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随着城市化进程的加快，许多农民进城定居，急于将农村的房屋出卖变现。而一些城里人则希望在农村购置房屋作为休假消遣的好去处，还有人因买不起楼房，只得低价购买农村住宅，由此导致农村宅基地买卖合同纠纷日趋上升。

来看一个案例：

老王是北京密云某村村民。1999年底，老王想将其名下的宅基地的地上房屋出售，经熟人介绍，老王与城里的居民老宋签订了房屋买卖协议，双方约定，老宋以10万元的价格购买老王所有的位于某村院落一处，包括四间北正房及三间东厢房。老宋支付房款后，老王将售卖房屋及院落交由老宋使用。

2005年，因老王售卖的房屋被划入拆迁范围，老王遂找到老宋，以农村宅基地上房屋依法不能卖给居民为由，主张双方签订的房屋买卖合同无效，并要求老宋返还上述房屋及院落，遭到老宋拒绝。为此，老王将老宋诉至法院，请求法院确认合同无效，收回房产，并同意返还老宋已支付的房款10万元。

老王和老宋签订的宅基地买卖协议是否有效？

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，是本集体经济组织成员基于其身份而享有的特殊权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。我国《土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

我国实行房地合一制度，老宋购买了老王所有的农村房产，不仅购买了宅基地上的房屋，还占用了相应的宅基地使用权，作为城镇居民与农民所签宅基地和房屋买卖合同应属无效合同。

关于房屋增值部分，老宋是否可以要求赔偿？

我国相关法律规定，无效的合同或者被撤销的合同没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案中，对于老王和老宋之前签订的房屋买卖合同无效这个事情，老王和老宋两人都是具有过错的。六年间，交易房屋的价值肯定是有所上升的，加上现在面临拆迁，增值的价值还是很高的，那么由于房屋买卖合同无效对老宋造成的损失，老王是需要负担相应的赔偿的。一般来说，这个损失就包括在购买同类房屋所需要负担的价格。至于本案中老宋可以要回多少钱、怎么来确定房屋增值部分的价值，如果在审理中发生争议，一般是需要通过司法鉴定来确定相关价值数额的。

老王卖掉自己的宅基地后，还能申请新的宅基地吗？

老王卖掉自己的宅基地后，是无权再申请新的宅基地的。我国《土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，” “ 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准 。”因此，农户在出卖宅基地使用权及地上房屋时，也应经过慎重考虑。

宅基地是分配所得，只能在农村集体经济组织成员之间转移，非本村村民是不可以购买村集体分配给本村村民的宅基地使用权的。

如果老王想要卖掉自己的宅基地上的房屋，只能出售给本集体经济组织内部的成员，一般来说就是本村村民，而且这个本村村民一定要是农民。如果居民属于城镇户口，是不能享有宅基地使用权的。

关于农村的宅基地买卖，有哪些提醒？

第一，买房人是不是无权处分。一般来说买房人都是一个人，经常就是这个家庭的户主，但农村宅基地上的房屋是属于家庭共有的，即便是本村的村民购买，还是建议查看涉案房屋的建房批示，让房屋的全部共有人都签字同意售卖，以免将引发纠纷。

第二，签订合同的时候，最好能够通过本村村委会，比如让村干部作为证明人在合同上签字。这个情况其实在农村房屋买卖过程中是比较常见的。在日后发生争议的时候，当时的情况可以通过第三方说清楚。而且，一般来说，通过村委会的房屋买卖协议很少会有无理反悔的情况发生。

第三，注意留存证据，比如房屋买卖合同等。很多纠纷都是房屋买卖很多年以后发生的，可能买卖合同中的当事人都已经去世了，那么子女在作为继承人参与诉讼的时候，经常会面临举证困难的情况。签订协议的时候，建议最好咨询当地的司法机关。现在各乡镇的司法所是为当地群众免费提供法律咨询的，经过专业人士的指导而拟定出的合同，引发争议的可能性会小很多。