土地流转专业平台

南京市政府关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场平稳健康发展的实施意见

宁政发〔2016〕75号

各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位： 

为贯彻落实中央和省委省政府关于推进供给侧结构性改革的工作部署，促进我市房地产市场持续健康发展，现提出如下实施意见。 

一、总体要求 

全面贯彻中央关于深化住房制度改革和提高户籍人口城镇化率的战略决策，突出分类指导、因地施策，遵循“密切监测、精准施策、综合协调、确保长效”的总体原则，以支持合理住房需求、优化库存结构、稳定房地产市场为导向，落实主体责任，强化执行力度，统筹实施房地产市场供给侧结构性改革。到2020年底，南京房地产市场运行效率效能显著提升，基本建立符合市场规律、购租并举的住房体系，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的良性发展格局。 

二、工作举措 

（一）分类施策做好去库存工作。按照国家、省去库存的要求，重点支持刚性住房需求，鼓励引导改善性住房需求，遏制投机性住房需求，保持全市商品房的适度库存规模，保持商品住宅的合理去化周期。进一步深化户籍制度改革，有效释放农业转移人口城镇购房需求。认真执行国家有关个人住房金融税收等各项优惠政策，降低居民购房成本。对商品住宅库存相对较集中的区域，充分对接国家和省在户籍、财税、金融、公积金等方面的去库存支持政策，加大棚户区改造货币化安置力度，合理引导需求流向。完善统计方法，开展商办库存的系统性调查，掌握未售未用商业办公用房底数。鼓励和支持各区、园区出台扶持政策，结合产业发展需求，在符合规划的前提下，引导房地产开发企业将库存商业、办公等非住宅类商品房改造为孵化器、众创空间等生产性用房，并按规定享受国家和省有关政策优惠。对于商办库存较多、去化周期较长的区域，根据实际情况，在符合规划的前提下，经市政府批准，允许调整土地用途、规划条件，引导未开发商业、办公用地转型利用，用于国家支持的养老、文化、体育等新兴产业项目的开发建设，促进其他产业投资。此类按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续。对领取商品房预售许可证超过3年以上未出售的非住宅类商品房，鼓励开发企业转化为自持物业，支持各区在发展总部经济园区、新兴产业基地过程中，优先使用上述自持物业。支持房地产开发企业将闲置的商业办公用房转售为租。 

（二）保持合理土地供应规模节奏。充分发挥土地调节房地产市场的作用。2016年，以满足自住刚性和改善性住房需求为主，全市新建商品住宅用地供应规模不低于500公顷。加大土地出让计划执行力度，确保出让计划落实到位。合理安排不同区域土地上市量，增加土地市场需求旺盛区域的土地供应规模，优先推出区域优质成熟地块，保持房地产用地市场供需基本平衡。加快土地供应节奏，稳定土地市场预期。优化土地供应方式，紧密结合土地征收安置及多层次住房保障需要，将各区及住房保障和房产部门提出的在拟出让土地面积5万平方米以上住宅用地中配建共有产权房、公共租赁房等保障性住房的相关要求（套型比例、规模数量、建设标准、交付时间等），一并纳入土地出让条件；继续执行“限地价、竞保障房资金或面积”的竞价方式，在公布出让起始价的同时公布最高限价，最高限价原则上控制在起始价上浮45%左右。在达到最高限价时仍有竞争的，则停止竞争地价，改为竞争保障房建设面积或资金，出资最高者或面积最大者为竞得人，保障房建设资金应与土地出让金首付款一并支付。 

（三）有效遏制房价过快上涨势头。积极应对我市房地产发展的新情况，主动履行调控的主体责任，引导开发企业合理定价。切实加强房地产市场需求旺盛区域普通商品住宅的价格指导，对六城区、江宁区、浦口区的商品住宅项目（不含户型180平方米以上及低密度住宅），以年初批次成交均价为基准，按照价格区间分类指导。申报均价2万元/平方米以下的，年化涨幅不宜高于12%；2—3万元/平方米的，年化涨幅不宜高于10%;3万元/平方米以上的，年化涨幅不宜高于8%；首次销售的项目，申报均价参照周边同类型、同品质楼盘。切实防止开发企业捂盘惜售、边卖边涨。领取预售许可证的项目应一次性公开全部房源，及时对外销售；领取预售许可证后不销售，欲整栋、大面积上调价格的，物价部门原则上不接受上调价格的申报；领取预售许可证后毛坯改精装修房的项目，属于预售方案的重大调整，在公示取得先期购房业主认可同意的基础上，需对预售方案进行重新备案，对价格申报进行重新指导，原则上毛坯部分价格不变，精装修价格按照第三方专业机构评估结果合理确定。及时开展新建商品住房成本调查，对供应偏紧区域的典型楼盘，了解房价成本构成。对竞拍取得的土地，溢价45%以上部分不作为准许成本调查内容，督促项目利润率较高的开发企业适当下调价格涨幅。认真做好毛坯和全装修项目分类分项统计，客观反映市场价格的真实情况。 

（四）加强市场联动监管。加强服务，鼓励和支持企业加快普通商品住宅上市节奏，增加有效供给。加强住房消费者权益保护，对房地产开发经营虚假广告、霸王合同、捂盘惜售等违规行为，加大联合执法和查处力度，及时公开曝光典型案例，净化房地产市场环境。加强商品房预售和交易管理，加大日常动态巡查的覆盖面，完善商品房预售资金监管机制。大力推进房地产市场诚信体系建设，建立差别化监管体系，对规范经营、诚信度较高企业和信誉差、存在不良行为的企业，适用不同监管标准，有效预防和化解市场风险。加强土地供后监管，促进土地开发利用。严格规范出让合同管理，对开发企业付款、开竣工等行为须严格按出让合同要求履行。商品住宅用地开工时间原则上不得超过土地交付之日起半年。地上建筑面积小于10万平方米的，合同约定开发周期不得超过2年;10万平方米以上的，合同约定开发周期不得超过3年。依托土地诚信系统，加大对出让金催缴、违约责任处理、闲置土地、土地开发企业不诚信行为等的处理力度，严厉打击故意囤地行为，引导企业诚实守信，促进尽快形成市场有效供给。加强对房地产经纪机构、房地产开发企业、P2P平台及小额贷款公司所开展住房金融业务的监管，依法依规查处为客户提供“首付贷”融资、加大购房杠杆、违反住房信贷政策的行为。 

（五）积极推进棚户区改造和保障性安居工程建设。按照统筹协调、多策并举、共建共享、建管并重的原则，进一步加强危旧房城中村改造力度，2016年实施棚户区改造面积250万平方米。进一步提高征收和棚户区改造货币化安置的比例。鼓励选择货币化安置方式，对在国有土地房屋征收过程中，选择货币化补偿、放弃申购征收安置房及保障性住房的市民，在签约期限内搬家的，可给予不超过房地产评估总额20%的奖励。通过使用政策性资金的信贷支持和集中支付，鼓励开发企业给予适当优惠折扣出售存量商品房，用于解决棚户区改造过程中的群众住房问题。推进保障性安居工程建设，加大保障性安居工程用地、规划、资金、政策等要素整合，保持合理供地规模2016年新开工各类保障性住房400万平方米，竣工300万平方米。加快住房保障体系的转型进程，根据我市实际和可负担能力，逐步扩大住房保障的覆盖面，实现城市中低收入住房困难家庭的应保尽保。积极稳妥地将外地来宁创业、新就业的人才逐步纳入公共租赁住房供应范围。 

（六）加快住宅与房地产业转型升级发展。鼓励支持优质诚信房地产企业做大做强，推进兼并重组，提高产业集中度。大力发展新型建造方式，推广装配式建筑和成品住房，发展绿色、低碳、节能、环保的高品质住房。房地产开发企业开发成品住房发生的实际装修成本，可按规定在税前扣除。研究养老、科技、旅游、健康地产的产业政策，支持跨界发展。鼓励开发企业开发建设中小户型、适销对路的各类住宅，加强市场监测和引导，在刚性需求集中的区域，保持100平方米左右户型新建住宅（含商品住宅、保障性安居工程项目）的供应套数占比稳定在50%左右。

（七）提升城市宜居性和配套建设监管水平。加快推进全市轨道交通、快速路网等互联互通，提升城市功能，促进产城融合。加强城市新区教育、卫生、医疗、养老、社会等公共服务设施配套建设，尤其要加大保障性住房配套跟进力度，促进区域均衡发展。认真落实住宅小区配套建设与交付的相关监管工作。支持各区在全市供给侧改革的政策框架下，深度挖掘经济社会发展潜力，创造创新产业优势，提升区域吸引力。 

（八）逐步构建租购并举住房制度。鼓励和引导市民形成租购并举的住房消费观念，加快租赁市场培育，发展规模化租赁机构，规范租赁市场秩序。研究完善公租房货币化的相关政策和办法，探索对于新就业人群，阶段性给予承租社会化房屋的租金补贴，提高公租房等保障方式的覆盖率和普惠度。鼓励和支持区、园区利用存量资源，加强对人才住房的支持力度。积极培育诚信房地产经纪机构，鼓励企业扩大租赁市场规模。搭建房屋租赁信息平台，提高房屋租赁市场的透明度和运行效率，拓展房屋租赁的新兴配套服务领域。 

（九）完善房地产市场监测分析工作。构建房地产市场大数据分析的工作机制，有效整合行业管理部门信息，加强与社会第三方机构的合作，通过多维度、全方位交叉分析，进一步提高市场监测的实时性、有效性和前瞻性，为实现房地产市场趋势研判和精准施策提供信息支撑。 

（十）加强舆论引导。加强对房地产市场的正面宣传引导，准确解读促进房地产市场稳定健康发展的政策，客观报道房地产市场相关信息。及时回应热点问题，防止不实信息误导舆论。定期向社会公布经营性用地供应计划安排，及时发布土地出让预公告，引导市场发展方向。加大对中小户型、匹配刚性需求产品的信息发布，推动市场供需对接。倡导适度消费理念，警示市场投机风险，营造有利于房地产市场稳定发展的良好氛围。 

三、保障机制 

（一）强化组织领导。充分认识房地产去库存、稳市场对于地方经济发展的重要意义，强化整体部署，切实抓好落实。综合运用规划、建设、用地、产业、财税、金融等政策手段，扩大有效需求，打通供需通道，加快库存结构优化，稳定市场发展。努力适应新常态，落实地方调控主体责任。按照分类施策要求，进一步加强南京市住房和房地产工作领导小组工作的协同性、有效性。领导小组办公室设在市房产局，负责日常工作，定期召开联席会议。

（二）强化精准施策。进一步建立健全房地产市场运行数据的统计与共建共享机制，加强房地产市场监测监管，准确把握市场变化趋势、区域分化情况，及时研究制定有效应对措施，及时动态调整政策组合工具箱内相关措施的发力点和力度，化解市场潜在风险，抑制不合理需求过度释放，防止房价阶段性过快上涨，保持房地产市场健康持续发展。 

（三）强化协调推进。切实加大因城施策、政策支持、行业指导、工作推进的力度，加强统筹协调和督促检查，进一步细化任务分解和措施落实，形成分工明确、职责清晰、运转高效、执行有力的工作机制，确保房地产供给侧结构性改革的各项目标任务落实到位。 

南京市人民政府 

2016年4月18日