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一、土地抵押权的含义

土地抵押权是土地受押人对于土地抵押人不移转占有并继续使用收益而提供担保的土地，在债务不能履行时可用土地的拍卖价款优先受偿的担保物权。土地受押人称为土地抵押权人。设定土地抵押权时，作为标的物的土地并不发生转移，它仍为土地抵押人占有使用，只以其代表经济价值的某项权利（如所有权、使用权）作担保。这样，土地抵押人在取得贷款后更能发挥土地的经济效益。只是当抵押人到期不能履行债务时，抵押权人有权将土地拍卖并优先受清偿。抵押人如果按规定的方式和期限偿还债务，则土地如期回到抵押人手中，抵押权则自动消失。

也就是说土地所有权（使用权）人可以用土地所有权（使用权）作为抵押取得贷款，但是土地所有权（使用权）归属不变，如果抵押贷款者按期还清了贷款项目，那么抵押权就消失，土地所有权（使用权）依旧不变；如果抵押贷款者不能按期还清贷款项目，抵押人有权拍卖贷款者抵押的土地，得到的收益来清偿贷款者的欠款。

我国农村土地抵押权的标的是土地使用权，并且只有使用权可以作为抵押，可用于抵押的主要包括国有土地使用权和承包的“四荒”使用权。

二、土地抵押权具有的性质

1.土地抵押权的优先清偿性

土地抵押是一种担保物权，当土地抵押人在将土地进行抵押的同时，若还设定租赁权等，则在债务清偿时抵押权人可以不考虑抵押人是否设定租赁权而将土地拍卖，并将其拍卖价格优先获得清偿。这时，土地租赁契约没有任何约束力。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十七条规定：“处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。”

2.土地抵押权的附属性

土地抵押权虽然为担保物权，但是它却以债权的存在为前提，即具有从属于债权的性质。当以土地作为抵押担保物时，受押人在对抵押物及抵押人进行各方面考察之后，认为可以发放贷款，才确立其抵押权。因此，抵押权的成立原则上以债权的成立为前提，而一旦债务得以清偿，则抵押权也随之消失，也就是抵押权原则上也因债权的消灭而消灭。

3.土地抵押权的不可分性

抵押权所担保的债务，债务人（抵押人）必须以全部抵押物来行使权力。如果债务的一部分已被清偿，或大部分已被清偿，抵押权也不受影响，仍必须以全部土地继续受押。同时，抵押人在抵押期限内，一般没有处分土地的权利，如若处分其中一部分土地，如将其部分租赁，抵押权也不因此而分割，被租赁出去的土地同样必须履行清偿债务的义务。

三、土地抵押权的相关法律规定

《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）规定了抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等地的土地使用权可以抵押。

《中华人民共和国农村土地承包法》第四十九条规定，“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转”。由此条例可知，用于抵押的土地承包经营权应具备两个条件。第一，土地承包经营权须是通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的农村土地使用权；第二，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书。

《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(1)建筑物和其他土地附着物；(2)建设用地使用权；(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权……(7)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”

《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转”。在此条例中没有明确说明通过家庭承包方式取得的土地承包经营权可否设定抵押，那么从民法理论层面来考虑，只要不违反公序良俗，不损害公共利益，土地承包经营权人就可在通过家庭承包方式取得的土地承包经营权上设定抵押权。

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