2015农村宅基地政策改革一触即发，家有老宅你将翻身！

来源：互联网2015-09-22 16:26:23

　　中国用只占全球7%的耕地，却要养活占世界22%的人口。在今后相当长的时期内，中国都将面临人地关系紧张的尖锐矛盾。为此，中央“十二五”规划提出：“严格保护耕地，加快农村土地整理复垦”，“完善土地管理制度，强化规划和年度计划管控，严格用途管制”。2015农村宅基地政策改革一触即发，家有老宅你将翻身！

　　一、现行农村宅基地制度的缺陷

　　总体而言，农村宅基地制度内涵，主要有以下四个方面：“无偿取得和使用”、“限制流转和抵押”、“面积法定”、“一户一宅”。

　　1、缺乏有针对性的法律法规

　　到目前为止，我国并没有专门的农村宅基地制度文本。有关农村宅基地方面的一些制度和规定，散见于《土地管理法》、《农村土地承包法》、《物权法》等法规文件中。

　　2、诞生于计划经济，与现实情况脱轨严重

　　脱胎于计划经济体制的农村宅基地制度，欠缺规范性和完备性。农村宅基地制度，是按计划分配的理念，将农村宅基地视为一种福利品，分配给农村集体经济组织（社区）成员，作为农村宅基地取得者的一种生活保障资料。但现实是，除了不准抵押外，“限内流转”、“一户一宅”的约束，都被不同程度地突破。

　　“无偿获取、零留置成本”，造成“多一处宅基地，就可能获得多一份收入”的预期。而且少批多建的现象也相当严重。近年我国农村集体建设用地的面积是4亿亩（26.7万平方公里），其中农民宅基地有2.5亿亩（16.7万平方公里），农村人均用地214平方米，超过农村人均建设用地150平方米的规划标准高限64平方米。

　　3、无法宅基地的财产属性

　　这样的制度安排表明，只要是农村集体经济组织（社区）成员，就可以无偿取得农村宅基地，并可无限期地使用和继承。在分配面积上，由地方法规规定上限。其流转限于农村集体经济组织内部，禁止抵押；一户只有一次申请农村宅基地的机会，转让了宅基地而再次申请的将不被批准。

　　4、无法流转，导致使用率低

　　农村宅基地只能在农村集体经济组织内部流转，其流动性几乎为零。这就是说，农村宅基地入市交易实际不合法。这一限制了城乡要素双向流动，二不利农村筹措发展资金。而农村集体内部成员，各自可获得相应宅基地，本身没有多大的流动需求。

　　现行制度强调的是农村宅基地对农民的保障功能，把它在一定程度上视作公共品，否定其私人产品属性。而现实是，随着市场经济的建立和完善，农村宅基地财产属性凸显，它的私人产品属性已彰显出来。而私人产品在市场中自由流动，是市场经济的题中之义。

　　二、农村宅基地改革思路

　　农村宅基地改革，就是在承认现状的情况下，需要解决如下几个问题：

　　1、停止宅基地无偿分配制度，停止新批宅基地（基本已完成）

　　2、梳理农村资产现状（土地确权全国范围5年内必须完成成为政治任务）

　　3、调整法规，将宅基地的财产权利还给老百姓（逐步推进）

　　4、扩大宅基地交易范围，重建农村金融服务机构，健全农村产权交易服务机构（逐步推进）

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