2025农村宅基地资格权重大突破：农房跨村流转、闲置盘活，这些新规你必须知道！

来源：互联网2025-07-08 15:20:07

自然资源部〔2025〕18号文件核心解读：宅基地资格权认定放宽，激活千万农户“沉睡资产”

一、什么是宅基地资格权？

1、法律定义：

宅基地资格权是农村集体经济组织成员依法享有申请、使用集体所有土地建造住宅的身份性权利，其核心在于“户有所居”的保障功能。

2、宅基地资格权主体扩展（2025年新政关键突破）

原范围：仅限本村集体经济组织成员

新规增加：

同县域内跨村创业的本县户籍人员

经县级政府备案的涉农企业（需符合乡村产业规划）

3、宅基地资格权权能实质强化

宅基地资格权人可依法行使占有、使用、收益权能，包括：

自主建房

流转经营权（出租、入股、合作）

自愿有偿退出

禁止行为：买卖、抵押、城镇居民变相占用

二、跨区域流转操作指南：合规路径四步走

第一步：资格权确认

登录县级农村产权交易中心官网或指定平台（如土流网）

提交材料：

户口簿原件扫描件

宅基地不动产权证书

跨村流转需求说明书（注明用途/期限）

第二步：平台挂牌交易

由村集体在政府指定产权交易平台发布流转信息

交易方式：公开竞价/协议转让（需公示7个工作日）

第三步：签约备案

签订《宅基地经营权流转合同》必须包含：

条款示例

1.用途限制：仅限【农产品加工/仓储/民宿】等备案用途

2.禁止改建：不得擅自扩建住宅或破坏耕作层

3.退出机制：闲置超2年自动解除合同

合同需经乡镇政府农经站备案生效

第四步：权属登记

受让方凭备案合同至不动产登记中心办理经营权登记证明

风险提示：私下签约、城镇居民代持等行为将导致合同无效（《土地管理法》第62条）

三、闲置宅基地变现三大合法途径

途径一：自愿有偿退出

适用对象：进城定居且无返乡计划农户

城乡结合部，补偿标准参照周边建设用地价80%

一般农区，补偿标准按宅基地基准地价100%

操作流程：

途径二：经营权出租

期限限制：单次合同最长20年（到期可续签）

租金定价：

参考政府发布的宅基地基准地价

采用“基本租金+经营分红”模式（如：2000元/年+5%营业额）

途径三：作价入股合作

合规模式：

农户以宅基地经营权入股合作社/企业

持股比例≤30%（防止变相转让控制权）

收益保障：

保底分红：不低于当地宅基地租金指导价

二次分配：按企业利润比例分成

处置时限：

闲置超2年未盘活的宅基地，村集体将依法启动收回程序（《细则》第12条）

四、政策实施关键节点

确权补登截止日：2025年12月31日前完成未确权宅基地登记

闲置申报期限：2026年6月30日前向村委会申报处置意向

税收优惠窗口：2025年内完成盘活的可申请县级财政50%交易税减免

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地方政策匹配方案

本文依据自然资源部《宅基地资格权认定操作细则》（NRR-2025-018）编制。土流网作为全国农村产权交易服务平台，已连通31省农村产权交易所，提供从确权到交易的全链条合规服务。

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