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国内首现住宅土地使用权到期续期

周末，有媒体报道温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的新闻引起广泛讨论。

温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期，交易价不超过100万的房子面临要花费数十万元(房产交易价的1/3到一半)的高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇，在社会各界引发热议和关注。

据报道，经当地国土资源局初步排查，温州市鹿城区内即有600余宗(套)。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。而且，这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在全国可能也属先例。

温州出现20年使用权住宅的情况有其特殊性。对绝大多数城市居民来说，房产证上都是70年土地使用权。温州这次20年土地使用权到期如何解决，有极为重要的参考意义，它关系亿万人最为重要的财产问题。

那么问题来了，为什么国家规定的土地使用权是70年?而不是50年或者100年?土地使用权年限到了，该如何续期?真的要花费高额费用才能重新办理土地证吗?其他地方会否效仿?我们现在面临的问题，有没有可供参照的成熟的解决办法?如果续期的标准不明确或者费用过高，又会产生怎样的问题?

社会主义性质，所有土地“公有制”

《中华人民共和国土地管理法》规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

小编了解到，全民所有(国有)，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，城市市区的土地属于国家所有。我们经常见到的住宅和商业楼宇的建设用地，就是国有的土地。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

因为在产权上就已经明确土地是公有，所以居民和企业获得的土地就只能是所有权，农民获得的是农地的经营权。

70年使用权年限如何确定的?

1986年，吉林省委副书记王先进被调入北京，出任中国第一任国家土地管理局局长，掌管960万平方公里土地的管理与改革。也就是从这时开始，形成了今天的城乡土地管理制度。

《瞭望东方周刊》此前专访了王先进，他讲解了70年土地使用权的由来，一开始政策建议提出的是住宅50年产权，理由主要有三个：

1.出让历史上没有经验可以借鉴，年限短点比较好调整;

2.一个人的工作年期，一般为50年，假设从20岁开始，50年后就70岁了，可以够他们一辈子经营，而且可以转让、继承、续期;

3.过去在计划经济体制下，房产产权的一般使用年限就是按50年计算，50年后房产就不能再用了。按照价值来算，用了50年就没什么价值了。

但到了后来制定法律时，就变成最高年限70年。王先进认为，50年或者70年，甚至100年都没问题，这个数量的问题不大，也没有多大关系，关键是到期以后怎么处理。“按照我当时的想法，如果申请续期，交一定的续期费就可以了。续期费并不是按市场价格再卖一次，而是缴纳一个象征性的二次抵押费用。”

土地使用权到期怎么办?

《物权法》规定，住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则。小编发现，这也是温州此次土地续期引发社会广泛关注的根本原因。

根据王先进的讲述，70年土地使用权的规定，参照了香港的经验。那香港是怎样做的?

根据香港地政总署网站公布的资料：香港的土地差不多全部由香港特别行政区政府租出或以其他方式批出。也就是说，香港的土地也是归政府所有，并且由政府出租给使用者。

由批租日期起计，新批土地契约的年期定为50年，承租人除须缴付地价外，还须由批租当日起每年缴纳租金，款额相当于有关土地应课差饷租值的百分之三;租金其后亦会随应课差饷租值的改变而调整。

所谓应课差饷租值，是假设房产在一个指定估价依据日期空置出租时，按年出租，估计可得的年租。简单理解就是该房产所能收到的房租。

50年后土地租期到期怎么办?小编了解到，按照规定，期满后仍可续期50年，承租人无须补缴地价，但由续期当日起每年缴纳租金，款额相当于有关土地应课差饷租值的百分之三。

但也有可能续期不成功，因为特区政府有全权酌情决定是否批准续期。举例来说，如果有关土地须供作公共用途，或已不再供作原本批准的用途，就不大可能获得续期。

从香港的操作来看，土地使用权也是自动续期(除非土地被改作公共等用途)，无须补缴地价，但需要每年交付3%的租金。国内首现住宅土地使用权到期续期

周末，有媒体报道温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的新闻引起广泛讨论。

温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期，交易价不超过100万的房子面临要花费数十万元(房产交易价的1/3到一半)的高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇，在社会各界引发热议和关注。

据报道，经当地国土资源局初步排查，温州市鹿城区内即有600余宗(套)。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。而且，这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在全国可能也属先例。

温州出现20年使用权住宅的情况有其特殊性。对绝大多数城市居民来说，房产证上都是70年土地使用权。温州这次20年土地使用权到期如何解决，有极为重要的参考意义，它关系亿万人最为重要的财产问题。

那么问题来了，为什么国家规定的土地使用权是70年?而不是50年或者100年?土地使用权年限到了，该如何续期?真的要花费高额费用才能重新办理土地证吗?其他地方会否效仿?我们现在面临的问题，有没有可供参照的成熟的解决办法?如果续期的标准不明确或者费用过高，又会产生怎样的问题?

社会主义性质，所有土地“公有制”

《中华人民共和国土地管理法》规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

小编了解到，全民所有(国有)，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，城市市区的土地属于国家所有。我们经常见到的住宅和商业楼宇的建设用地，就是国有的土地。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

因为在产权上就已经明确土地是公有，所以居民和企业获得的土地就只能是所有权，农民获得的是农地的经营权。

70年使用权年限如何确定的?

1986年，吉林省委副书记王先进被调入北京，出任中国第一任国家土地管理局局长，掌管960万平方公里土地的管理与改革。也就是从这时开始，形成了今天的城乡土地管理制度。

《瞭望东方周刊》此前专访了王先进，他讲解了70年土地使用权的由来，一开始政策建议提出的是住宅50年产权，理由主要有三个：

1.出让历史上没有经验可以借鉴，年限短点比较好调整;

2.一个人的工作年期，一般为50年，假设从20岁开始，50年后就70岁了，可以够他们一辈子经营，而且可以转让、继承、续期;

3.过去在计划经济体制下，房产产权的一般使用年限就是按50年计算，50年后房产就不能再用了。按照价值来算，用了50年就没什么价值了。

但到了后来制定法律时，就变成最高年限70年。王先进认为，50年或者70年，甚至100年都没问题，这个数量的问题不大，也没有多大关系，关键是到期以后怎么处理。“按照我当时的想法，如果申请续期，交一定的续期费就可以了。续期费并不是按市场价格再卖一次，而是缴纳一个象征性的二次抵押费用。”

土地使用权到期怎么办?

《物权法》规定，住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则。小编发现，这也是温州此次土地续期引发社会广泛关注的根本原因。

根据王先进的讲述，70年土地使用权的规定，参照了香港的经验。那香港是怎样做的?

根据香港地政总署网站公布的资料：香港的土地差不多全部由香港特别行政区政府租出或以其他方式批出。也就是说，香港的土地也是归政府所有，并且由政府出租给使用者。

由批租日期起计，新批土地契约的年期定为50年，承租人除须缴付地价外，还须由批租当日起每年缴纳租金，款额相当于有关土地应课差饷租值的百分之三;租金其后亦会随应课差饷租值的改变而调整。

所谓应课差饷租值，是假设房产在一个指定估价依据日期空置出租时，按年出租，估计可得的年租。简单理解就是该房产所能收到的房租。

50年后土地租期到期怎么办?小编了解到，按照规定，期满后仍可续期50年，承租人无须补缴地价，但由续期当日起每年缴纳租金，款额相当于有关土地应课差饷租值的百分之三。

但也有可能续期不成功，因为特区政府有全权酌情决定是否批准续期。举例来说，如果有关土地须供作公共用途，或已不再供作原本批准的用途，就不大可能获得续期。

从香港的操作来看，土地使用权也是自动续期(除非土地被改作公共等用途)，无须补缴地价，但需要每年交付3%的租金。