币补偿有高有低，上海市农民退出宅基地的货币补偿可达一亩上百万元，重庆的“地票”每亩15万元，湖北沙洋县一亩2.58万元，安徽省对自愿将宅基地退还给农村集体经济组织的，县政府按每亩不低于5万元给予奖励。对自愿退出宅基地，宅基地复垦为耕地或其他农用地后，由原宅基地使用者承包经营的，县政府按每亩不低于3万元给予奖励。；

2）农民上楼，即拆掉农民旧房子，将农民集中迁居到由地方政府新建的楼房中，成都市按每亩30万元来补偿“农民上楼”，农民拆掉旧房子可以住上条件较好的新房子，所以满意度较高。而有些地方用较少的财政资金来补偿“农民上楼”，农民就不愿“上楼”；

3）权利置换，即将农民住房拆掉，置换相同面积的城市商品房，比如江苏常州的海虞镇、上海嘉定的外冈镇，都是通过权利置换来让农民拆房子复垦宅基地。相对农房，商品房可以入市，具有极高的价值，这种权利置换，农民最为欢迎。

多位研究土地制度的学者表示，放开限制、自由流转是宅基地改革的最终方向，有偿退出只是千里之行的第一步。农村宅基地是流转还是退出，值得农民思考！