土地政策展望与解读-土地制度改革系列之一:蓝图篇
来源：互联网2013-09-11 09:41:45
来源：齐鲁证券
投资要点
土地是经济增长的重要生产要素,
土地改革是经济发展之后资源优化配置的自然结果和客观要求。土地改革是推进一、二、三产业产业协调发展的必要手段,同时土地改革与城镇化也有密切的关系。
当前,中国城市土地管理存在以下问题:(1)城市土地由地方国土资源管理部门统一组织供地,地方政府垄断土地一级市场的供给,而分税制改革后,
土地出让收入主要归地方所有,对土地财政的依赖,导致地方政府有推高土地价格的内在冲动;(2)城市土地利用结构长期处于不合理的状态,
工业用地比例偏高,工业污染降低了土地的价值,并使
商业用地不足,限制了第三产业的发展;(3)相当一部分城市工业区、居住区和商务区混杂,导致城市环境质量和整体效益低下。
而
农村土地管理存在以下问题:(1)农地经营仍呈现出显著的“小农经济”特征,土地生产效率尚未出现显著提升;(2)农地产权主体模糊不清,农户往往在现有的土地权利格局中处于弱势地位,从而打击了农民进行
土地流转的积极性;(3)土地交易市场不健全,信贷和保险市场尚不完善,导致土地流转存在严重的信息不对称现象,阻碍了
土地流转的规模化和规范化发展;(4)农村社会保障覆盖面不足,影响农民土地流转意愿。
为解决我国土地资源、劳动力资源不足,以及城乡发展不平衡的问题,土地改革已明显加速:(1)广东推行旧城镇、旧
厂房、旧村庄改造,以促进节约集约用地,对现有用地进行优化配置;(2)深圳推出产业用地供应机制试行办法,规定原农村集体合法工业用地可申请进入市场流通;(3)温州近日规定,12类农村产权可在农村产权交易所公开交易(包括农土、林地、农村房屋所有权、集体经营性建设用地使用权等);(4)福建近日也下发通知,要求加快推进农村
土地确权登记,推广土地规范流转的创新模式。
对于国内土地高效利用的未来路径,我们判断:(1)加快城市存量用地的开发和流转,实现城市土地利用从粗放到集约、低效到高效的转变;(2)在城镇化过程中加强环境保护,加快排污权、碳排放权等交易市场建设,积极发展环保资本市场,进一步加强资本市场的社会监督作用;(3)改变当前供地方式,实现建设用地供给的市场化,供应主体的多元化,促使土地价格回归合理水平;(4)通过征收房产税、允许发行市政债券、发展多层次资本市场和金融创新等方式,既能充分动员社会资源参与城镇化建设,同时也可以减少地方政府对土地财政的依赖;(5)农村集体建设用地所有权的确权工作驶入快车道;(6)土地流转的相关法律法规将逐步完善,包括耕地及建设用地的权属保障、土地流转市场进入主体的条件等;(7)相关配套的中介服务机制建立,包括土地流转中介和交易机构;(8)提供金融和财税方面的政策扶持;社会保障体系完善,构建了城乡一体化的户籍制度、就业制度、教育制度和医疗保障制度等。
土地制度改革、以及土地高效利用不仅为中国经济转型提供动力,也会为上市公司带来制度红利,我们建议从四条主线来把握投资机会:(1)土地价值提升带来的公司价值重估,包括拥有农地、林地、城镇土地储备、以及自有工业用地转为商业用地的企业,如北大荒、亚盛集团、海南橡胶、吉林森工、永安林业、福建金森、上实发展、中华企业、杭钢股份、珠江啤酒等;(2)受益污染物治理的环保类上市公司(包括污水处理、垃圾处理、大气污染防治、土壤
污染治理、以及监测设备);(3)受益多元化融资渠道与金融创新发展的金融公司,如爱建股份,安信信托、中信证券、海通证券等;(4)受益行业集中度提升的农业龙头企业,建议关注隆平高科、瑞普生物、中牧股份、大北农、新研股份、吉峰农机等
