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来源：观点地产网

    三中全会公告未提及房地产调控，令业内人士松了一口气。会前盛传的房产税扩大试点、遗产税试行、农村集体建设用地流转等等，率先落实的是农村集体建设用地的流转试点。

    三中全会公告中提出了“建立城乡统一的建设用地市场”、“赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置”。

    安徽省11月12日即推出《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》，在20个县（区）开展农村综合改革示范试点工作，建立多元统一的农村土地市场。

    “土地流转”成为现实，意味着农民可通过流转方式买卖宅基地，集体建设用地可以通过转让、出租等方式流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设。

    选择安徽作为“土地流转”试点省份，有一定道理。

    广东地区是改革开放前沿阵地，珠三角地区农村集体建设用地虽未被允许正式“流转”，但“土地商品化”的运作已经潜行了多年。

    2003-2013年这十年，房地产市场兴旺，土地的价格快速上升。

    珠三角9市，商服用地平均出让地价增长7.2倍，住宅用地平均出让地价增长7.4倍，工业用地地价增长了2倍。

    广州、深圳、佛山等中心城市普遍面临建设用地不足，征地困难，土地资源储备不足以支持高速经济增长对用地的渴求。

    农村集体建设用地流转试点，有以下几点重大突破：

    1、打破了城市政府长期以来靠“剪刀差”获取土地价差收入的垄断行为。

    土地二元制，使得城市政府高度垄断经营性用地。农村土地必须先征收，后出让的程序，让城市政府可以依靠垄断地位开“土地银行”。农村建设用地“流转”无疑打破了这一垄断，让村镇集体和农民权益得以保护。

    2、农村建设用地交易市场的建立，让农村集体建设用地“市场化”，无疑为“城乡建设用地统一市场”的建立铺平了道路。

    3、农村集体建设用地被允许可以通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式进行流转，可用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设。这就意味着农村集体建设用地可用于住房、商业、旅游、工业等全方位的房地产产品开发建设。甚至到敏感的林业用地，也被清晰地定义为“鼓励农民以林权为资本与龙头企业合作经营”。农村集体建设用地“入市”的步伐迈得很大，对资本的进入呈开放态度。无疑令未来几年的土地市场和房地产市场都将深受影响。

    4、建立宅基地退出补偿激励机制。这是一个亮点，属于创新尝试，有利于宅基地的整合和规模化利用。

    5、配套措施齐全。特别是“加快推进农村金融综合改革”一项，意味着在信贷政策和信贷规模上，都将向农村地区倾斜。“土地流转”后，意味着农村集体建设用地及其衍生出的各种产品，都将成为金融机构认可的“资产”，享受当前城市经营性用地的条件。有了金融方面的支持，“土地流转”将会被全面提速。

    “土地流转”试点如约而至。小产权房和宅基地的开发者和持有者们，就像“超生游击队”迎来了人口普查，可以名正言顺地登堂入室了。虽然还有一个过程，但通道已经形成。

    “土地流转”试点，对城市房地产的影响有多大？目前还难以评估。在目前这个阶段，还亟需有更完善的细则和配套政策，防止三乱：

    1、防“乱规划，乱建设。”土地流转后，随着开发商及各类资本的介入，农村集体建设用地难免“一哄而起”，“一哄而建”。必须贯彻先规划，后建设的程序。政府的规划管理权，万万不能放松。

    2、防生态环境和自然资源的破坏。特别是旅游用地，林用地被放开，资本高度介入后，大量脆弱的自然资源和生态环境面临挑战。中国的农村不能再走中国城市先污染后整治的老路了。

    3、防“透支性”流转。农村集体建设用地的土地资源，也属于稀缺资源，需要有长期经营的计划和方案，才能保证农民有长期收益，生活长期有保障，要防止村镇集体经济组织的一些领导，在位时过度“流转”，过度“卖地”、“租地”，把子孙后代的土地资源都提前透支。

    换言之，“土地流转”也需要监管，需要规范，至少需要有一个公正的“裁判员”机构。

    农村的问题很复杂。要做到让农民满意，已经很不容易。如果要做到让农民满意，让城市居民满意，让政府满意，三方面都满意，那更是一项艰难的工作。

    至少在现在看来，农村集体建设用地“流转”试点后，村镇集体满意了，农民满意了。城市政府和城市里大量拥有房地产的物业持有者们，却表情复杂，难言心声。