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来源：酒城新报

    “城西土地都拍到了3000元/平米了。”7月11日城西酒城大道三段旁一宗地块拍卖刚刚落锤，便传出这样一个令全场几近爆炸的消息。其实很多业内人士都想到了这样的结果，只是他们惊讶于“这个结果真的变为了现实”。

　　“城西这宗土地3.0的容积率折合楼面地价突破3000元/平米大关，加上1500元/平米的建安成本，以及综合管理费、财务费用、税费、营销推广等各类费用，未来城西的房价肯定会迈上一个新高度。在这样一种新形势下，支撑开发商不断举高房价的信心在于对未来住宅及商业市场的良好预期。”中远策划总经理徐生健在接受新报记者采访时表示。

　　11月27日，年末最有看点的一次土地拍卖拉开帷幕，虽然流拍2宗，但城北玉带河片区278.41亩的一宗地以楼面地价2227元/平米成功拍出，同样引得市场一片感叹。“临近该地块的王氏房地产开发的玉带龙庭项目，在2012年8月拿地时楼面价仅为1500元/平米，一年内该片区的地价上涨非常明显。”一房地产业内人士不禁感叹道。

　　据记者粗略统计，今年1——11月泸州主城区共成交13宗地，合计861.73亩。而其中城西已经出现了楼面地价超过3000元/平米，城北超过2000元/平米的土地，楼面地价出现了显著提升。

　　中心城区准入门槛逐渐拉高

　　从泸州市国土资源局今年发布的公告显示，中心城区土地出让起始均价已经达到180万元/亩，最高出让起始价为340万元/亩，最低为80万元/亩。开发企业要想进入，付出的价格成本明显在逐步拉高。

　　另一方面，开发商普遍看好泸州市场，众多外地开发商入驻泸州，本地开发商也相继发力，对土地的争夺越来越激烈，实力稍逊的企业逐渐被排挤到城市边缘和县、镇市场。仅从11月27日的拍卖现场来看，当天可谓是外地企业的专场，眉山、乐山、成都的企业成为了主力，现场难觅本地企业的影子。“可以预见，高地价将会成为一种常态模式，要想‘混’下去必须权衡自己的资金实力和做好市场调研和研判。”市内某营销策划公司负责人表示。

　　显然，我们要面对这样一个现实——地价进入了新的价格周期，而房价也将受其影响，意味着房企要么薄利多销、要么重新定调房价以面对市场的现实考验。

　　城市红利逐步释放

　　自2011年限购以来已有三年，无论是行政手段还是金融手段，都对整个房地产产业链进行了一次调整，过去的粗放式、投机性的土地开发将被摒弃，地价也随之进入新的周期；另一方面，近年来泸州大力落实各项城市配套建设并出台了多项规划，城市资源版图都在被不断赋予新的活力，在川内二级城市中脱颖而出。

　　“我们前期进行了充分的市场调研，泸州的城市发展非常不错，所以集团才会考虑布局泸州。”取得玉带河278亩地块的正黄集团营销负责人告诉新报记者，城北组团城市规划和配套已经成熟并能够享受城市各种红利，这是他们果断拿下该地块的原因。

　　城镇化动力和购买力提升

　　曾有意进驻泸州的一家外地投资企业负责人告诉新报记者，泸州在川南率先实现“双百”的目标，这在川内二级城市中已表现不俗。同时，泸州GDP也迈入千亿级，整座城市的红利会在未来逐步释放。

　　据统计资料显示，2012年泸州市城镇化率为41.73%，增量位居全省第四位。按照泸州城市建设总体目标，到2020年，泸州城市人口达到150万人，城区面积力争达到150平方公里，初步建成川、滇、黔、渝结合部辐射功能较强的综合服务中心；到2030年，城市人口达到200万人，城区面积力争达到200平方公里，实现区域性中心城市建设总体目标。“开发企业对城市未来走势持乐观态度，决定了他们敢于拿地的勇气和决心。”

　　其实，开发商拿下每一宗地之前都会做详细的市场评估，而决定他们拿地的因素最终还是买房人的需求。据市统计局抽样调查资料显示，2012年泸州市城镇居民人均可支配收入达到20746元，首次突破了2万元大关，居民购买力显著增强。

　　价格差异化凸显

　　纵观今年楼市表现，泸州主城区内各大板块的价格差异化已经凸显。据智联行统计的数据显示，泸州市主城区1—10月商品房成交142.98万平方米。而从各区域的价格来看，记者观察到，城西新区均价已经迈向6字头，城北和城南正在迈向5字头的均价。

　　究其原因，在建安成本相对平衡的前提下，土地价格的差异化造就了房价的差异化。对于购房者来说，地价普遍上扬并非完全坏事，一方面能够考验开发企业运营实力拿出更好的产品，另一方面也能让购房群体更加纯粹化、去投资化。

　　价值洼地格局形成新机遇

　　2013年泸州市区各方位楼市出现差异化发展，同时价值洼地格局也正在形成新机遇：沙茜楼市发展空间巨大，城南价值梯度明显，城西继续占据楼市热点，城北则正在逐步释放楼市购买力。

　　而今天，我们必须面对的一个事实就是，中心半岛内可供开发的土地有限、可选择的项目越来越少，而将目光瞄准城市功能配套正在逐步完善的板块，诸如沙茜、城南成为很多购房者的选择。对于购房者来说，土地价格上涨，意味着房价又将上升，所以未来买房的时机就更为关键。

　　随着国窖长江大桥正式通车和规划中连接泸州城区中心半岛、横穿茜草半岛、串联高坝的泸州城东长江大桥的成形，双桥布局下的沙茜半岛将迎来强势发展机遇。“这种以规划主导的倾斜往往能够为一个板块注入巨大的生机，自然会成为未来的热点板块。