商业用地改为住宅用地：是解决商业市场的高库存？

来源：互联网2016-05-10 11:15:58

省政府常务会议审议通过了待开发商业用地可经审批转型为住宅用地的重要决定。那么商业用地改为住宅用地：是解决商业市场的高库存？

公告显示，四川此次制定的政策针对待开发商业用地、已建在建商业用地的转型做出了不同的规定：对已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可根据土地使用权人申请，在符合规划和有关规定条件下，经审批转型为商品住宅用地，重新核定出让价款；已建在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下，经法定程序批准并向社会公示无异议后，可改变建筑使用功能，用于教育培训、幼儿园、文化、旅游等经营性、公益性用途。

在新近落实的各项新政中，针对商业地产项目的政策寥寥，但商业地产面临的困境却更甚。从待售面积来说，住宅占比远远小于商业地产。吉信行统计数据显示，成都库存当中，住宅月均去化172万㎡，库存去化周期为13个月。反观商业地产，同样的数据却呈数量级增长。

2015年，成都商铺库存销售数据达到了最近6年以来最低月均去化速度9.92万平方米，去化周期一路上升，达到91个月的去化周期，也就是说，成都目前供应入市的商铺需要近7年半时间才能被市场消化完。在如此高库存的重要之下，四川省政府推出此次“商改住”也实属情理之中。

事实上，在商业过量化、库存大之外，商业地产还面临泡沫化、同质化、边缘化的问题。在成都这类商业地产发达甚至过剩的城市，应该不单纯只是楼市去库存的问题，而是去“火”的问题。货币泡沫导致了资产的膨胀，楼市的泡沫必然会存在，所以继续扩大货币（量），很可能泡沫更严重。

从成都城南已呈现项目看来，诸多购物中心因市场投放量大，同质化竞争激烈，招商难而延迟开业。在加之市场大环境经济增速下滑、电商冲击、品牌拓展收缩等因素影响，商业地产版图的扩展显得举步维艰。

目前，大量现存的商业地产库存去化周期长，为后续待开发商业用地带来了巨大压力。在这个特殊时期，通过“商改住”政策的释放，给了处在困境期的房地产开发商一个更加灵活的掉头机会，但是开发商并未真正退出市场，土地变性，意味着市场依然需要消化掉这一土地。一个显而易见的事实是，在国内的大部分城市商业与住宅均在不同程度过剩，土地换一个马甲，也很难改变整个市场的供需。

高库存的解决之道，需要有政策的灵活性，更需要一套基于市场化建立的法制规则。提振整体经济，让供需调节市场，禁止放水。

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