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辽源市人民政府关于公布实施新一轮城区基准地价等土地价格的通知

各区人民政府，辽源经济开发区管委会，市政府各委、办、局，各直属机构，驻市各中省直单位：

根据省国土资源厅、省财政厅、省统计局、省物价局《关于公布实施全省新一轮城镇基准地价更新与平衡结果的通知》（吉国土资发〔2016〕110号）要求，我市更新后的城区基准地价等土地价格经省政府批准从2016年10月1日起实施，市政府决定予以公布。现将有关问题通知如下：

一、地价的定义及内涵。基准地价是指在辽源市土地利用总体规划确定的城区可建设用地范围内，对平均开发利用条件下不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，以2015年10月8日为估价基准日，法定最高年期平均容积率条件下土地使用权区域平均价格。本次公布的基准地价包括土地取得费、土地开发费和土地出让纯收益（不包含城市基础设施配套费）。出让最高年限为商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。平均容积率为商服用地2.0、住宅用地2.0、工业用地1.0；土地还原率统一为6%。

土地出让纯收益是指国家作为土地所有者将一定年期的国有土地使用权出让给受让人，并向受让人收取的政府土地纯收益。

土地年租金价格是指土地出让最高年期的基准地价或土地出让纯收益贴现到一定年期的地租标准。

工业用地最低价标准是指国家根据城市等别和区域土地利用政策确定的工业用地出让最低价控制标准。

二、本次公布的辽源市城区基准地价和土地出让纯收益等土地价格，是在2010年公布实施基准地价基础上，以近期土地市场资料为依据，采用分类定级方法确定的商服、住宅、工业等用途的土地价格。

三、本次公布的基准地价范围是辽源市土地利用总体规划确定的城区可建设用地范围内土地，并结合城市总体规划以及城市建设情况适当调整。

四、土地级别的确定。本次公布的基准地价市城区商服、住宅、工业用地分为五个级别。确定宗地的土地级别、商服用地路线价区段以市城区土地级别图为准。市城区土地级别图范围以外的国有土地使用权价格，参照相应土地用途末级执行。

五、土地用途的确定。本次公布的基准地价维持原商服、住宅、工业三种基本用途不变。根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），商服用地包括批发零售用地、住宿餐饮娱乐用地、商务金融用地、其他商服用地等；住宅用地指城镇用于居住的各类房屋用地及其附属设施用地；工业用地包括为工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地、采矿用地、仓储用地等。凡是不符合《划拨用地目录》的公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通用地、水域及水利设施用地等用地参照工业用地确定土地价格。地下空间土地使用权用途按照规划部门批准的地下空间土地用途确定。

六、基准地价等土地价格的应用。工业用地出让最低价的应用。对于符合《国土资源部关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发〔2006〕307号）和《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）文件规定的工业用地项目，可以执行工业用地出让最低价标准。

国有土地使用权年租金的应用。国有土地使用权租赁是国有土地使用权有偿使用的一种形式。国有土地使用权年租金价格是确定土地使用权人缴纳土地租金的依据。土地使用权人应依法缴纳国有土地使用权年租金。房地产开发用地不适用国有土地使用权租赁。

地下空间基准地价的确定。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，单独设立地下空间土地使用权，用地面积按规划部门批准的地下建筑物的最大垂直投影面积分层独立计算。为鼓励开发利用地下空间，地下空间基准地价按所在级别同类土地用途土地出让纯收益的一定比例执行。新建项目使用地下空间的，需在规划条件中注明，连同地上土地使用权一并出让。工业用地利用地下空间的，不再增收土地出让价款。原2013年10月21日《辽源市人民政府关于补充城区地下空间土地使用权基准地价的通知》（辽府函[2013]233号）发布前已出让土地，使用地下空间且开发建设单位申请补办地下空间土地使用权出让手续确权发证的，经规划部门批准明确地下空间土地用途、位置、面积等土地使用条件，地下空间基准地价执行本轮基准地价中相应内容。

七、关于建设用地审批后改变用地条件补缴地价问题。国有建设用地使用权出让或划拨后，用地单位应当按照《国有建设用地使用权出让合同》或《国有建设用地划拨决定书》明确的规划条件进行开发建设，不得擅自改变。用地单位确需调整容积率等规划用地条件的，应经规划部门批准。经规划部门批准同意调整容积率等规划用地条件的，用地单位应当持批准文件到市国土部门申请，签订国有建设用地使用权出让合同补充合同，并按《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（国土资厅发〔2013〕20号）的有关标准，计算应补缴的土地出让价款。如计算确定的土地出让价款低于成交土地出让价款的不退差。已出让工业用地增加容积率的，不再增收土地出让价款。

规划用地条件发生重大改变的，应收回土地使用权，重新实施招标拍卖挂牌出让。

八、原《 辽源市人民政府关于公布实施市新一轮城区基准地价的通知》（辽府函[2010]12号）、《辽源市人民政府关于补充城区地下空间土地使用权基准地价的通知》（辽府函[2013]233号）同时废止。

九、本次公布的基准地价等土地价格实施中涉及的具体问题，由市国土资源局负责解释。

附件： 

1辽源市城区基准地价表

2.辽源市城区商服用地年租金标准（以基准地价为基数）

3.辽源市城区商服用地年租金标准（以土地出让纯收益为基数）

4.辽源市城区住宅用地年租金标准（以基准地价为基数）

5.辽源市城区住宅用地年租金标准（以土地出让纯收益为基数）

6.辽源市城区工业用地年租金标准（以基准地价为基数）

7.辽源市城区工业用地年租金标准（以土地出让纯收益为基数）

8.辽源市城区商服用地路线价表

9.辽源市城区商服用地路线价年租金标准（以基准地价为基数）

10.辽源市城区商服用地路线价年租金标准（以土地出让纯收益为基数）

11.辽源市城区地下空间基准地价表

12.辽源市城区基准地价应用说明

辽源市人民政府

2016年12月31日

附件12：

辽源市城区基准地价应用说明

为保证新一轮辽源市城区基准地价得到切实应用，发挥城区基准地价的现势性、指导性作用，特作如下说明：

一、辽源市城区基准地价更新与平衡的说明

辽源市本轮城区基准地价更新与平衡是根据省国土资源厅的要求，在2010年公布实施基准地价的基础上，通过对近几年土地市场运行变化情况的样点调查，依据《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《国土资源部关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发〔2006〕307号）和《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）精神,以土地开发利用现状资料为基础,对城区不同用途的土地级别进行评定,适当调整了局部市城区的土地级别。在土地定级成果的基础上，充分利用土地市场交易资料、土地收益资料，应用土地信息系统技术，选用科学的评估方法，建立更新后的城区基准地价体系。

二、辽源市城区基准地价的定义及内涵

（一）辽源市城区基准地价是指在辽源市土地利用总体规划确定的城区可建设用地范围内，对平均开发利用条件下不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，以2015年10月8日为估价基准日，法定最高年期平均容积率条件下土地使用权区域平均价格。本次公布的基准地价包括土地取得费、土地开发费和土地出让纯收益（不包含城市基础设施配套费）。

其中，土地开发程度城区界定为“七通一平”（“七通一平”是指宗地红线外通电、通路、通讯、通气、通上水、通下水、通热及宗地红线内场地平整；“六通一平”是指宗地红线外通电、通路、通讯、通上水、通下水、通热及宗地红线内场地平整；“五通一平”是指宗地红线外通电、通路、通讯、通上水、通下水及宗地红线内场地平整；“四通一平”是指宗地红线外通电、通路、通讯、通上水及宗地红线内场地平整；“三通一平”是指宗地红线外通电、通路、通讯及宗地红线内场地平整，在实际应用中根据宗地的实际开发程度和基准地价设定程度的差别进行加减修正）；土地还原利率为商服6%，住宅6%，工业6%（在实际应用中根据宗地在城区的位置、年限、级别等可进行适当调整）；平均容积率为商服2.0、住宅2.0、工业1.0；设定出让最高年期为商服40年、住宅70年、工业50年。

（二）土地出让纯收益是指国家作为土地所有者将一定年期的国有土地使用权出让给受让人，并向受让人收取的政府土地纯收益。

（三）土地使用权年租金价格是指土地出让最高年期的基准地价或土地出让纯收益贴现到一定年期的地租标准。

（四）工业用地最低价标准是指国家根据城市等别和区域土地利用政策确定的工业用地出让最低价控制标准。

（五）商服用地区段路线价主要是为了体现商服用地优地优用、优地优价的原则。路线价主要分布在商服用地较为集中的街路两侧，依据用地效益按区段划分，土地出让纯收益和年租金执行同一区段相应标准。

三、基准地价土地级别的确定

本轮基准地价更新维持上轮市城区的土地级别，即市城区商服、住宅、工业用地五个级别。

确定宗地的土地级别、商服用地路线区段应以城区土地级别图为准。

市城区土地级别图范围以外的国有土地使用权价格，参照相应用途末级执行。

四、土地用途的确定

本轮基准地价更新维持原商服、住宅、工业三种基本用途不变。根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），商服用地包括批发零售用地、住宿餐饮娱乐用地、商务金融用地、其他商服用地等；住宅用地指城镇用于居住的各类房屋用地及其附属设施用地；工业用地包括为工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地、采矿用地、仓储用地等。凡是不符合《划拨用地目录》的公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通用地、水域及水利设施用地等用地参照工业用地确定土地价格。地下空间土地使用权用途按照规划部门批准的地下空间土地用途确定。

五、关于工业用地出让最低价的应用

对于符合《国土资源部关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发〔2006〕307号）和《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）文件规定的工业用地项目，可以执行工业用地出让最低价标准。

六、关于国有土地使用权年租金的应用

国有土地使用权租赁是国有土地使用权有偿使用的一种形式，国有土地使用权年租金价格是确定土地使用权人缴纳土地租金的依据。土地使用权人应依法缴纳国有土地使用权年租金。房地产开发用地不适用国有土地使用权租赁。

七、关于地下空间土地使用权土地价格的确定

根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，单独设立地下空间土地使用权，用地面积按规划部门批准的地下建筑物的最大垂直投影面积分层独立计算。为鼓励开发利用地下空间，地下空间土地使用权基准地价按所在级别同类土地用途土地出让纯收益的一定比例执行。具体比例为：地下一层参照同级别土地用途土地出让纯收益的20%确定，地下二层参照同级别土地用途土地出让纯收益的10%确定，地下三层参照同级别土地用途土地出让纯收益的5%确定，地下第四层及地下第四层以下参照上一层价格50%但不低于土地出让纯收益的1%确定。工业用地利用地下空间的，不再增收土地出让价款。

八、特殊说明

在本轮基准地价实施过程中，涉及的具体问题，由市国土资源局负责解释。市国土资源局可根据上级文件精神，对基准地价的应用进行必要的补充说明。