营改增后，二手房买卖如何缴税？

来源：广西税务局2016-06-22 09:12:11

2016年5月1日开始，营改增试点工作将全面实施，个人二手房交易也将改为缴纳增值税。“原来的减免税政策还有吗？缴的税会增加吗？到哪里去缴税呢……”对于纳税人的这些问题，我们一一解答：

一、原来符合减免营业税条件的在营改增后依然减免增值税

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

二、不符合减免条件需缴纳增值税的，相应的税负还将有所降低

1.个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

例如：某个人销售购买后不满2年的住房含税销售额为100万元，征收率5%。

原应缴纳营业税=1000000×5%=50000元

现应缴纳增值税=1000000/（1+5%）×5%=47619.05元

减少的税款为：50000-47619.05=2380.95元

2.营改增后，个人转让其取得的商铺，以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算的依据。

计算公式为：应缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

例如：某人销售商铺，含税销售额100万元，扣除额（商铺买入时的价格）80万元，征收率5%。

原应缴纳营业税=（1000000-800000）×5%=10000元

现应缴纳增值税=（1000000-800000）/（1+5%）×5%=9523.81元

减少的税款为：10000-9523.81=476.19元

三、二手房买卖还是在地税局缴税

由于个人二手房买卖涉及的税种较多，为避免纳税人在办税时两头跑，国家税务总局暂定由地税局办理个人买卖二手房增值税的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、税收优惠备案、发票代开等有关事项。

四、缴税的流程没有变化

地税机关代征增值税的流程仍保持原征收营业税时的流程不变。

目前，广西地税系统各级办税服务厅已经做好了个人二手房买卖缴纳增值税代征工作的各项准备，而且“五一”期间（4月30日—5月2日），广西地税系统办税服务厅正常上班办理业务，请纳税人合理安排办税时间，无需在5月1日前集中办税。